Het bodemattest: verplicht bij de verkoop van uw woning of bedrijfsgebouw!
Sofie Demeulemeester
Legal managerHelaas zijn niet alle gronden even 'gezond': nogal wat grond is verontreinigd door o.a. vervuilende industrie of bepaalde lekkages. De overheid neemt sinds enige jaren maatregelen om gronden te saneren en verontreiniging te voorkomen. In dit kader werd het bodemattest in het leven geroepen.
- Wat is een bodemattest?
- Wanneer heb je een bodemattest nodig?
- Hoe moet een bodemattest aangevraagd worden?
- Wat als mijn grond verontreinigd blijkt te zijn?
- Vrijstelling van onderzoeksplicht
- Mogelijke gevolgen voor de koper
- Hoe gaat u hiermee best om als koper?
Wat is een bodemattest?
Het bodemattest is een rapport dat informatie geeft over de bodemkwaliteit van de (onder)grond van een bepaald perceel. Dit attest wordt in Vlaanderen uitgegeven door OVAM (de openbare afvalstoffenmaatschappij).
De OVAM zal via het bodemattest informeren of het perceel in haar databank van verontreinigde gronden is opgenomen. Wanneer het perceel grond niet gekend is in de databank van OVAM, ontvang je een zogenaamd 'blanco' bodemattest.
Opgelet! Dit betekent niet dat deze grond niet vervuild kan zijn, maar geeft enkel aan dat OVAM geen weet heeft van enige verontreiniging op dit perceel.
Wanneer heb je een bodemattest nodig?
Een perceel grond (al dan niet bebouwd) kan niet worden overgedragen of verkocht zonder geldig bodemattest. Hoewel de inhoud van het attest louter informatief is, kan de verkoop niet doorgaan zonder goedkeuring vanwege OVAM.
Ten laatste op het ogenblik dat de verkoop van een pand tot stand komt (doorgaans bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst of compromis), moet de koper kennis gekregen hebben van de inhoud van het bodemattest, zodat hij geĂŻnformeerd is omtrent de bodemtoestand van het aan te kopen pand.
Hoe moet een bodemattest aangevraagd worden?
Het bodemattest moet opgevraagd worden bij OVAM. De aanvraag kan zowel schriftelijk als digitaal gebeuren. Het opvragen van het bodemattest dient in principe te gebeuren door de verkoper en op diens kosten.
Wie voor de verkoop van zijn woning samenwerkt met Dewaele, kan er op rekenen dat onze makelaars deze aanvraag in orde brengen.
Heb je nog geen bodemattest?
Wij helpen jou om het proces van de aanvraag gemakkelijker te maken
Wat als mijn grond verontreinigd blijkt te zijn?
Indien uit het bodemattest blijkt dat er een risico-activiteit (bv. een milieuvervuilende activiteit of de aanwezigheid van een grote stookolietank) op het perceel grond zou zijn uitgevoerd, dan moet er een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd worden op het perceel grond.
Dit oriënterend bodemonderzoek moet gebeuren door een erkend bodemsaneringsdeskundige: deze neemt stalen van de grond en voert een analyse uit om te controleren of er vervuiling aanwezig is. De bodemsaneringsdeskundige dient zijn rapport in bij OVAM. Als de OVAM na dit oriënterend bodemonderzoek vaststelt dat de grond niet vervuild is, kan de overdracht plaatsvinden.
Zijn er wel sporen van verontreiniging aangetroffen, dan moet de bodemsaneringsdeskundige zijn werkzaamheden verder zetten: er zal dan een diepgaand beschrijvend bodemonderzoek uitgevoerd worden (d.i. een grondige analyse waarbij de verontreiniging gedetailleerd in kaart wordt gebracht en waarbij eventueel een saneringsplan wordt opgemaakt). Na studie van dit detailrapport beslist OVAM dan of er saneringswerken moeten plaatsvinden en wie hiervoor verantwoordelijk is.
Op dat ogenblik dienen verdere afspraken gemaakt te worden tussen koper en verkoper over de uitvoering en kostprijs van deze werken: een bodemsaneringsproject wordt opgestart. Pas dan kan de overdracht van het perceel grond (al dan niet tijdens het bodemsaneringsproject of na het afronden ervan) plaatsvinden.
Vrijstelling van onderzoeksplicht
De verkoper kan evenwel ontsnappen aan de verplichting om een dergelijk beschrijvend bodemonderzoek of sanering uit te voeren, door aan te tonen dat hij aan bepaalde voorwaarden voldoet, namelijk indien hij de bodemverontreiniging niet zelf heeft veroorzaakt, deze tot stand gekomen is voordat hij eigenaar of exploitant werd Ă©n (voor de eigenaar) hij op het ogenblik van verwerving er niet van op de hoogte was of niet op de hoogte behoorde te zijn. De verkoper dient in dat geval een aanvraag tot vrijstelling te richten aan de OVAM. Als de OVAM dit goedkeurt, dan kan de overdracht plaatsvinden, zonder dat op dat ogenblik door de verkoper verdere maatregelen te nemen zijn.
Als de verkoper niet voldoet aan deze voorwaarden, dan kan het goed pas overgedragen worden:
wanneer blijkt dat er na het beschrijvend bodemonderzoek geen sanering nodig is; of
als blijkt dat er na het beschrijvend bodemonderzoek een sanering nodig is en wanneer voldaan is aan de voorwaarden van een versnelde overdracht (waarbij de koper de verbintenis aangaat om de bodemsanering uit te voeren en een financiële zekerheid stelt tot waarborg van de uitvoering ervan); of
wanneer het (beperkt) bodemsaneringsproject werd conform verklaard, en de overdrager of verwerver een verbintenis aanging én een financiële zekerheid stelde; of
als het eindevaluatieonderzoek is goedgekeurd door de OVAM en de eindverklaring is afgeleverd.
Mogelijke gevolgen voor de koper
Uit het bovenstaande blijkt dat u als koper in situaties kan terechtkomen waarbij de grond mét bodemverontreiniging kan worden overgedragen zonder dat de verkoper hieromtrent verdere stappen moet ondernemen.
Nochtans kan sanering wel vereist zijn:
bij de zogenaamde nieuwe bodemverontreiniging (verontreiniging die ontstaan is na 29.10.1995): Als na een beschrijvend bodemonderzoek blijkt dat de bodemsaneringsnormen zijn overschreden, dan moet er tot sanering worden overgegaan. Deze sanering heeft tot doel de bodem in overeenstemming te brengen met de richtwaarden of op zijn minst een betere bodemkwaliteit realiseren.
bij de zogenaamde historische bodemverontreiniging (verontreiniging die ontstaan is voor 29.10.1995): Is er sprake van historische bodemverontreiniging, dan moeten er enkel saneringswerken plaatsvinden als de bodemverontreiniging een ernstige bedreiging of risico vormt. Het beschrijvend bodemonderzoek zal bepalen of er al dan niet sprake is van ernstige bedreigingen.
Onder ernstige bedreigingen verstaan we iedere vorm van contact tussen enerzijds verontreinigende stoffen, en anderzijds mensen, planten, dieren waarbij dit contact nadelige gevolgen heeft op hun gezondheid.
Je loopt als nieuwe eigenaar het risico om door de OVAM aangesproken te worden als saneringsplichtige (als derde in rij, na de exploitant en desgevallend de gebruiker), want je bent op het ogenblik van het verwerven van de eigendom op de hoogte dat de grond verontreinigd is, je kan dus geen vrijstelling aanvragen. Weliswaar is het mogelijk om de kosten verbonden aan de sanering terug te vorderen bij degene die aansprakelijk is voor de verontreiniging.
Hoe gaat u hiermee best om als koper?
Als koper is het van belang dat u de risico’s goed inschat. Indien u door de OVAM aangemaand wordt om een beschrijvend onderzoek en bodemsanering uit te voeren, of als je later zelf het goed opnieuw wil overdragen, dan kan dit gepaard gaan met serieuze kosten.
Neem dit dus best mee in de onderhandelingen bij de verkoop en laat u voldoende adviseren door de notaris of vastgoedmakelaar. Het betreft immers complexe materie.
Meer weten?
Contacteer een makelaar uit een kantoor in je buurt voor advies op maat.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
