Wanneer komt de verkoop van een woning of bedrijfsgebouw tot stand?
Sofie Demeulemeester
Legal managerDe verkoop of aankoop van een woning of bedrijfspand is een heel belangrijke stap, maar eigenlijk is een akkoord er sneller dan je denkt. Wij geven je daarom graag wat meer uitleg hierover.
- Wilsovereenstemming
- Vaak probleemsituaties
- De oplossing? Een aankoopbelofte!
- Compromis of wederzijdse ver- en aankoopbelofte?
- Belang van de notariële akte
Wilsovereenstemming
Een akkoord komt tot stand wanneer een aanbod van de ene partij aanvaard wordt door de andere partij. Specifiek voor verkoop van vastgoed betekent dit dat er een wilsovereenstemming moet zijn tussen koper en verkoper over zowel het voorwerp van de verkoop, de prijs van het verkochte goed als de identiteit van de partijen.
Opgelet: wanneer de woning van de verkoper op de website van dewaele of een andere immo-site geplaatst wordt, maakt dit nog geen officieel aanbod uit. Het is de koper die als eerste een bod moet uitbrengen. Vervolgens is het aan de verkoper om te beslissen of hij dit bod al dan niet aanvaardt. Kan de verkoper zich vinden in het bod van de koper, dan komt de koop in principe reeds tot stand, zelfs al hebben partijen hierover nog niets op papier gezet!
Vaak probleemsituaties
Helaas is niets zo simpel als het lijkt: heel wat discussies tussen kopers en verkopers ontstaan omdat niet alle modaliteiten van de verkoop van bij het begin duidelijk op schrift gesteld worden. Zitten die zonnepanelen nu in de prijs begrepen of niet? Wordt aan de koper een opschortende voorwaarde toegestaan tot het verkrijgen van een lening? Worden er roerende goederen overgenomen door de koper? Als deze vragen niet zijn opgelost op het ogenblik dat de verkoop tot stand komt, hoeft de verkoper daar eigenlijk geen rekening mee te houden, want ze maken zogezegd geen deel uit van het akkoord.
De oplossing? Een aankoopbelofte!
Onze makelaars zorgen er voor dat een bod van een koper schriftelijk wordt vastgelegd in een aankoopbelofte, waarbij de belangrijkste voorwaarden waartegen de koper wil aankopen zijn opgenomen. Deze aankoopbelofte wordt vervolgens overgemaakt aan de verkoper, die vrij is om dit aanbod al dan niet te aanvaarden.
Geeft de verkoper zijn goedkeuring aan de aankoopbelofte, dan gaan we zo snel mogelijk over tot het ondertekenen van de verkoopovereenkomst met alle partijen.
Compromis of wederzijdse ver- en aankoopbelofte?
Die verkoopovereenkomst kan ofwel een compromis zijn ofwel een wederzijdse ver - en aankoopbelofte. Beide vormen de schriftelijke weerslag van het akkoord tussen koper en verkoper. Hierin wordt ook opgenomen of er sprake is van erfdienstbaarheden, of er meeverkochte roerende goederen zijn, of er voorkooprechten aan het pand gekoppeld zijn,...
Wordt er een compromis - ook wel onderhandse verkoopovereenkomst genoemd - ondertekend, dan betaalt de koper een voorschot op de aankoopprijs aan de verkoper. In principe gaat ook de eigendom van het goed op dat moment over van de verkoper op de koper. In de praktijk komen partijen evenwel in de compromis meestal overeen dat de eigendom pas zal overgaan bij het verlijden van de notariële verkoopakte, wat ook het moment is waarop het saldo van de verkoopprijs wordt betaald.
Vanaf het moment dat de onderhandse verkoopovereenkomst is ondertekend (of - indien er een opschortende voorwaarde is - het moment waarop de opschortende voorwaarde is vervuld), begint er een termijn van 4 maanden te lopen waarbinnen de verkoop geregistreerd moet worden (en de notariële akte dus verleden moet zijn).
Deze manier van werken geniet in het merendeel van de verkoopdossiers de absolute voorkeur aangezien de verkoop zo meteen beklonken is. Door het ondertekenen van een compromis komt de verkoop immers definitief tot stand.
Soms gebeurt het dat partijen de verkoop evenwel nog even willen uitstellen. Dit kan bijvoorbeeld zijn om fiscale redenen, of omdat er eerst nog een bodemonderzoek moet gebeuren, of omdat men er nog niet uit is welke vennootschap het pand effectief zal aankopen. In dat geval wordt gebruikt gemaakt van een wederzijdse ver- en aankoopbelofte, die de nodige flexibiliteit biedt wat betreft de termijn om tot aankoop-verkoop over te gaan.
Dergelijk systeem houdt in dat de kandidaat-verkoper gedurende een bepaalde termijn belooft om het desbetreffende onroerend goed aan de kandidaat-koper te verkopen. Gaat de kandidaat-koper niet in op deze aankoopoptie, dan belooft deze op haar beurt om het onroerend goed van de kandidaat-verkoper aan te kopen gedurende een bepaalde periode.
Hierbij wordt door de kandidaat-koper dikwijls een optiegeld betaald aan de kandidaat-verkoper, aangezien deze toch enige vertraging ondervindt bij de verkoop van zijn pand.
Eenmaal de partijen menen dat de tijd rijp is om tot aankoop-verkoop over te gaan, lichten zij hun optie, waarna de verkoop definitief tot stand komt en er kan worden overgegaan naar de notariële akte. Het betaalde optiegeld wordt in dat geval aangerekend als voorschot op de aankoopprijs.
Belang van de notariële akte
Waarom moet er na de compromis of de wederzijdse ver- en aankoopbelofte dan eigenlijk nog een notariële akte verleden worden? Het is niet omdat de verkoop definitief is tussen de contracterende partijen, dat de buitenwereld ook van deze verkoop op de hoogte zou zijn. Om ervoor te zorgen dat geen enkele andere partij nog aanspraak zou kunnen maken op het onroerend goed, moet er nog een notariële of authentieke verkoopakte worden opgemaakt. De notaris zal deze akte dan overschrijven op het hypotheekkantoor en vanaf dat ogenblik weet de buitenwereld dat de koper de nieuwe eigenaar is.
Kortom, de verkoop van een woning of bedrijfspand kan zelfs mondeling tot stand komen van zodra partijen het eens zijn over het voorwerp en de prijs. Je zorgt er dus best voor dat de belangrijkste verkoopvoorwaarden op papier staan vooraleer een akkoord wordt bereikt. Wil je hierover meer weten? Neem dan gerust contact op met onze makelaars!
Je woning sneller verkopen via Pre-sale?
Via Pre-sale kan je met een zeer correcte en vooral aantrekkelijke prijs naar de markt en als er kopers zijn die er meer voor willen betalen, dan laat dit verkoopsconcept dit toe.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
