10 conseils pour optimiser votre portefeuille immobilier

1. Quel type d’investisseur immobilier êtes-vous ?

Quel est votre profil d’investisseur ? C’est la question de départ. C'est un peu cliché, mais la connaissance de soi est bel et bien le début de votre savoir immobilier.

Qui êtes-vous?

• Un investisseur nonchalant (c’est à dire que vous avez hérité d’un portefeuille ou vous avez acheté "quelque chose" à l'occasion) ;

• Un investisseur consciencieux (c.-à-d.que vous avez du mal avec les locataires difficiles ou ceux qui ne paient pas à heure et à temps) ;

• Un investisseur de niche (vous êtes adepte d'un seul type de bien, votre portefeuille immobilier est peu ou pas diversifié, vous ne vous dispersez pas entre les biens mobiliers et immobiliers) ;

• Un investisseur incertain (vous attendez les bonnes affaires ou vous êtes un éternel indécis et donc vous ratez quelques opportunités) ;

• Un investisseur heureux ou prospère. Tout se passe comme prévu, tout est sous contrôle ;

2. Déterminez dans quelle mesure vous souhaitez gérer vous-même votre patrimoine ou si vous optez pour une prise en charge.

Le soutien et l’accompagnement dont vous avez besoin dépend de votre profil d’investisseur immobilier. Cette prise en charge peut prendre des formes différentes. À titre d'exemple, prenons un portefeuille de location et voyons les multiples possibilités :

• Vous pouvez choisir de vous occuper de tout vous-même si vous disposez d'une expertise administrative et juridique suffisante et que vous souhaitez y consacrer du temps

• D'autre part, vous pouvez décider de faire appel au soutien d'une agence immobilière pour trouver le locataire idéal pour votre bien

• En plus, vous pouvez également déléguer la gestion quotidienne de ces biens locatifs (excepté la gestion des parties communes de la copropriété, qui sont gérées par un syndic). Ainsi, vous évitez de perdre un temps précieux à suivre le paiement des loyers, à organiser les tâches urgentes, à indexer les loyers,...

• Enfin, vous pouvez prévoir un forme de garantie de paiement, ainsi vous évitez le stress quand le locataire ne paie pas : dans ce cas, les loyers continueront à être payés par le service de gestion qui suivra également votre dossier avec un avocat.

3. Tenez-vous informé en matière de fiscalité ou faites-vous aider.

Les investisseurs manquent parfois de connaissances "up-to-date" en matière de fiscalité et négligent donc les avantages fiscaux intéressants. C’est un malheureux constat. Ces questions sont pourtant essentielles pour prendre certaines décisions et peuvent vous faire économiser beaucoup d’argent.

Le saviez-vous ? Dans certains cas, la TVA peut être appliquée au loyer et vous pourrez ainsi récupérer la TVA payée sur les travaux de construction ? Savez-vous également que la déduction pour investissement est un avantage fiscal qui permet actuellement de déduire du bénéfice imposable 8 % des investissements réalisés au cours de la période imposable ?

4. Créez un effet de levier en finançant partiellement votre achat

Pour investir dans l'immobilier, il faut déjà disposer de beaucoup de liquidités immédiatement disponibles et donc d'un capital de départ important pour franchir le pas de l'achat immobilier. Faux, c’est une idée reçue.

Alors que l'emprunt pour l'achat d'une maison familiale est bien ancré, cela ne semble pas encore être le cas pour d'autres investissements immobiliers. Les taux hypothécaires ont quelque peu augmenté ces dernières années, en partie en raison d'une politique monétaire moins souple. Toutefois, d'un point de vue historique, le taux d'intérêt reste très attractif. Il peut donc encore être intéressant de financer votre achat. En plus du fait que le coût de financement est généralement inférieur au rendement locatif, un financement peut vous permettre d'acheter le bien de vos rêves avec des fonds propres limités. De plus, étant donné l'évolution des prix de l'immobilier, vous pouvez généralement vous attendre à une belle plus-value lors de la revente future.

De plus, il s'avère que les rendements sont souvent bien plus élevés si vous choisissez d'utiliser vos capitaux propres pour multiplier vos investissements immobiliers et ainsi enrichir vos fonds propres par le biais de prêts nécessaires qui vous permettront de réaliser des investissements plus importants.

5. Restez ouvert à tout type de bien et ne vous limitez pas à un seul type de bien immobilier

Choisissez le bien immobilier adéquat et osez diversifier, tant au niveau du type de bien que la région dans laquelle vous achetez. De cette façon, vous minimisez les risques.

Une analyse approfondie de l'investissement et une solide stratégie immobilière à long terme peuvent fournir une réponse quant au type de propriété dans lequel il est préférable d'investir en premier lieu et s'il est encore trop tôt pour se séparer de certains biens de votre portefeuille immobilier pour entreprendre de nouveaux projets.

Ici, il faut toujours partir du point de vue économique et laisser les arguments émotionnels de côté. Vouloir garder un bien à tout prix dans votre portefeuille parce que vous y êtes attaché, alors que son entretien est coûteux et que le rendement locatif est faible, est un exemple classique d'un tel piège émotionnel.

6. Pensez à l’avenir : votre portefeuille immobilier est-il adapté à la génération future ?

Le création et la gestion de votre portefeuille immobilier est un projet à long terme, la plupart du temps votre portefeuille immobilier continue de « vivre » au fil des générations. Pour cette raison, il est important de réfléchir aux décisions cruciales à prendre pour permettre à la génération suivante de continuer de profiter du portefeuille sans avoir à supporter des coûts d'entretien ou de rénovation trop lourds ou encore à devoir payer des droits élevés de succession par la suite.

Anticiper c’est la clé ! Cela permet d'éviter les décisions déraisonnables - peut-être que vos héritiers ne sont pas intéressés par ce bien et qu'il vaut mieux le vendre. Ne perdez pas, non plus de vue votre succession et le paiement inutile de droits de succession. Pensez à la donation.

7. Tenez-vous informé au niveau légal

De nombreuses réglementations - ayant souvent un impact sur l'immobilier - ont changé à un rythme effréné au cours de ces dernières années.

Le saviez-vous ?

• De plus en plus de villes et de communes exigent la présentation d'un certificat de conformité lors de la mise en location d'un bien immobilier ?

• Le certificat de prestation énergétique (EPC) des parties communes est désormais obligatoire partout (à l’exception des immeubles neufs) dans les immeubles d'habitation d'au moins 2 logements, qu'il s'agisse d'une copropriété ou non ?

• Chaque région a entre-temps sa propre réglementation des loyers ! À cet égard, il y a de grandes différences en la matière de location entre Bruxelles, la Wallonie et la Flandre.

8. Ne vous considérez pas plein aux as

Le fait d’avoir un large portefeuille immobilier n’implique pas forcément qu’ils ont une valeur considérable ou que tout leur potentiel est exploité.

Soyez donc réaliste quant à l'évaluation de votre portefeuille : tenez compte des revenus, mais aussi des dépenses, et osez calculer le rendement net en tenant compte des investissements réalisés ou prévus et des coûts annuels, comme le précompte immobilier, par exemple. Compte tenu de l'importance croissante de la durabilité, il est également préférable de prendre en compte le coût à prévoir pour atteindre un label A pour votre bâtiment.

De cette manière, vous obtenez une vue claire sur les biens qui pourraient être moins rentables que vous ne les aviez imaginés, et que vous ne devez pas forcément conserver dans votre portefeuille immobilier.

9. Investissez dans ce que le marché exige et ne croyez pas aux contes de fées.

Trop souvent, la motivation d'un achat s'avère être émotionnelle : on a trouvé le bien si beau qu’on s'y installerait soi-même directement dedans, on est amoureux de la région et on y a donc développé tout son patrimoine immobilier, des connaissances avaient également fait un tel investissement et elles en savent long...

L’émotion est mauvaise conseillère. Vous investissez avec votre tête dans l'immobilier, pas avec votre cœur. Vous devez toujours viser un large groupe cible pour les locations et les reventes. Par exemple, mettez-vous dans la peau de votre locataire potentiel : ses critères pour un bien locatif devraient être les vôtres lorsque vous déterminez votre investissement.

C’est trop beau pour être vrai ! Ne vous laissez pas non plus emporter par des histoires à l’emporte-pièce qui semblent trop belles. Restez toujours réaliste : les rendements et les risques vont de pair.

10. Prenez une décision fondée

Après avoir analysé votre portefeuille immobilier, il est important d'agir également et de développer une vision claire et critique à long terme. Impliquez vos héritiers afin qu'aucune action ne doive pas être entreprise a posteriori sous la pression du temps.

Ensuite, soyez également strict avec vous-même et tenez-vous-en à cette vision lorsque vous prenez des décisions concernant vos biens immobiliers.

Enfin, ne perdez pas la notion du temps : un regard constant sur votre portefeuille est important car l'état d'un bien peut évoluer rapidement et le marché immobilier est également en mouvement constant.

En savoir plus ? Vous pouvez le faire en consultant notre service en stratégie d'investissement

Les informations fournies sur cette page sont d’ordre général uniquement et ne peuvent être considérées comme des conseils juridiques professionnels concluants adaptés à des circonstances personnelles spécifiques ou concrètes.