Comment traiter les abstentions lors d'un vote en assemblée générale de copropriété ?

Petit rappel: le quorum de présence

Avant que l'assemblée générale puisse prendre des décisions, il faut vérifier que cette assemblée générale de copropriété est bien valablement constituée. Pour que le quorum de présence soit atteint, il faut que :

• soit plus de ½ des copropriétaires soient présents/représentés par un mandataire et qu'ils représentent au moins ½ des quotes-parts ;
• soit les copropriétaires présents/représentés par procuration possèdent plus de ¾ des quotes-parts dans les parties communes.

Il revient au syndic de déterminer, au début de l'assemblée de copropriété, si le quorum de présence est atteint ou non. Si ce n'est pas le cas, une nouvelle assemblée générale peut être convoquée après un délai d'au moins 15 jours; lors de cette deuxième réunion, le nombre de participants - et par conséquent le quorum de présence - n'a plus d’importance.

Pour, contre ou sans avis ?

Lorsque le quorum de présence est atteint, le syndic passe en revue les différents points de l'ordre du jour et un vote peut avoir lieu sur ces différents points.

Selon le point de l'ordre du jour soumis au vote, les critères de majorité suivants s'appliquent pour que le vote soit considéré comme une majorité suffisante :

• la majorité simple (également appelée majorité absolue) : au moins 50 % + 1 des copropriétaires présents/représentés par procuration. Cette majorité est la règle pour la plupart des décisions prises au sein de l' ACP ;

• la majorité des ⅔ des copropriétaires présents/représentés par un mandataire (ex : ravalement de façade) ;

• la majorité des ⅘ des copropriétaires présents/représentés par procuration (ex : changement d'affectation d'une partie commune, démolition et reconstruction d'un bâtiment) ;

• l'unanimité : tous les copropriétaires doivent être présents/représentés par un mandataire et doivent tous être d'accord (par exemple : modification de la répartition des quotes-parts de copropriété).

Chaque copropriétaire peut voter pour ou contre, ou - s'il ne souhaite pas prendre position - s'abstenir de voter. Il est important de savoir que si le quorum de présence est atteint, des décisions valables peuvent être prises, même si des copropriétaires s'abstiennent de voter.

À cet égard, la loi sur la copropriété prévoit expressément que les abstentions ne sont pas considérées comme des votes exprimés pour le calcul de la majorité requise (article 3.87 §8 alinéa 2 du livre 3 du Code Civil). Attention : cela signifie que si une décision doit être prise à l'unanimité, une abstention empêchera immédiatement d'atteindre l'unanimité, puisque tout le monde doit effectivement voter dans ce cas.

Nous vous expliquons ceci à l’aide d’un exemple :

Dans une ACP, il y a 20 copropriétaires qui représentent 2 000 quotes-parts. A l’ouverture de l’assemblée générale, le syndic constate que le quorum de présence est atteint, puisque 12 copropriétaires sont présents, représentant 1 400 quotes-parts. Une majorité des ⅘ doit être obtenue pour un des points de l’ordre du jour.

Dans le cas où tout le monde vote et personne ne s’abstient, un total de 1 120/1 400 copropriétaires présents/représentés par procuration doivent voter ‘oui’ pour atteindre cette majorité des ⅘.

Imaginons que 5 copropriétaires représentant 600/1.400 quotes-parts s'abstiennent lors du vote, la majorité susmentionnée ne pourrait, en principe, plus être atteinte. Ces "abstentions" n'étant pas prises en compte, il suffit d'examiner si au moins ⅘ des 800/1 400 quotes-parts (soit 640) pour lesquelles un vote a été exprimé, ont voté "oui".

Seul le rapport entre les votes "oui" et les votes "non" est donc pertinent.

Qu’en est-il des votes blancs ou nuls ?

Le même raisonnement s’applique aux votes blancs ou nuls: ici aussi, sur base de l’article 3.87 §8 alinéa 2 livre 3 du Code civil belge, ces votes ne sont pas pris en compte pour le calcul de la majorité obtenue. Cependant, dans le cas d’une décision qui requiert l’unanimité, cela signifie donc aussi – tout comme dans le cas d’une abstention – que l’unanimité ne pourra plus être obtenue immédiatement.