Acheter un bien professionnel : à titre privé ou au nom de la société ?

Les avantages de l’achat d’un bien professionnel au nom de la société

Déduction des frais et récupération de la TVA

En principe, les frais d'acquisition d'un bien immobilier professionnel (commerce, entrepôt, …) sont déductibles pour l'entreprise en tant que frais professionnels. Toutefois, vous devez être en mesure de prouver que le bien en question sera utilisé à des fins professionnelles ou que l'entreprise tirera effectivement des revenus générés par l’acquisition de ce bien immobilier. De plus, la TVA est également déductible dans la mesure où l'entreprise (commerce, entrepôt, …) utilise l’espace professionnel acquis pour son activité économique.

Mais même si vous n'utilisez pas vous-même les biens immobiliers professionnels en tant qu'entreprise, mais que vous décidez de les louer, la TVA peut être récupérée sous certaines conditions. En effet, depuis le 01/01/2019, locataire et propriétaire peuvent, dans certains cas, décider de louer ou mettre en location sous le régime de la TVA.

Imposition des revenus locatifs

En tant que personne physique, la location d'un bien professionnel (commerce, entrepôt, …) implique que les loyers effectivement perçus soient progressivement imposés en tant que revenus fonciers. Il en va différemment si le bien a été acheté par l'intermédiaire de la société et loué ensuite par cette dernière. Là encore, vous êtes imposé sur la base des revenus locatifs réels, mais l'impôt sur les sociétés - dont le taux est actuellement de 25 % - est bien moins élevé que le taux progressif qui s'applique à l'impôt sur les personnes physiques.

Droits de donation

Lors d'une cession ultérieure, les actions d'une société peuvent être cédées au taux de 3 % car elles sont mobilières. S'il s'agit d'une entreprise familiale, le taux peut même être nul. Cela contraste avec la donation privée de biens immobiliers, qui est soumise à des taux progressifs (plus élevés) et entraîne donc un coût total de donation plus élevé.

Investissements

Enfin, une société permet d'investir avec des fonds bruts, c'est-à-dire avant impôts. La capacité de remboursement est donc beaucoup plus élevée si cet investissement est réalisé par l'intermédiaire d'une société. En effet, transférer de l'argent de votre entreprise vers votre patrimoine privé implique une charge fiscale considérable.

Enfin, vous pouvez également bénéficier de la déduction pour investissement, dont le taux - et donc l'avantage dont vous bénéficiez - a été augmenté de 8 à 25 % jusqu'à fin 2022.

Pourquoi un achat privé peut-il être intéressant ?

Si le bien immobilier professionnel est détenu par une société et que cette dernière le vend par la suite et réalise un bénéfice, ce bénéfice est toujours imposé par le biais de l'impôt sur le revenu des sociétés. Sortir un bien immobilier d’entreprise peut donc s’avérer coûteux.En revanche, dans le cas d'un achat privé, la plus-value que vous réalisez lors de la vente est exonérée de cette imposition, pour autant que la vente intervienne plus de 5 ans après l'achat, sauf s'il s'agit d'un achat spéculatif, c'est-à-dire dans l'intention manifeste de réaliser un profit. En résumé, les deux possibilités - l'achat par l'intermédiaire de votre société ou à titre privé - peuvent présenter des avantages considérables. Il s'agit de matières complexes, pour lesquelles nous vous conseillerons volontiers sur mesure.