L’achat scindé

Qu’est-ce qu’un achat scindé?

L'achat scindé est une technique de planification patrimoniale qui consiste en l’acquisition démembrée d’un bien immobilier. Plus précisément, la nue-propriété et l'usufruit sont acquis par deux parties différentes.

Ce faisant, l'usufruitier obtiendra le droit d'user et de jouir du bien, ce qui inclut concrètement le droit d'utiliser les locaux professionnels et de percevoir d'éventuels revenus locatifs. En revanche, l'usufruitier sera responsable de l'entretien et des charges liées à ce droit de jouissance, comme le paiement de l'impôt foncier et des primes d'assurance. Les réparations importantes ou structurelles restent à la charge du nu-propriétaire, qui reste propriétaire des locaux mais ne peut vendre ce droit qu'à condition de préserver les droits de l'usufruitier.

Comment cela fonctionne-t-il en pratique ?

La société achète l'usufruit et le dirigeant, en tant que personne physique, acquiert la nue-propriété. Cet usufruit est un droit temporaire et peut normalement durer jusqu'à 30 ans maximum mais est étendu, depuis le 01.09.2021, jusqu'à 99 ans.

Au terme de cette période, l'usufruit s'éteint et, en tant que nu-propriétaire, vous devenez automatiquement plein propriétaire sans qu'aucun droit d'enregistrement supplémentaire ne soit dû.

Quels sont les avantages de l’achat scindé ?

Non seulement l'investissement personnel de la personne privée sera moindre du fait que la société achète l'usufruit, mais la société peut également déduire les frais d'achat du bénéfice imposable et amortir le prix d'achat, ce qui signifie qu'en pratique, l'impôt sur les sociétés n'est pas ou peu dû.

En outre, l'usufruitier peut utiliser le bien lui-même (il ne doit donc pas payer de loyer) ou le mettre en location, et ainsi éventuellement percevoir des revenus locatifs.

Quelles conditions pour l’achat scindé ?

L'usufruit doit être évalué correctement. Si ce n'est pas le cas, l'administration fiscale pourrait faire valoir que le nu-propriétaire a obtenu un avantage en nature, sur lequel il sera ensuite imposé à l'impôt des personnes physiques. Afin d'éviter les discussions, vous pouvez soumettre l'évaluation au préalable au Service des Décisions Anticipées en Matières Fiscales, (Ruling).

En outre, vous devez également prouver que l'entreprise retire un avantage de l'achat de l'usufruit.

Enfin, en tant que chef d'entreprise, vous devez évidemment disposer de fonds suffisants pour pouvoir acheter la nue-propriété.

L'achat scindé est une technique intéressante pour acheter un bien immobilier professionnel avec votre société, mais le montage doit être vérifié scrupuleusement à l'avance avec le comptable pour éviter toute répercussion fiscale ultérieure. Vous souhaitez obtenir plus d'informations à ce sujet ? N'hésitez pas à contacter notre expert, Thomas Verschaeve.