Un acte de base : de quoi s’agit-il exactement ?

Les statuts d’un immeuble en copropriété forcée

Si vous achetez un appartement dans un immeuble à appartements ou un bureau dans un immeuble multi-entreprises, alors vous entrez en copropriété forcée. Cela signifie qu’une partie du bâtiment est affectée à l’usage collectif par les autres propriétaires des entités de cet immeuble (p. ex. la cage d’escalier). Une copropriété forcée se caractérise par le caractère indivisible des parties communes, les copropriétaires ne peuvent pas demander la division de ces parties communes.

S’il s’agit d’un bâtiment – ou un ensemble d’entités (regroupées), que le droit de propriété est réparti entre différentes personnes et qu’il est question de parties privatives et de parties communes, alors le Code civil prévoit l’établissement d’un acte de base et d’un règlement de copropriété.

Cet acte de base et ce règlement de copropriété forment ensemble les « statuts » de l’immeuble.

La forme et le contenu de l’acte de base

L’acte de base et le règlement de copropriété doivent obligatoirement être repris au sein d’un acte authentique. L’intervention du notaire est donc requise.

L’acte de base doit, au minimum, comporter les éléments suivants :

• la description de l’ensemble immobilier,

• la description des parties privatives et communes,

• la quote-part (ou les quotités) des parties communes associée à chaque entité privative.

L’objectif est que chacun soit au clair par rapport aux parties privatives et communes afin d’éviter tout litige ultérieur. Un propriétaire individuel n’a en effet aucun droit de contrôle ou d’usage exclusifs concernant les parties communes, de sorte qu’il faut préciser avec un maximum de clarté quels éléments font ou non partie de la communauté. Prenons un simple exemple : un jardin au rez-de-chaussée, attenant à un immeuble à appartements : appartient-il à un copropriétaire individuel ou relève-t-il des parties communes, de sorte que chaque copropriétaire puisse l’utiliser et décider des modalités ainsi que de la fréquence des entretiens ?

Chaque propriétaire est copropriétaire des parties communes, au même titre que les autres propriétaires. Pour déterminer la quote-part exacte – exprimée en (dix-)millièmes – de chaque propriétaire dans ces parties communes, il faut tenir compte de la valeur de ces parties, déterminée en fonction de la superficie nette au sol, de l’affectation et de l’emplacement de la partie privative dont on est propriétaire. L’estimation de la valeur doit être effectuée via le rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre-expert, d’un architecte ou d’un agent immobilier, elle sera également reprise dans l’acte de base.

L’importance de la valeur des quotes-parts (ou quotités)

Sur la base des quotes-parts, le syndic déterminera les montants exacts à payer par les différents propriétaires pour les charges communes. Plus vous détenez de quotités, plus votre contribution aux charges communes est élevée (l’entretien de l’ascenseur, l’électricité des communs, les frais d’entretien, etc.).Le nombre de quotes-parts détermine, par ailleurs, l’importance de la voix du propriétaire à l’assemblée générale des copropriétaires.

Informez le locataire !

Le locataire doit aussi respecter les consignes reprises dans l’acte de base, étant donné qu’il utilisera les parties communes. Le locataire devra être informé par le propriétaire des consignes de l’acte de base et y consentir avant de signer le contrat de bail.

En tant que propriétaire-bailleur, nous vous conseillons d’inclure la mention de consentement du locataire, et d'inclure éventuellement le document d’acte de base dans le contrat de bail.

Si vous ne le faites pas, vous risquez un retournement de situation, et vous serez alors tenu pour responsable par vos copropriétaires.