L’indexation des loyers sans restrictions PEB à nouveau possible à Bruxelles à partir du 14 octobre 2023

Calculer l'indexation des loyers à Bruxelles à partir du 14 octobre 2023 en tenant compte des facteurs de correction pour les logements dont le PEB est insuffisant.

À partir du 14 octobre 2023, des facteurs de correction s’appliquent à l’indexation des loyers à Bruxelles :

• pour les logements disposant d’un PEB A, B, C ou D dont les loyers pouvaient donc être normalement indexés pendant la période du 14.10.2022 - 13.10.2023 : aucun facteur de correction ne s’applique. Vous pouvez donc calculer votre indexation comme d’habitude.

• pour les logements disposant d’un PEB E dont le loyer ne pouvait être que partiellement indexé durant la période du 14.10.2022 - 13.10.2023 : un facteur de correction spécifique s’applique. Voici comment calculer l’indexation compte tendu de ce facteur de correction :
  
  

  • La date d’anniversaire du bail se situe entre le 1er janvier et le 13 octobre :
    
    Loyer indexé x 50% x (indice 2022 + indice 2023indice 2023)
    
    Indice 2022 : indice santé du mois précédant le mois d'entrée en vigueur ou l'anniversaire en 2022 de l'entrée en vigueur du bail.
    
    Indice 2023 : indice santé du mois précédant celui de l'anniversaire en 2023 de l'entrée en vigueur du contrat de bail.
    

  • La date d’anniversaire du bail se situe entre le 14 octobre et le 31 décembre :
    
    loyer indexé x 50% x (indice 2021 + indice 2022indice 2023)
    
    Indice 2021 : indice santé du mois précédant le mois d'entrée en vigueur ou l'anniversaire en 2021 de l'entrée en vigueur du bail.
    
    Indice 2022 : indice santé du mois précédant celui de l'anniversaire en 2022 de l'entrée en vigueur du contrat de bail.

• pour les logements disposant d’un PEB F ou G ou sans PEB, dont le loyer n'a donc pas pu être indexé pendant la période du 14.10.2022 - 13.10.2023 : un facteur de correction spécifique s’applique :
  
  

  • La date anniversaire du bail se situe entre le 1er janvier et le 13 octobre.
    
    Loyer indexé x indice 2022indice 2023
    
    Indice 2022 : indice de santé du mois précédant le mois d'entrée en vigueur ou l'anniversaire en 2022 de l'entrée en vigueur du contrat de bail.
    
    Indice 2023 : indice santé du mois précédant celui de l'anniversaire en 2023 de l'entrée en vigueur du contrat de bail
    

  • La date d’anniversaire du bail se situe entre le 14 octobre et le 31 décembre.
    
    Loyer indexé x indice 2021indice 2022
    
    Indice 2021 : indice de santé du mois précédant ce mois d'entrée en vigueur ou l'anniversaire en 2021 de l'entrée en vigueur du contrat de bail.
    
    Indice 2022 : indice santé du mois précédant celui de l'anniversaire en 2022 de l'entrée en vigueur du contrat de bail

Vous voulez connaitre votre facteur de correction, selon votre situation (= en fonction du PEB et de la date anniversaire du bail) ? Le tableau ci-dessous est alors un outil très utile !

Les facteurs de correction s'appliquent-ils à l'indexation de tous les baux d'habitation à Bruxelles ?

Les facteurs de corrections qui sont valables à partir du 14 octobre 2023 s’appliquent uniquement aux :

• baux d’habitation

• ayant commencé avant la date du 14 octobre 2022.

Par conséquent, 2 systèmes d’indexation existent depuis le 14 octobre 2023 :

• Aucun facteur de correction :

  • baux ayant commencé avant la date du 14 octobre 2022.

  • logements avec un PEB A, B, C ou D
    

• Facteurs de correction :

  • pour les baux ayant débuté avant le 14.10.2022 et disposant d’un PEB E, F ou G ou sans PEB

Puis-je indexer le loyer de façon rétroactive (c'est-à-dire pour la période avant et jusqu'au 14 octobre 2023) ?

Dans les baux d'habitation, selon la règle générale, en tant que propriétaire-bailleur, vous êtes autorisé à indexer rétrospectivement et ainsi remonter dans le temps jusqu'à trois mois maximum si vous avez oublié une indexation.Cette règle ne peut pas être utilisée pour contourner l'interdiction d'indexation qui s'appliquait aux mois de juillet, août et septembre 2023. Si, au cours de cette période, aucune indexation n'était possible (= pour les logements avec un PEB F, G ou sans PEB) ou si une réduction de moitié de l'indexation était de mise (= pour les logements avec un PEB E), alors vous ne pouvez pas, en tant que propriétaire, appliquer rétroactivement (= les mois précédant le 14 octobre 2023) cette indexation des loyers.

Rappel du régime avant le 14 octobre 2023

Depuis le 14 octobre 2022, il existait des restrictions provisoires à Bruxelles en ce qui concerne l'indexation des loyers de l'immobilier résidentiel :

• pour les logements disposant d’un PEB A, B, C of D, l’indexation continuait de façon habituelle. Aucun changement ;

• pour les logements disposant d’un PEB E, indexation limitée à 50% ;

• pour les logements disposant d’un PEB F ou G, interdiction d’indexer;

• Sans PEB valable, interdiction d’indexer.

Important : à Bruxelles, il n'est possible d'indexer le loyer que si ... :

• Cette possibilité n'est pas expressément exclue dans le bail ;

• le contrat de bail est écrit;

• le contrat de bail est enregistré;

• le propriétaire-bailleur a informé le locataire du PEB.

Que nous dit l’avenir ? Combien de temps devrons-nous appliquer ces facteurs de correction ?

Tant qu'un PEB satisfaisant (valide) n'est pas soumis, les facteurs de correction continueront d'entrer en ligne de compte. Seul un PEB valable et avec un bon score peut garantir une indexation complète dans les années à venir, sans facteur de correction. Cela signifie donc que nous devrons malheureusement continuer à appliquer les facteurs de correction pour les baux en cours pendant encore longtemps.

Important : dans les cas où le PEB s'améliore et qu'un PEB suffisant est soumis, l'indexation sans facteur de correction ne peut pas être rétroactive !

Exemple : Depuis novembre 2021, Lisa a mis un appartement en location à Bruxelles dont le PEB a expiré en août 2022. Pour cette raison, Lisa n'a pas été autorisée à indexer le 1er novembre 2022. La restriction de l'indexation des loyers ayant pris fin le 14 octobre 2023, Lisa est autorisée à indexer à nouveau son loyer le 1er novembre 2023, mais avec l'application d'un facteur de correction puisqu'elle n'a pas de PEB. Lisa réalise des travaux d'efficacité énergétique et en mars 2024, elle pourra présenter un PEB C, de sorte que le facteur de correction disparaitra à partir de ce moment-là.

Attention : pour les mois de février 2024, janvier 2024 et décembre 2023, l'indexation rétroactive ne peut se faire sans facteur de correction car Lisa n'avait pas de PEB à ce moment-là.

Au fil du temps, il y aura de moins en moins de contrats entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022. En effet, pour les baux d'habitation à partir du 14 octobre 2022, le régime provisoire était en vigueur - et par conséquent- le régime actuel avec les facteurs de correction ne s'applique pas.

Que se passe-t-il si votre propriétaire indexe le loyer sans facteur de correction ?

Dans le cas où votre propriétaire doit utiliser un facteur de correction et ne le fait pas, vous pouvez, en tant que locataire, continuer à payer le loyer précédent. Votre propriétaire ne peut pas faire valoir cette indexation erronée. En savoir plus ? Dans ce cas, n'hésitez pas à contacter l'un de nos experts en location !