Le certificat amiante : obligatoire en cas de vente en Flandre ?!

Qu'est-ce que l'amiante et pourquoi l'amiante était-il utilisé dans le passé ?

L'amiante est un minéral fibreux présent dans la nature et dont l'utilisation a été très populaire à partir de la Seconde Guerre mondiale jusqu’aux années 1980, y compris dans le secteur de la construction. À l'époque, l’on ne voyait que ses nombreux avantages - bon marché, facile à traiter et excellent en termes de solidité, d'isolation, de résistance à l'usure et de résistance à la chaleur et à l'humidité - et l’on ne se réalisait pas, ou pas suffisamment, les risques sanitaires pouvant résulter de l'utilisation de ce matériau.

Les applications courantes de l'amiante se trouvent dans les toitures et les revêtements muraux, comme matériau d'isolation autour des tuyaux et des appareils électriques, dans les revêtements de sol, près des chaudières et des cheminées, etc.

En raison de l'impact sur la santé publique - les fibres d'amiante sont très dangereuses lorsqu'elles sont inhalées et provoquent notamment le cancer - les différents niveaux de réglementation sont intervenus à partir des années 1980 et des initiatives ont été prises au niveau fédéral et flamand en plus des directives européennes. En conséquence, l'utilisation, la réutilisation et la production d'amiante (et de matériaux contenant de l’amiante) ont été partiellement interdites à partir de 1998 et complètement interdites à partir de 2001. Des législations ont également été prévues pour protéger les travailleurs exposés à l'amiante dans le cadre de leur travail.

Il existe deux types d'amiante :

• l’amiante solide : également appelé amiante lié, car les fibres sont fermement attachées au matériau de support (par exemple : tuyaux, ardoises, plaques ondulées). Ces fibres sont à peine libérées tant que l'amiante est en bon état et n'est pas manipulé sans précaution ;
• l’amiante libre : également appelé amiante non attaché car les fibres sont plus ou moins libres (par exemple : isolation en plâtre par un tissu autour des tuyaux d'isolation, cordons de poêle contenant de l'amiante). Dès que ce matériau est manipulé ou endommagé, les fibres sont facilement libérées.

Qu'est-ce que le certificat amiante et quand doit-il être établi ?

La présentation d'un certificat amiante sera obligatoire à partir du 23 novembre 2022 dans le cas d'un "transfert inter vivos" de "constructions accessibles dont l'année de construction est à risque", c'est-à-dire l’an 2000 ou avant. Toutefois, à compter du 1er janvier 2032, tout propriétaire d'une structure présentant une telle année de construction à risque devra disposer d'un certificat amiante valide, que le bien soit transféré ou non.

Outre la vente, le "transfert inter vivos" comprend également les donations et la constitution ou le transfert d'un usufruit, d'une emphytéose, d'un bail à construction, d'un droit de superficie ou d'un droit d'usage réel. Pour les héritages, cela n'entre pas en ligne de compte car il ne s'agit pas d'un "transfert inter vivos".

Puisqu'il est question de "constructions" accessibles, cela implique que cette obligation ne s'applique pas seulement aux biens résidentiels, mais également aux magasins, restaurants, bureaux, bâtiments industriels,... Toutefois, une structure accessible signifie que le toit a une hauteur d'au moins 1,5 mètre. En outre, le bien doit également avoir une superficie d'au moins 20 m², sauf s'il fait partie d'un bâtiment plus grand dont la superficie est d'au moins 20 m².

L'année de construction peut être lue sur le registre cadastral. Si cette année de construction n'est pas mentionnée, le propriétaire peut essayer de prouver cette année de construction à l'aide d'autres preuves. En cas d'échec, la construction est considérée comme à risque et il est obligatoire de fournir un inventaire d'amiante et un certificat amiante lors du transfert.

Qui établit le certificat amiante et quelle est sa durée de validité ?

Le certificat d'inventaire d'amiante - ou certificat amiante en abrégé - est délivré par l'OVAM, tout comme le certificat de sol. Pour pouvoir rédiger ce certificat, un inventaire d'amiante doit d'abord être établi par un expert en amiante certifié, qui doit passer un examen théorique et pratique auprès d'un organisme de certification reconnu par l'OVAM. L'expert saisira ses mesurages dans la base de données de l'OVAM, après quoi l'OVAM pourra générer le certificat amiante sur cette base.

Cet inventaire d'amiante contient une liste des matériaux contenant de l'amiante présents dans le bâtiment et est établi après une inspection des sources d'amiante observables qui peuvent présenter un risque dans l'utilisation quotidienne du bâtiment. Au cours de cette inspection, les murs ou les planchers ne sont normalement pas endommagés pour détecter l'amiante piégé, bien que parfois des dommages mineurs - c'est-à-dire : enlever un morceau du matériau - des matériaux suspects soient nécessaires si seule une analyse en laboratoire peut déterminer s'ils contiennent de l'amiante ou non.

En outre, pour chaque matériau ou élément de construction contenant de l'amiante, des conseils sont donnés sur la manière de gérer ou d'éliminer l'amiante en toute sécurité.

La durée de validité standard du certificat amiante est de 10 ans. Toutefois, cette période de validité est ramenée à 5 ans dès qu'il existe au moins un matériau contenant de l'amiante présentant un risque matériel élevé. Le certificat expire automatiquement dès que la période de validité expire.

Comment remettre le certificat amiante aux acheteurs (potentiels) et quelles sont les conséquences si vous ne le faites pas ?

Dans le cadre d'une vente, le contenu du certificat amiante doit être communiqué aux (futurs) acheteurs et ensuite également inclus dans le compromis ou la promesse mutuelle de vente et l'acte de vente. Plus précisément, cela concerne :

• la date du certificat amiante
• la conclusion sommaire de l'inventaire d'amiante
• le code unique du certificat amiante
• une clause confirmant que le contenu de ce certificat a été correctement communiqué au préalable à l'acheteur (potentiel).

Cependant, il n'est pas nécessaire de faire figurer le contenu du certificat amiante dans l'annonce de vente.

Au cas où les informations susmentionnées n'auraient pas été communiquées à l'acheteur ou aux acheteurs (potentiels), ces derniers pourront alors invoquer la nullité de la vente. Cette nullité peut être "couverte" s'il est confirmé au moment de l'acte qu'un certificat amiante a été fourni entre-temps et que l'acheteur renonce à la nullité.

Quel est le coût d'un inventaire d'amiante et d'un certificat amiante ?

Les prix de l'établissement d'un inventaire d'amiante varient fortement en fonction du type de bâtiment et de la nécessité ou non de procéder à de nombreux prélèvements. Pour les bâtiments résidentiels, ces prix vont de 300 à 900 euros (hors TVA), tandis que pour les bâtiments non résidentiels, ils sont généralement effectués sur devis.

Pour la délivrance du certificat amiante, l'OVAM perçoit également une taxe administrative.

Devez-vous également fournir un certificat amiante pour les immeubles d’appartements ?

Oui, et ce tant pour les parties privatives que pour les parties communes. Toutefois, l'obligation pour ces parties communes ne s'applique qu'à partir du 01.01.2025 ; le syndic le communiquera normalement en temps utile. En attendant, il vous suffit donc de délivrer un certificat amiante pour votre partie privative dans le cadre de la vente.

Chose importante : ici aussi, la règle s'applique selon laquelle un certificat amiante doit être disponible au 1er janvier 2032 pour les parties communes des "constructions à risque", indépendamment de tout transfert.

Que faire en cas de location ?

Dans le cadre d'une location - le type de location importe peu - le certificat amiante n'est pas obligatoire. Cela signifie que vous ne devez pas fournir un inventaire d'amiante et, par la suite, un certificat amiante à cette fin.

Remarque : si vous achetez un bien immobilier à partir du 23 novembre 2022 et que vous disposez d'un certificat amiante, vous devez alors fournir à vos locataires une copie de ce certificat.

Quand enlever l'amiante ? Quand l'amiante est-il dangereux ?

Étant donné que les matériaux contenant de l'amiante étaient très souvent utilisés dans le secteur de la construction par le passé, de nombreux bâtiments actuels contiennent encore des matériaux contenant de l'amiante.

Le principe de base est que vous êtes parfaitement autorisé à conserver un (une partie d'un) bâtiment contenant des matériaux contenant de l'amiante qui est en bon état. Cependant, si vous souhaitez :

• réutiliser ou vendre des pièces (par exemple : tôles ondulées, ardoises de toiture) en bon état mais contenant de l'amiante, cela est interdit ;
• remplacer des pièces en mauvais état contenant de l'amiante ou démolir complètement le bâtiment, vous devrez respecter certaines règles de sécurité et parfois aussi fournir un inventaire d'amiante ;
• employer des personnes dans un bâtiment dans lequel des matériaux contenant de l'amiante ont été utilisés, vous devrez établir un inventaire d’amiante ;

Vous pouvez enlever vous-même les applications collées en bon état, en prenant les précautions nécessaires. Toutefois, vous pouvez également faire appel aux services d'un entrepreneur agréé. Dans ce cas, assurez-vous que les employés disposent du certificat annuel de formation à la "manutention simple". Les applications d'amiante que l'entrepreneur peut ou ne peut pas enlever sont déterminées par la législation du travail.

Si les applications collées sont très endommagées, altérées ou difficiles à enlever, il est préférable de faire appel à un entrepreneur en désamiantage agréé. Avec les applications non rattachées, vous êtes même obligé de le faire. Afin de garantir la sécurité, un désamianteur agréé travaille avec des équipements et des dispositifs de protection appropriés. Les employés sont également spécialement formés pour ce travail à haut risque.

Vous ne savez pas si vous avez affaire à de l'amiante ? Demandez à un spécialiste de venir vérifier.

Comment puis-je savoir si mon toit contient de l'amiante ? Et puis-je alors enlever la mousse du toit ?

Pour ce faire, vous devez d'abord savoir si votre toit contient de l'amiante. Vous pouvez vérifier vous-même quelques éléments. Les applications de fibrociment ne contenant pas d'amiante sont reconnaissables à l'indication "N" ou "NT", qui signifie "nouvelle technologie". Vos plaques ondulées ont-elles un coin coupé ? Si c'est le cas, elles sont également exemptes d'amiante. En outre, les plaques ondulées ne contenant pas d'amiante ont une bande de renfort pour les distinguer des plaques ondulées qui contiennent de l'amiante.

Vous ne trouvez pas ces indices tout de suite ? Testez ensuite si les fibres brillent lorsque vous passez une flamme dessus. Est-ce qu'elles brillent mais ne sont pas détruites par la flamme ? Alors vous avez probablement affaire à de l'amiante. Pour être sûr, vérifiez auprès de laboratoires accrédités. Ils vous donneront une réponse définitive à 100 %.

Pas de toit contenant de l'amiante ? Bonne nouvelle ! Vous n'avez rien à craindre et vous pouvez enlever la mousse en toute tranquillité. Toutefois, si l'amiante est présent, il n'y a malheureusement qu'une seule solution : renouveler votre toiture. Le brossage, le ponçage ou le nettoyage à haute pression et à la vapeur endommageront le matériau d'amiante et les fibres d'amiante libres se répandront dans l'environnement sous forme de poussière ou de brouillard. Lorsque ces fibres s'assèchent, elles se retrouvent en suspension dans l'air et finissent rapidement dans les poumons. Ce n'est pas la voie à suivre !

Il est interdit d’enlever la mousse d'une toiture contenant de l'amiante. Tant l'entrepreneur que le propriétaire du bâtiment risquent de devoir supporter des coûts élevés de nettoyage et de décontamination de l'environnement et du sol.