Tout savoir sur le conseil de copropriété

Qu’est-ce que le conseil de copropriété ?

Au sein de chaque ACP, il existe quatre organes prévus par la loi :

1. l’assemblée générale de copropriété;

2. le syndic de copropriété;

3. le commissaire aux comptes;

4. le conseil de copropriété.

Les 3 premiers organes sont obligatoires dans toute ACP, quelle que soit sa taille. Le conseil de copropriété n'est obligatoire que pour les grands complexes comptant au minimum 20 lots (attention, cela ne comprend pas les caves, les garages et les places de parking !)

Comment le conseil de copropriété est-il constitué?

Dans les (groupes de) bâtiments de minimum 20 lots, un conseil de copropriété est mis en place par la première assemblée générale de copropriété ; une décision formelle de l'assemblée générale n'est pas nécessaire à cet effet.

S'il y a moins de 20 lots, l'assemblée générale peut également décider de prévoir un conseil de copropriété composé de la même manière et chargé des mêmes missions que le conseil de copropriété qui doit être prévu dans les copropriétés de minimum 20 lots. Cette décision est prise à la majorité simple des voix (50 % + 1).

Quelles sont les règles du jeu au sein du conseil de copropriété ?

La loi sur la copropriété ne contient pas de règles explicites sur le fonctionnement du conseil de copropriété.

Toutefois, pour assurer un fonctionnement correct et transparent, il est conseillé de conclure des accords clairs lors de la création du conseil de copropriété, notamment sur les points suivants

• le nombre de membres du conseil de copropriété (de préférence un nombre impair de membres pour faciliter le vote)

• les modalités d'élection des membres du conseil et (si souhaité) du président

• les pouvoirs du président du conseil (sur demande)

• ce qui se passe si le mandat d'un membre prend fin prématurément (décès, démission...)

• si les membres du conseil sont indemnisés et, le cas échéant, le montant de cette indemnisation

• la fréquence et les modalités de convocation du conseil, la rédaction du procès-verbal de cette réunion, etc.

• la date à laquelle le conseil remettra son rapport au syndic et la manière dont le syndic communique ce rapport aux copropriétaires.

Il appartient à l'assemblée générale de copropriété de décider si ces dispositions seront incluses dans le règlement de copropriété ou dans le règlement d'ordre intérieur. Cette dernière option est en principe à privilégier, car le règlement d’ordre intérieur peut être rédigé de manière privée et peut donc être adapté plus facilement.

Qui sont les membres du conseil de copropriété?

Le syndic ne peut certainement pas être membre du conseil de copropriété, même s'il est lui-même copropriétaire au sein de l'ACP.

Pour les autres membres, c'est l'assemblée générale qui décide à la majorité simple (50 % + 1) de la nomination des membres du conseil de copropriété, et ce pour chaque membre séparément, après quoi ces membres sont nommés jusqu'à la prochaine assemblée générale (annuelle). L'élection des membres du conseil de copropriété doit donc être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle. Il est possible de renouveler le mandat d'un membre du conseil de copropriété.

Quelles sont les missions du conseil de copropriété?

Les prérogatives du conseil de copropriété sont définies par la loi.

Ainsi, la fonction du conseil de copropriété est de veiller à la bonne exécution des tâches du syndic. Donc, en premier lieu, le conseil de copropriété a pour mission de contrôler la gestion du syndic. A noter : ceci sans porter préjudice aux pouvoirs du commissaire aux comptes (ex : la vérification des comptes).

Par ailleurs, le conseil de copropriété peut - comme tout autre copropriétaire - soumettre au syndic des points à inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cependant, le conseil de copropriété ne peut pas obliger le syndic à convoquer une assemblée générale.

Enfin, l'assemblée générale - par un vote à la majorité des ⅔ - peut également confier explicitement des missions au conseil de copropriété. Plus précisément, l'assemblée générale peut prendre une décision sur un certain point, mais en déléguer la mise en œuvre au conseil de copropriété. Compte tenu de la durée du mandat du conseil de copropriété, cette mission n'est alors valable que pour une période d'un an à chaque fois. Si, par exemple, l'assemblée générale décide d'effectuer certains travaux de rénovation, elle peut décider immédiatement que le contrôle et/ou la réception de ces travaux seront effectués par le conseil de copropriété.

Attention : les missions légalement dévolues au syndic ne peuvent pas être déléguées par l'assemblée générale au conseil de copropriété.

Responsabilité des membres du conseil de copropriété

Les missions normales du conseil de copropriété ne constituent, en principe, pas de risque direct de mise en cause de la responsabilité des membres du conseil de copropriété, sauf si l'accomplissement de ces missions implique une faute grave, une fraude ou un excès de compétence.

Toutefois, lorsque certaines missions sont déléguées au conseil de copropriété par l'assemblée générale (voir ci-dessus), les membres de ce conseil agissent en tant que mandataires de l'assemblée générale. Dans ce cas, ils sont responsables des dommages résultant d'une mauvaise exécution de ces tâches. Il est donc recommandé, dans de tels cas, de prévoir une assurance responsabilité civile pour les membres du conseil de copropriété.