Le droit d’emphytéose

Le droit d’emphytéose : Quid?

Le droit d'emphytéose est un droit réel temporaire par lequel une personne (= l'emphytéote) acquiert la pleine jouissance d'un bien immobilier qui appartient en réalité à une autre personne, pour une période de 15 ans au minimum et de 99 ans au maximum (exceptionnellement pour une durée perpétuelle s'il s'agit d'un bien du domaine public). Si les parties souhaitent établir un droit d'emphytéose, un acte authentique - appelé "bail emphytéotique" - doit être rédigé à cet effet, qui doit également inclure le contenu de l'attestation sol.

En contrepartie de ce droit de jouissance, l'emphytéote paiera une redevance en espèces ou en nature au propriétaire du bien, appelée "canon". Ce paiement peut être effectué une seule fois ou périodiquement. L’emphytéote paie 5 % de droits d'enregistrement sur les canons dûs.

Les droits et devoirs de l’emphytéote

Les droits de l’emphytéote

Comme nous l'avons déjà indiqué, l'emphytéote acquiert la pleine jouissance du bien pour une durée déterminée.

Pendant cette période, l'emphytéote peut utiliser le bien immobilier comme s'il en était le propriétaire. L'emphytéote peut donc aussi décider de mettre le bien en location ou de réaliser d'importants travaux de rénovation afin d'améliorer le bien.

Les devoirs de l’emphytéote

L'emphytéote sera obligé - si une telle compensation est convenue entre les parties - de payer le canon au propriétaire.

Deuxièmement, l'emphytéote est tenu d'entretenir et d'effectuer (ou de faire effectuer) les travaux de réparation (ordinaires et gros travaux). Ce faisant, l'emphytéote doit se comporter en bon père de famille à l'égard du bien.

En outre, à la fin du bail, l'emphytéote peut enlever toutes les constructions et plantations qu'il a érigées et qu'il n'était pas obligé d’ériger, à condition de réparer ou d'indemniser les dégâts causés au terrain.

Ensuite, l'emphytéote ne peut rien faire qui diminue la valeur du bien. Cette obligation a pour but de protéger le propriétaire et de limiter la liberté qu'engendre en principe la pleine jouissance.

Enfin, l'emphytéote doit payer tous les impôts liés au bien, à la fois les impôts ordinaires et les impôts extraordinaires.

Les droits et les devoirs du propriétaire (= tréfoncier)

Les droits du tréfoncier

Les droits du propriétaire du bien emphytéotique sont relativement limités, mais peuvent s'avérer très intéressants sur le plan financier. Du fait qu'il ne conserve en réalité que les droits de la nu-propriété du bien, le tréfoncier peut recevoir - ponctuellement ou périodiquement - le(s) canon(s) et ne doit pas supporter les impôts liés au bien. En outre, le tréfoncier peut conserver les bâtiments et plantations qui ont été obligatoirement érigés par l'emphytéote dans le cadre du bail emphytéotique, ainsi que ceux qui n'étaient pas prévus dans le bail emphytéotique mais qui n'ont pas été démolis. Le propriétaire doit toutefois payer une compensation à l'emphytéote à cet effet.

Les devoirs du tréfoncier

Tout comme les droits du propriétaire sont limités, les obligations sont également très réduites. Il n'a aucune obligation de réparation ou de paiement. Il est seulement tenu de laisser à l'emphytéote la pleine jouissance du bien et de protéger l'emphytéote contre la confiscation par des tiers.

Les avantages du droit d’emphytéose

L'emphytéote dispose de nombreuses possibilités d'exploitation du bien immobilier. En outre, il bénéficie d'une grande sécurité quant à la durée de son contrat, ce qui est intéressant s'il souhaite engager de gros investissements ou réaliser certains projets.

Par ailleurs, le montage emphytéotique est avantageux par rapport aux droits de jouissance dont dispose l'emphytéote.Les droits d'enregistrement sont également peu élevés.

Attention aux abus fiscaux !

Ainsi qu’il ressort de ce qui précède, l'emphytéose peut être une option fiscalement intéressante dans certains cas. Toutefois, une grande prudence est de mise, car ce type de montage fait l'objet d'un contrôle strict de la part de l'administration fiscale. Ceci est particulièrement vrai lorsque la vente est scindée entre l'émission d'une emphytéose et la vente du bien ou dans le cas d'une emphytéose où une option d'achat est prévue pour un prix dérisoire.