Enchères (en ligne) : la nouvelle normalité pour la vente de biens immobiliers ?!

Les différents systèmes d’appels d’offres

Le système d’enchère, sans nul doute, le plus connu est celui de la vente publique classique organisé via un notaire, qu’il s’agisse d’une vente volontaire ou forcée. Dans ce type de vente, les enchères sont lancées et les candidats-acheteurs peuvent alors enchérir en toute transparence, les uns contre les autres. Le bien est immédiatement attribué à celui qui a proposé l’enchère la plus élevée, avec l’accord du propriétaire. Il y a encore quelques années de cela, ces ventes publiques avaient lieu dans des salles ou des cafés, mais aujourd’hui la profession notariale est passée au numérique. Les ventes publiques sont désormais principalement organisées en ligne via la plateforme Biddit.

Outre ces ventes publiques - pour lesquelles les notaires ont encore aujourd'hui le monopole - il y a aussi les ventes privées traditionnelles - dites " ventes de gré à gré " - qui sont réalisées par l'intermédiaire d'une agence, d'un notaire ou en direct par les vendeurs. Dans ce type de vente, il est aussi possible de travailler avec un système d'appels d’offres mais, pour ne pas entrer dans le domaine protégé des ventes publiques, certaines nuances sont importantes :

Le système d’appels d’offres transparent :

Dans ce cas, les candidats-acheteurs sont invités à enchérir en ligne pour un bien immobilier, les uns contre les autres, mais ces offres ne deviennent contraignantes qu'au moment de l’établissement de la promesse d'achat, à l’issue du tour des enchères. Et c’est au vendeur de décider avec quel candidat finaliser la vente. Donc, contrairement à ce qui se passe dans le cas d'une vente publique, ce n’est pas l’offre la plus élevée qui remporte l’enchère ; Les motifs sociaux, par exemple - qui jouent souvent un rôle au niveau des administrations publiques – peuvent également, dans ce cas-ci, influer la décision.

Le système d’appels d’offres fermé :

Pour les offres fermées, les candidats-acheteurs placent leurs offres - avant une heure clairement prédéterminée - lesquelles ne sont pas visibles par les autres candidats. Ainsi, si vous êtes intéressé par une propriété en particulier, il est important de proposer, directement, votre « meilleur » prix. Votre offre est immédiatement contraignante. Dans ce cas également - contrairement à une vente publique - le vendeur est libre de choisir l'offre.

Un tel système d’appels d’offres fermé est utilisé hors ligne par les agences depuis des années, et certaines de façon plus intensive que d'autres. Vous avez certainement déjà aperçu un pancarte immobilière indiquant « Pre-sale », c’est le concept du groupe immobilier Dewaele, un succès depuis près de 12 ans pour proposer des biens immobiliers par le biais d'un système d'appel d’offres fermé.

Aujourd’hui, les systèmes d'appel d’offres fermé font également leur apparition en ligne. Certains sites web - tels que soldandset.be - sont déjà passés maîtres en la matière, et la CIB (la Confédération des professionnels de l'immobilier Flandre) a récemment annoncé qu'elle prendrait les mesures informatiques nécessaires pour permettre à toutes les agences de proposer un tel système à leurs clients.

Qui doit assumer les coûts d'utilisation du système d'appel d'offres ?

Cela dépend du système utilisé. Par exemple, les coûts d'utilisation du système d'enchères de Biddit sont en grande partie supportés par le vendeur. Même si d’autres arrangements peuvent être pris, il s’agit généralement des frais de publicité et des honoraires de notaire qui varient d'un notaire à l'autre. C’est l'acquéreur, qui supportera les frais traditionnels de la vente, à savoir : les droits d'enregistrement, les frais de notaire, les frais administratifs et les frais de publication de l'acte. Ce n’est donc pas une mince affaire.

Les plateformes d'enchères qui organisent des ventes privées par le biais d'un système d’appels d’offres fermé ou transparent ont plus de liberté et mettent généralement les coûts d'utilisation du système à la charge des candidats-acheteurs. L'expérience montre que cela ne constitue, en aucun cas, un frein pour les acquéreurs qui proposent malgré tout le prix du marché pour le bien de leur choix. Selon la plateforme, un forfait ou un pourcentage du prix d'achat sera facturé.

Dans quels cas un système d'appels d’offres peut-il être intéressant ?

Le marché immobilier étant en pleine ébullition, ces derniers temps, cela a fait exploser les systèmes d'appels d’offres. En effet, dans le cas où un certain type de propriété est très demandé et les vendeurs veulent, par-dessus tout, obtenir le meilleur prix du marché pour leur bien, alors l'utilisation d'un système d'enchères s'avère être un outil très pratique. De même, pour les cas complexes, l'utilisation d'un système d'appels d’offres peut garantir un règlement rapide au meilleur prix du marché. En plus, un tel système garantit l’égalité et l'équité car tout le monde a l’opportunité de participer et de faire une offre pour un bien.

En dehors du boom du marché immobilier associé au Corona, il y a également la vente de biens immobiliers issus de faillite ou de saisie bancaire qui - en raison de l'autorisation judiciaire obligatoire - s'accompagne souvent d'une procédure d'enchères. C’est la raison pour laquelle les gens s'adressent souvent à un notaire. Ceci dit, un notaire, malgré ses connaissances juridiques solides, ne dispose pas toujours du savoir-faire et de l'expérience technico commerciale indispensable à la commercialisation de surfaces commerciales, ni du réseau d’acquéreurs potentiels, et par conséquent, le bien commercial n’est pas toujours vendu au meilleur prix.

De ce point de vue, les ventes privées via un système d'appels d’offres (transparent ou fermé) en collaboration avec une agence professionnelle représente l'association parfaite. Outre les nombreux avantages d'une plateforme d'offres en ligne, c’est le soutien d'un agent immobilier professionnel qui garantit la commercialisation et l’accompagnement personnalisé de la vente, tout comme c’est le cas dans une vente traditionnelle. Les parties concernées reçoivent toujours des informations transparentes sur l'état d’avancement du dossier, la finalisation de la vente et même le règlement des honoraires.

Quid des biens mobiliers ?

Encore récemment, il n'existait - en ligne - que des enseignes de vente aux enchères spécialisées, soit dans la vente aux enchères de biens mobiliers, soit dans la vente de biens immobiliers. Deux mondes distincts jusqu’à présent qui, depuis peu, se rejoignent grâce à la « joint-venture » (çàd. la collaboration) entre le groupe immobilier Dewaele et Troostwijk permettant la vente de biens meubles et immeubles via une seule et même plateforme d'appels d’offres. Les compétences de Dewaele en matière d'immobilier commercial et marketing s’associent désormais à la technologie d'enchères sans faille de Troostwijk et l’objectivation des transactions.

Parallèlement à l'évolution numérique des ventes, il existe un besoin croissant sur le marché : soulager les curateurs et les banques de A à Z de tous leurs tracas concernant les biens meubles et immeubles. De cette façon, un curateur ou une banque n'aura qu'un partenaire pour vendre des biens mobiliers et immobiliers issus d'une faillite ou d'une saisie, par exemple. Cela facilitera l'avancement et le traitement de l'affaire. Un gain de temps et d’argent pour les curateurs et les banques.