Puis-je vendre si un droit de préemption ou de préférence s’applique à mon bien ?

1. Qu’est-ce qu’un droit de préemption ?

Si un droit de préemption s’applique à maison ou votre bien professionnel, cela signifie qu'une personne, une société ou une institution publique a la priorité sur les autres candidats-acheteurs pour acquérir le bien. Si vous recevez une offre d'un acheteur potentiel, vous serez alors obligé de proposer votre maison ou votre bien professionnel à la personne bénéficiaire du droit de préemption, au même prix et aux mêmes conditions que ceux proposés par le candidat-acheteur.

2. Différentes sortes de droits de préemption

Il existe des droits de préemption légaux et des droits de préemption conventionnels:

• le droit de préemption légal est un droit de préemption prévu dans la législation. Le législateur peut en effet désigner certaines personnes ou certaines institutions publiques comme bénéficiaires d’un droit de préemption. Quelques exemples : le droit de préemption légal du fermier locataire ainsi que les nombreux droits de préemption en Flandre accordés aux instances gouvernementales, notamment pour des raisons d'aménagement du territoire, de protection de la nature, …

• le droit de préemption conventionnel est un droit de préemption résultant d’un accord entre diverses parties. Par exemple, le bailleur d’un bien commercial peut, dans le contrat de bail, accorder un droit de préemption au locataire (afin que celui-ci puisse pérenniser son activité).

3. Comment aborder cette question?

Si vous recevez une offre avantageuse d'un candidat-acheteur, il est préférable de conclure le compromis de vente avec la condition suspensive du non-exercice d'un droit de préemption.

Si un droit de préemption s'applique à la maison ou au bien professionnel, il faudra vérifier auprès du bénéficiaire de ce droit de préemption s'il souhaite exercer ce droit, c'est-à-dire s'il veut acheter le bien au même prix et aux mêmes conditions que celles mentionnées dans l'offre reçue. Il est conseillé de le faire par courrier recommandé.

En général, c'est le notaire qui se charge de proposer l'exercice du droit de préemption au bénéficiaire, lequel dispose ensuite d'un certain délai pour prendre sa décision.

Si le bénéficiaire du droit de préemption ne souhaite pas acheter la maison ou le bien professionnel, ou s'il ne répond pas dans le délai imparti, la vente avec le candidat-acheteur peut se poursuivre normalement. Dans ce cas, la condition suspensive est remplie et la vente peut être conclue.

En revanche, si le bénéficiaire du droit de préemption souhaite acheter le bien, la condition suspensive ne sera pas remplie, et l'acheteur potentiel ne pourra pas acquérir le bien. Vous serez alors obligé de vendre le bien au bénéficiaire du droit de préemption. Si vous ne le faites pas, le bénéficiaire peut réclamer des dommages et intérêts, et, en cas de mauvaise foi de votre part, il pourrait même demander l'annulation de la promesse de vente.

4. Qu'est-ce qu’un droit de préférence?

Un droit de préférence (également appelé « pacte de préférence ») est moins contraignant qu'un droit de préemption. Le bénéficiaire d'un droit de préférence a, si le propriétaire envisage de vendre sa maison ou son bien commercial, la première opportunité de faire une offre ou de négocier avec le propriétaire.

Un droit de préemption - contrairement au droit de préemption - est généralement toujours accordé au bénéficiaire par un accord (convention). La seule exception est le droit de préférence en vigueur à Bruxelles depuis le 6 janvier 2024 en faveur des locataires pour lesquels un bail de résidence principale de 9 ans a été conclu ; ce droit de préférence est en effet obligatoire via le Code bruxellois du logement.

5. Quid lors de la vente d’un bien sur lequel repose un droit de préférence ?

Si le propriétaire d'une maison ou d'un bien commercial sur lequel repose un droit de préférence a l'intention de vendre ce bien, il est obligé d'en informer le bénéficiaire du droit et de lui donner la première chance de faire une offre ou de négocier avec lui.

Un point important qui distingue le droit de préférence du droit de préemption est que, dans le cas d'un droit de préférence, le propriétaire doit d'abord consulter le bénéficiaire de ce droit avant de conclure un accord de vente avec un autre acheteur potentiel, pour évaluer si le bénéficiaire est intéressé par l'achat du bien.

Cependant, si le bénéficiaire n'est pas intéressé ou si un autre acheteur potentiel est prêt à acheter le bien au moins au même prix que celui proposé par le bénéficiaire du droit de préférence, alors le propriétaire est libre de conclure la vente avec cet autre acheteur.