Dans quel cas la taxe sur la plus-value s’applique-t-elle lors la vente d’une habitation ou d’un terrain ?

Les biens immobiliers bâtis

Depuis le 1er janvier 1997, il existe en Belgique une taxe sur la plus-value réalisée sur des biens immobiliers bâtis. La taxe est limitée dans le temps si la vente relève de la gestion normale du patrimoine privé. Toutefois si c’est une activité spéculative, où la seule intention de l'achat était de faire un profit à la revente, alors cette limitation dans le temps ne s'applique pas et une taxe de 33 % sur la plus-value est applicable.

S'il s'agit d'une gestion normale, ce n'est qu’en cas de revente d’un bien endéans un délai de cinq ans qui suit l'acquisition que vous serez éventuellement imposé sur cette plus-value.

Comme période de référence pour calculer cette période de cinq ans, ce sont les dates des actes notariés d'achat et de vente du bien concerné qui sont prises en compte. Dans le cas d’une nouvelle construction, c’est la date de la première prise de possession ou location du bien.

Cette taxe sur la plus-value s’élève à 16,5 % - à laquelle s’ajoute la taxe communale- sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente. Ainsi, pour le calcul de la plus-value, il faut prendre en compte :

• Le prix de vente diminué des frais de vente, principalement : les honoraires de l’agent immobilier, les frais de publicité

• Le prix d'achat moins d’éventuelles indemnités obtenues à la suite de dommages à la propriété.

• Le prix d’achat majoré :

  • d’un forfait de 25 % sur le prix d'achat ou les frais réels de l’achat (frais de notaire), si ceux-ci dépassent 25 % du prix d'achat.

  • de 5 % sur le prix d'achat par année écoulée depuis l'achat

  • du coût des travaux effectués pour lesquels une facture peut être présentée.

En tant que vendeur, vous devez inclure cette plus-value dans votre déclaration fiscale pour l'année au cours de laquelle vous avez encaissé la plus-value.

Terrains

De même, si vous vendez un terrain avec une plus-value dans un certain délai, vous serez potentiellement imposé sur cette plus-value. Ici, on distingue deux cas :

• le terrain est vendu endéans les cinq ans qui suivent l'achat, auquel cas la plus-value sera imposée au taux de 33 %, plus la taxe communale.

• le terrain est vendu entre la cinquième et la huitième année après l'achat, auquel cas la plus-value sera imposée au taux de 16,5 %, à majorer de la taxe communale.

Attention : cette taxe sur la plus-value est également applicable à un terrain bâti. En effet, si la valeur du bien immobilier construit sur le terrain représente moins de 30 % du prix total payé, il ne sera pas considéré comme un immeuble, mais comme un terrain.

Les immeubles et terrains reçus par donation

La plus-value réalisée sur la vente d’une habitation ou d’un terrain reçu par donation peut également être taxée si la vente a lieu dans les trois années qui suivent la donation. Ceci à condition que le donateur :

• avait fait l'acquisition de l’habitation au cours de la période de cinq ans précédant la vente

• avait fait l'acquisition du terrain au cours de la période de huit ans précédant la vente

La construction sur un terrain nu reçu en donation n'échappe pas à la taxe sur la plus-value. Ainsi, dans ce cas, vous serez imposé sur la plus-value si :

• les travaux de construction ont commencé endéans les cinq ans sui suivent l'acquisition du terrain par le contribuable ou le donateur

• l’ensemble a été aliéné endéans les cinq ans de la date de la première occupation ou location de l’immeuble.

Le point de référence sera la valeur du bien telle qu'elle est inscrite dans l'acte de donation.

Pas de taxe sur la plus-value ?

Comme toujours, il existe des cas où cette règle ne s'applique pas et où aucune taxe sur la plus-value n'est donc à payer. C'est plus particulièrement le cas pour les ventes de :

• l’habitation principale. Une condition préalable est que le vendeur ait effectivement occupé le bien pendant une période continue d'au moins 12 mois - dont au moins 6 mois dans la période de 12 mois précédant la vente.

• un bien ou un terrain acquis en héritage. Dans ce cas, vous devrez certes payer des droits de succession supplémentaires si vous vendez le bien dans les deux ans suivant le décès à un prix supérieur à celui figurant dans la déclaration de succession.

• des biens immobiliers appartenant à des mineurs et à des personnes sous tutelle.

• Aussi, en cas d'expropriation.