Borne de recharge en copropriété

Scénario 1 : Un (ou plusieurs) copropriétaire(s) souhaite(nt) installer une borne de recharge (= initiative individuelle)

Avec l'adoption des voitures électriques, certains propriétaires envisagent d'installer leur propre borne de recharge. Bien qu'une initiative collective soit préférable (voir scénario 2), nous clarifions brièvement les deux hypothèses dans le cas d'une initiative individuelle :

• Aucune adaptation nécessaire au niveau des raccordements des parties communes (en d’autres termes, si le (co)propriétaire d'un appartement peut facilement installer une borne de recharge domestique entre son compteur personnel et son parking privatif). Dans ce cas, aucune autorisation n'est requise de la part de l'ACP pour l'installation d'une borne de recharge domestique (Il s’agit de « l’exclusivité du droit de propriété »);
• Dès lors que vous devez adapter le câblage des parties communes (dans la plupart des cas, il faut prévoir des compteurs neufs ou supplémentaires) : alors, l’accord de l’ACP s’impose.

Pour obtenir l’autorisation de l'ACP, une procédure de notification spécifique doit être respectée (article 3.82 du Code Civil) :

• Étape 1 : le copropriétaire envoie, deux mois avant le début des travaux, une lettre recommandée au syndic dans laquelle il communique son intention et fournit une description et une justification des travaux.
  
• Étape 2 : Le syndic informe les autres copropriétaires. Le moyen le plus simple pour le syndic de connaître l'avis de tous les autres copropriétaires - endéans les deux mois - est d’organiser uneassemblée générale (extraordinaire).

Il y a plusieurs réactions possibles :

• Il n'y a pas de réaction/d’opposition ou (dans le cas d’une AG extraordinaire) l’ACP marque son accord (selon la majorité absolue exigée : 50+1) => les travaux peuvent avoir lieu.
• En cas de réaction/opposition ou (dans le cas d'une AG extraordinaire) l’ACP refuse (selon la majorité exigée : 50+1). Il existe trois motifs légitimes de refus, également appelés motifs d’intérêt légitime, à savoir:
  • Une infrastructure existe déjà dans les parties communes (ou une initiative collective est sur le point d'être lancée - voir scénario 2) ;
  • L’infrastructure ou les travaux de réalisation causent des dommages importants au niveau de l'apparence du bâtiment, à l'usage, à l'hygiène ou à la sécurité (incendie) des parties communes ;
  • Les travaux n'optimisent pas ou alourdissent la charge financière des copropriétaires (par exemple, une augmentation des tarifs due au dépassement de la capacité du réseau).

• L’ACP répond qu'elle souhaite effectuer les travaux elle-même/collectivement (remarque : l’ACP doit alors effectuer (ou faire effectuer) les travaux dans un délai de six mois à compter de la notification du copropriétaire individuel).
  

Le copropriétaire qui se heurte à un refus de l’ACP peut toujours saisir le Juge de paix.

Scénario 2 : l’ACP souhaite installer des bornes de recharge (= initiative collective)

L'installation d'une borne de recharge individuelle est possible (cfr. Scénario 1), mais comporte également un certain nombre de risques. En effet, la connexion principale entre la rue et le bâtiment n'a qu'une certaine capacité (limitée). Avec de multiples initiatives individuelles, il y a un risque que la capacité ne soit pas utilisée de façon optimale et/ou qu'elle soit insuffisante au fil du temps (ce qui entraînerait une surcharge ou des risques d'incendie). Et de toute évidence, des conséquences financières et techniques importantes.

C'est pourquoi il est plus intéressant de discuter des possibilités en concertation, avec tous les copropriétaires de l'immeuble, au cours de l'assemblée générale annuelle (extraordinaire), en adoptant une stratégie à long terme. Par exemple, on peut opter pour l'installation d'un système de recharge collectif capable d'équilibrer la charge entre les différentes bornes de recharge (majorité des 2/3 requise avec éventuellement en annexe un dossier technique/économique au cas où des câbles devraient être posés dans des parties privatives).

Scénario 2 : l’ACP souhaite installer des bornes de recharge (= initiative collective)

L'installation d'une borne de recharge individuelle est possible (cfr. Scénario 1), mais comporte également un certain nombre de risques. En effet, la connexion principale entre la rue et le bâtiment n'a qu'une certaine capacité (limitée). Avec de multiples initiatives individuelles, il y a un risque que la capacité ne soit pas utilisée de façon optimale et/ou qu'elle soit insuffisante au fil du temps (ce qui entraînerait une surcharge ou des risques d'incendie). Et de toute évidence, des conséquences financières et techniques importantes.

C'est pourquoi il est plus intéressant de discuter des possibilités en concertation, avec tous les copropriétaires de l'immeuble, au cours de l'assemblée générale annuelle (extraordinaire), en adoptant une stratégie à long terme. Par exemple, on peut opter pour l'installation d'un système de recharge collectif capable d'équilibrer la charge entre les différentes bornes de recharge (majorité des 2/3 requise avec éventuellement en annexe un dossier technique/économique au cas où des câbles devraient être posés dans des parties privatives).

Scénario 3 : l'ACP veut anticiper une future installation collective pour les bornes de recharge

Les majorités requises pour une initiative collective lors de l'AG annuelle (extraordinaire) peuvent ne pas (encore) être atteintes. Dans ce cas, l’ACP peut cependant déjà préparer l'arrivée d'une infrastructure collective dans l'immeuble.

Ainsi, l'ACP peut commander une étude préliminaire de l’immeuble afin de déterminer quelles sont les possibilités techniques/économiques.

De plus, l’ACP peut inclure dans le règlement d'ordre intérieur (ROI) que seules les bornes de recharge avec un système dit "open source" peuvent être placées par des copropriétaires individuels, en vue d'une intégration ultérieure de ces bornes de recharge dans un système de recharge collectif qui doit encore être installé (majorité requise : 50+1).

Et pour terminer, quelques points d’attention :

• Aujourd'hui, il n'existe pas de cadre juridique uniformisé en matière de sécurité incendie. Un projet de loi est actuellement à l'étude concernant le stationnement dans les garages où des véhicules électriques et des bornes de recharge sont présents. Vérifiez toujours si des mesures de prévention supplémentaires sont imposées par votre ville ou votre commune ;

• L'installation des bornes de recharge doit toujours être effectuée conformément aux dispositions du Règlement général sur les installations électriques (RGIE);

• L'installation d'une borne de recharge individuelle doit parfois être signalée à votre assureur, ce qui peut entraîner une augmentation de la prime. Dans le cadre de l’assurance groupée "Syncover", résultat du partenariat entre Dewaele et le courtier d'assurances reconnu Group Casier, les immeubles à appartements classiques sont automatiquement couverts pour les bornes de recharge et les accessoires (par exemple les câbles) payés par l’ACP et les copropriétaires jusqu'à concurrence de 15 000 € si l'installation est conforme aux dispositions légales, a été inspectée et qu'un système de détection d'incendie a été installé, et ce sans obligation de notification) ;

• Des avantages fiscaux sont prévus : les copropriétaires qui (co)investissent individuellement ou collectivement et remplissent les conditions nécessaires peuvent récupérer une partie de leur investissement par le biais d'une réduction d'impôt jusqu'au 31.08.2024. Cette réduction d'impôt varie de 45 % à 15 % des dépenses (en fonction de l'année de paiement des dépenses), avec un maximum de 1 750 € par borne de recharge et par contribuable. En ce qui concerne l'installation d'une borne de recharge bidirectionnelle (qui vous permet d'utiliser l'énergie de la batterie de votre voiture également pour la maison), la réduction d'impôt s'élève à un maximum de 8 000 € par borne de recharge et par contribuable.