Les possibilités pour le bailleur de résilier un contrat de bail avant terme

Vous louez votre habitation à un locataire qui y a établi sa résidence principale pour une durée déterminée. Après un certain temps, vous souhaitez résilier ce contrat malgré tout avant terme. En tant que bailleur, vous devez tenir compte d’un certain nombre de restrictions légales à ce droit de résilier le bail avant terme, qui dépendent de la durée du contrat.

Différentes possibilités en fonction de la durée du bail :

• possibilités de résiliation en cas de durée normale (9 ans)
• possibilités de résiliation en cas de courte durée (max. 3 ans)
• possibilités de résiliation en cas de longue durée (plus de 9 ans)
• possibilités de résiliation alternatives

Contrats de bail d’une durée normale de neuf ans

Les baux qui relèvent de la Loi sur les baux à loyer sont censés avoir été automatiquement conclus pour une durée de neuf ans :

• si le bail ne comporte pas de durée de location spécifique
• si le bail prévoit une durée de location précise de plus de trois ans mais de moins de neuf ans (p. ex. un bail conclu pour une durée de cinq ans est valable, mais sera en fait considéré comme un bail de neuf ans)

En tant que bailleur, vous pouvez résilier un tel bail pour plusieurs motifs spécifiques, mentionnés ci-dessous. Important à savoir :

• les conditions pour chaque motif de résiliation sont expressément fixées par la loi et doivent donc être strictement respectées, sous peine de devoir payer une indemnité équivalant à 18 mois de loyer au bailleur !
• les parties sont autorisées à exclure explicitement cette possibilité de résiliation pour le bailleur dans le contrat de bail ;
• une fois que vous avez choisi un motif de résiliation en tant que bailleur et que vous l’avez communiqué au locataire, vous ne pouvez plus modifier le motif de résiliation au cours du préavis.

1) Premier motif de résiliation : le bailleur (ou des membres de sa famille proche) veut occuper personnellement l’habitation

• seuls le propriétaire lui-même, l’époux(se), les enfants, les petits-enfants (adoptés ou non), les ascendants (père, mère, grands-parents du bailleur ou de son époux(se)) ou les frères / sœurs / oncles / tantes / neveux / nièces du bailleur ou de son époux(se) peuvent l’utiliser ;
• ce préavis peut être signifié à tout moment au cours du contrat de bail mais un délai de préavis de six mois doit être respecté ;
• le bailleur ou le membre de la famille doit occuper réellement l’habitation dans l’année suivant l’expiration du délai de préavis, et ce pour une période continue d’au moins deux ans.

2) Deuxième motif de résiliation : le bailleur souhaite réaliser des travaux de rénovation dans l’habitation

• le bailleur doit justifier le préavis à l’aide d’un ou plusieurs des documents suivants : un permis de bâtir, un cahier des charges détaillé des travaux, une description des travaux avec une estimation des coûts ou un contrat d’entreprise ;
• les travaux doivent concerner la partie de l’habitation occupée par le locataire (p. ex. les travaux à la façade, dans le jardin, etc. ne sont donc pas pris en compte !), et ils doivent satisfaire aux prescriptions urbanistiques ;
• le coût des travaux doit être au moins équivalant à trois ans de loyer ;
• ce préavis ne peut être donné par le bailleur qu’à l’issue de chaque période de trois ans, et ce toujours sous réserve d’un délai de préavis de six mois ;
• les travaux doivent débuter dans les six mois et être terminés dans les 24 mois suivant l’expiration du délai de préavis.

3) Troisième motif de préavis : le bailleur résilie sans motivation

• le bailleur peut résilier le bail sans donner de motif à l’issue de chaque période de trois ans, à condition de respecter un délai de préavis de six mois, ET
• à condition qu’une indemnité soit versée au locataire, équivalant à neuf mois de loyer si le préavis est donné à la fin de la première période de trois ans / équivalant à six mois de loyer si le préavis est donné à la fin de la deuxième période de trois ans.

Contrats de bail de courte durée (trois ans ou moins)

La Loi sur les baux à loyer permet aux parties de conclure un contrat de bail d’une durée déterminée de trois ans ou moins (ou plusieurs baux successifs dont la durée maximale totale ne peut excéder trois ans).

Contrairement aux baux d’une durée normale, un bail de courte durée ne peut être résilié avant terme : ni par le locataire ni par le bailleur. Ces baux prennent donc fin lorsque le locataire ou le bailleur envoie une lettre de préavis trois mois avant la fin de la durée déterminée contractuelle. Si ce préavis n’est pas donné en temps utile, le bail est reconduit tacitement comme s’il avait été conclu pour une période de neuf ans.

Ce qui est possible cependant, c’est que les parties prévoient malgré tout contractuellement une clause (mutuelle) de résiliation anticipée dans le bail, mais sa validité peut toujours être vérifiée par la suite par le juge de paix. Quiconque souhaite inclure une telle clause dans son contrat de bail devra de préférence veiller à ce qu’elle soit établie de manière équilibrée (locataire et bailleur bénéficient d’une possibilité de résiliation similaire).

Contrats de bail de longue durée (plus de neuf ans)

Si les parties le souhaitent, elles peuvent également conclure directement un contrat de bail pour une période supérieure à neuf ans. Dès qu’un bail a une durée supérieure à neuf ans, il doit être rédigé par le notaire. Ces baux aussi peuvent être résiliés avant terme par le bailleur : les mêmes règles que celles des baux de durée normale (3 à 9 ans) sont d’application.

Autres possibilités pour le bailleur de résilier un bail avant terme

Si le bailleur constate que le locataire ne respecte pas les obligations découlant du contrat de bail et/ou de la Loi sur les baux à loyer (p. ex. défaut de paiement des loyers), il peut (dans la mesure où les infractions sont graves) transmettre le dossier au juge de paix en vue de la résolution judiciaire du bail (auquel cas une demande en dommages et intérêts pourra également être introduite).

De plus, le locataire et le bailleur sont bien entendu toujours autorisés à mettre fin de commun accord au contrat de bail (« règlement à l’amiable »), leur permettant de déroger aux règles susmentionnées, pour autant que les parties le souhaitent. Dans ce cas, nous vous recommandons de mettre par écrit un accord à l’amiable relatif à la résiliation du bail afin d’éviter toute discussion ultérieure !