Au secours, mon locataire a fait faillite ! Que faire ?
Sofie Demeulemeester
Responsable juridiqueIl arrive régulièrement qu'en raison de difficultés financières, une entreprise ou une société soit déclarée en faillite. Cela entraîne de nombreux désagréments, y compris pour le propriétaire bailleur de l'entreprise en faillite. Quelles sont les étapes à suivre ? Comment allez-vous récupérer vos arriérés ? Nous vous renseignons volontiers !
- Puis-je résilier le bail ?
- Qu'en est-il des arriérés de loyer ?
- Faire jouer la garantie locative ?
- Privilège du bailleur impayé
- Quelles sont les démarches à entreprendre?
Puis-je résilier le bail ?
La faillite n'entraîne pas automatiquement la fin du bail. C’est au curateur de décider s'il convient ou non de résilier les baux (de location) en cours. Si le curateur ne prend pas spontanément position à ce sujet, il peut être sommé de le faire. S'il ne réagit pas endéans les 15 jours, vous pouvez considérer le bail comme résilié. Si le curateur décide de poursuivre le bail en cours, alors le curateur paiera le loyer mensuel. Seuls les loyers qui suivent la faillite seront payés par le curateur.
Qu'en est-il des arriérés de loyer ?
Les loyers impayés avant la faillite constituent le passif d’une faillite ordinaire, c'est-à-dire qu'ils ne seront payés qu'en fonction de la répartition que décidera le curateur et en tenant compte des créanciers privilégiés. En cas de résiliation par le curateur, le propriétaire aura droit à une indemnité de rupture. Cette indemnité est également considérée comme faisant partie du passif de la faillite.
Faire jouer la garantie locative ?
Dans la plupart des cas, lors de la signature du bail, une garantie locative ou une caution bancaire est constituée. Il est possible, par ce biais, de récupérer (partiellement) les arriérés de loyer datant d'avant la faillite.
Privilège du bailleur impayé
La loi apporte un certain soulagement par rapport aux frais impayés, car en tant que propriétaire, vous pouvez invoquer un privilège en cas de faillite du locataire. En tant que bailleur, vous avez en effet un droit de préférence (privilège) sur les meubles et effets qui se trouvent dans le bien loué. (Art.20, §1 de la loi. hypothécaire). Cela sous-entend "tous les objets qui, en fonction de l’affectation du bien et de son exploitation, doivent rester dans les locaux de manière habituelle et durable". On pense ici, par exemple, aux meubles, au linge de maison, etc. mais aussi aux machines et à l'équipement industriel. Il est important de noter que ces équipements doivent se trouver dans le bien si vous souhaitez faire usage de ce privilège. Gardez à l'esprit que le curateur ne tiendra pas automatiquement compte de ce droit de préférence, vous devez donc le mentionner explicitement dans la déclaration de créance. Vous pouvez ensuite utiliser les revenus de ces avoirs pour payer les arriérés de loyer, mais aussi tous les autres “frais”, tels que les dommages locatifs et les indemnités de relocation, que le locataire aurait dû payer en vertu du bail.
Quelles sont les démarches à entreprendre?
Comme signalé plus haut, c’est le curateur qui décide de poursuivre ou non le bail de location. Cependant, le curateur n'est pas tenu par des délais spécifiques, de sorte que cette décision peut parfois prendre beaucoup de temps. Nous vous conseillons de sommer le curateur à prendre une décision, et ce dans les 15 jours. S’il ne réagit pas à temps, vous pouvez considérer le bail de location comme résilié. Si lors de la faillite, il y a encore des loyers impayés qui datent d’avant la faillite, alors vous devez introduire une déclaration de créance. Le délai dans lequel vous devez déposer ce document est indiqué dans le jugement de faillite. Vous souhaitez utiliser votre privilège en tant que bailleur pour les loyers impayés, alors vous devrez en plus de l’indiquer explicitement dans la déclaration, vous assurer que les équipements restent dans le bien loué. Pour ce faire, le bailleur peut saisir ces biens sans avoir besoin de l'accord préalable d'un juge.
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