Les 4 questions types des bailleurs lors de la location d’un bien professionnel

De quel type de contrat de bail ai-je besoin pour la location d’un bien commercial/ bien professionnel ?

Regardons cela de plus près à l'aide de quelques exemples concrets.

1. Le bail commercial

Les frères Léo et Louis-Paul sont de grands amateurs de montres, de véritables horophilistes, une passion qu'ils ont héritée de leur père. Lors d’une promenade au cœur de Gand, leur regard est attiré par un bâtiment de style classique à louer et les frères y voient immédiatement l’emplacement idéal pour leur propre magasin d'horlogerie et l'atelier qui l'accompagne.

Imaginez-vous en tant que propriétaire : Léo et Louis-Paul frappent à votre porte et vous posent des questions sur le loyer et leurs garanties en tant que locataires.

Dans cette situation, nous avons affaire à :

• l'exercice d’un commerce de détail, c'est-à-dire un commerce impliquant un contact direct entre le commerçant et le consommateur, qui recherche des quantités déterminées d'un produit ou d'un service destiné à son propre usage et en fonction de ses propres besoins.
  
  Ex : cinéma, garage (vente de voitures), bijouterie, pharmacie, restaurant, théâtre, bureau de change, agence immobilière, agence de voyage, banque, dancing…

• l’exercice d’une activité artisanale, c'est-à-dire l'exercice d'un métier d’artisan ou d’une activité manuelle dont le but est la fabrication d’aliments ou de produits destinés à la vente ou au service du consommateur.
  
  Ex : plombier, tailleur, coiffeur, cordonnier, forgeron, horloger, boucher, boulanger, teinturier,…

• en contact direct avec le public, c.-à-d. le grand public. Par exemple : une agence d'intérim, une agence immobilière,...

de sorte que la loi - stricte - sur les baux commerciaux entre automatiquement en jeu. Et l'une des conséquences les plus importantes réside dans la durée du bail. En principe, le bail doit obligatoirement être conclu pour une période de 9 ans et il prend automatiquement fin à l'échéance, sans préavis, sauf si le locataire demande un renouvellement du bail de façon explicite et que cette demande ait été acceptée.

Au cours de cette période, le locataire a le droit de résilier le contrat de bail à la fin de chaque triennat (période de 3 ans), moyennant un préavis de 6 mois; le propriétaire-bailleur lui ne dispose de cette possibilité de résiliation que si elle est expressément prévue dans le bail.

Par rapport à la durée minimale de 9 ans, une exception est toutefois possible dans le cadre du bail pop-up. Dans le cas où le locataire souhaite d'abord tester une nouvelle activité ou exercer une activité temporaire et que le contrat ne dépasse pas une durée d’un an, un tel bail commercial à court terme peut être utilisé et les règles énoncées dans le Décret Flamand sur les baux à court terme pour le commerce et l'artisanat s'appliquent (pour la Flandre) ou l’Ordonnance relative au bail commercial de courte durée (pour Bruxelles).

2. Le bail de droit commun

Astrid et Axel ont ensemble une entreprise de transport en pleine expansion et cherchent un endroit où installer leurs nouveaux bureaux en prévision de la construction de leur propre complexe de bureaux. Ils trouvent leur bien idéal dans la périphérie de Courtrai et veulent signer le bail dès que possible.

Imaginez-vous, en tant que propriétaire, s’ils vous demandent dans quelle mesure la durée du bail peut être négociée, car ils préféreraient fixer le bail à quatre ans.

Dans ce cas précis, il n’est PAS question

• de commerce de détail, ni d’activité artisanale. Ex : professions libérales (architectes, avocats), professions médicales (sauf pharmacie), location de parkings et d'emplacements de camping, location à des asbl, commerce de gros, activité industrielle,...

• Ni de contact direct avec le (grand) public. Ex : société de vente par correspondance, comptable-fiscaliste, transporteurs, déménageurs, société de taxis, auto-école, commerçant saisonnier,...

Ainsi, il n'est pas nécessaire de recourir au bail commercial, mais il est possible d'utiliser un bail de droit commun.

De cette manière, il y a plus de flexibilité en ce qui concerne, entre autres, la durée du bail (qui peut parfaitement être fixée à 4 ans) et les délais de préavis correspondants. Remarque : toutefois, une clause toujours interdite est celle qui prévoit qu'en cas de non-paiement du loyer, le bail est résilié de plein droit. En effet, une résiliation ne peut se faire que devant le juge (par l'intermédiaire du juge de paix) ou à l'amiable (par accord mutuel entre les parties).

3. La convention de mise à disposition

Astrid et Axel abandonnent finalement la piste du bureau de Courtrai car le propriétaire préférait louer pour une période plus longue. Heureusement, ils sont tombés sur un parc d'entreprises (également appelé parcs d’activités économiques) à Iseghem où des bureaux meublés sont actuellement disponibles. Une prise en charge complète et centralisée est également assurée : accueil, service d’entretien, salles de réunion, cafétéria,... Astrid et Alex sont de suite enthousiastes.

Un tel cas implique-t-il également un bail de location ?

Êtes-vous confronté à la situation suivante :

• utilisation d'un bien immobilier + services spécifiques

• stockage

• par nature, les biens immobiliers sont liés à l'exploitation de ports, de voies navigables et d’aéroports

vous devez alors utiliser un contrat de mise à disposition, dans lequel la TVA est obligatoirement prélevée sur les frais d'utilisation qui l'accompagnent. L'avantage là encore, c’est plus de flexibilité en ce qui concerne la durée du bail et les possibilités de résiliation.

Que se passe-t-il si mon locataire ne paie plus ou fait faillite ?

1. Retards de paiement

Si votre locataire cesse soudainement de payer son loyer, il est important que vous agissiez rapidement, en tant que propriétaire. Contactez votre locataire pour savoir ce qu’il se passe et prenez des dispositions claires concernant le paiement du loyer. Mettez également ces accords par écrit (par mail), afin d’éviter toute discussion ultérieure à ce sujet et que vous disposiez d'une preuve de vos accords.

Votre locataire est injoignable ou ne respecte pas les accords conclus ? Envoyez-lui alors une lettre recommandée de mise en demeure lui demandant de payer.

Si cela ne suffit pas, adressez-vous alors au juge de paix du lieu où se trouve votre bien loué pour résilier le bail devant les tribunaux.

Il est très probable que, lors de vos discussions avec votre locataire, il s’avère que ce dernier n'a plus l'intention de poursuivre le bail car il ne sera plus en mesure de continuer à payer correctement le loyer à l'avenir. Dans ce cas, une résiliation à l'amiable du bail de location peut être indiquée.

2. Faillite

Si votre locataire arrête et dépose le bilan, ou si les dettes augmentent à tel point qu'à l'initiative d'un créancier votre locataire est déclaré en faillite, il est également important d'agir rapidement.

La personne à qui s’adresser en cas de faillite est le curateur. Il est libre de décider s'il souhaite résilier immédiatement le bail de location ou le prolonger (brièvement) pour, par exemple, organiser une liquidation. Dans ce dernier cas, le loyer est considéré comme une dette de la masse à partir de la date de faillite et doit être payé en priorité.

Si le curateur ne répond pas à votre demande, il est conseillé de lui écrire par lettre recommandée et lui demander de prendre position par rapport au contrat de bail. Si vous n'avez pas reçu de réponse endéans les 15 jours après votre lettre, vous pouvez supposer que le curateur ne souhaite pas poursuivre le bail, et le bail prendra automatiquement fin, sans qu'il soit nécessaire de respecter une période de préavis ou de demander une résiliation devant le tribunal.

Vous souhaitez réclamer des arriérés de loyer, une indemnité de relocation ou des dommages locatifs et éventuellement utiliser la garantie locative à cette fin ? Dans ce cas, veillez à déposer une déclaration de créance (en ligne) auprès de Reg Sol ou du greffe de l’Entreprise, en invoquant votre privilège de propriétaire impayé en vertu de l'art. 20 §1 de la loi sur les hypothèques. Ainsi, vous serez le premier à pouvoir prétendre au bénéfice de la vente du contenu.

Mon locataire peut-il résilier le bail de manière anticipée ?

Si votre locataire demande la résiliation anticipée du bail - c'est-à-dire plus tôt que prévu par le contrat -, il est important que le propriétaire évalue s'il est encore judicieux de continuer à louer, compte tenu du risque éventuel d'arriérés de paiement :

• dans l'affirmative : insister sur le respect des délais de préavis et des dispositions prévues dans le bail. Sachez qu'en cas de non-paiement par le locataire, vous devrez vous adresser à la justice de paix pour obtenir la résiliation judiciaire du bail. Il est essentiel de prévoir dans le contrat une indemnité de relocation/rupture adéquate pour pouvoir faire face financièrement à de telles situations.

• Dans la négative : procéder à la résiliation amiable du bail en concertation avec le locataire. Dans un tel document, outre la date de fin, vous pouvez également stipuler un accord concernant la libération du bien, le paiement du loyer et des indemnités de rupture, l'état des lieux et la libération de la garantie locative. Attention, si vous résiliez un bail commercial, vous devrez faire constater cette résiliation devant le juge de paix (via un appel en conciliation) ou le notaire (via un acte notarié).

Quelle est l'évolution des prix de l'immobilier ?

Contrairement à l’immobilier résidentiel, il n’existe pas de statistiques officielles pour l’immobilier d'entreprise, et encore moins en ce qui concerne la location. Nos estimations se basent donc sur notre propre expérience, avec une base annuelle de +/- 350 locations.

Cela nous permet bien sûr de rester étroitement en contact avec le marché et d'évaluer de très près le ressenti du marché, avec quelques tendances claires qui se dégagent.

1. Immeubles d’entreprise/ateliers

Aujourd'hui, nous constatons qu'il y a toujours une forte demande pour l’immobilier d’entreprise de qualité. Dans ce contexte, la superficie - où l'on observe une tendance vers des surfaces plus petites - et la localisation; l'accessibilité et l'affectation urbanistique sont les maîtres mots - ce sont les principaux facteurs qui déterminent le prix.

Ces prix ne sont pas soumis à une pression et nous constatons que les différences régionales traditionnelles perdurent également. De plus, la crise du Corona peut avoir un impact positif sur la demande de tels biens locatifs, car de nombreuses entreprises adoptent une attitude attentiste et resteront pour l'instant sur le marché de la location au lieu d'entrer sur le marché de l'achat.

2. Bureaux :

La tendance ici est d'opter de plus en plus pour des contrats de mise à disposition afin de pouvoir également bénéficier de prestations supplémentaires. Pensez aux salles de réunion communes, à l’accueil, au service d’entretien, mais aussi à une salle de fitness et à une cantine avec service traiteur. La vedette des bureaux « flex », des espaces de bureaux plus anciens ou avec une localisation moins intéressante et/ou peu de places de parking décline.

L’impact du Corona se fera sans aucun doute sentir sur le marché des bureaux. Là où le télétravail est de plus en plus généralisé et où l'on travaille de plus en plus avec des "bureaux hub", la disponibilité d'une surface de travail adéquate par personne reste pertinente. Si quelqu'un décide de louer, il attend du propriétaire plus de flexibilité et un meilleur rapport qualité-prix.

Les prix sur le marché des bureaux sont actuellement sous pression, sauf s’il est question d’un «emplacement de premier choix » :

3. Commerces

Le nombre de magasins a connu une forte baisse au cours des 10 dernières années, jusqu’à 15 %. De plus, les chaînes occupent désormais 24 % des magasins car les consommateurs veulent pouvoir acheter en grande quantité et à moindre coût et donc ces espaces de vente deviennent également de plus en plus grands.

De plus, la part des magasins inoccupés a augmenté ces dernières années de 7,6 % à 11,9 % en raison de l'impact du commerce en ligne. On ne sait pas encore exactement quel sera l’impact du Corona, même s’il est clair que les prix des loyers sont déjà soumis aujourd’hui à une forte pression. Enfin, l'ère des “pas-de-porte” est révolue, on privilégie des périodes de location plus courtes, et l'on demande de travailler avec un loyer basé sur le chiffre d'affaires ou une période de lancement, commençant par un loyer plus bas ou une période sans loyer. Lors des renégociations, le locataire est de plus en plus en position de force.

Un conseil précieux : le vide locatif coûte aussi de l'argent, communiquez avec votre locataire et examinez les conditions sous lesquelles vous pouvez pérenniser le contrat de location, sur le long terme.