La réforme de la loi sur la copropriété forcée (droit relatif aux appartements)

1. Des décisions plus rapides concernant les travaux importants grâce à la loi sur la copropriété

Le premier point concerne l’adaptation des règles de majorité pour certaines décisions prises lors de l'assemblée générale. A savoir :

• Les décisions concernant les travaux dans les parties communes (par exemple, la rénovation de la cage d'escalier, les travaux de façade...) : anciennement majorité des 3/4, désormais majorité des 2/3.

• Les décisions relatives aux travaux imposés par la loi (par exemple, les travaux pour se conformer aux normes d'isolation, sécurité incendie, ...) : anciennement majorité des 3/4, maintenant une majorité de 50 % +1 suffit

2. Un propriétaire ne peut plus (dans tous les cas) bloquer à lui seul la démolition/reconstruction

Quand la démolition d’anciens appartements et la reconstruction s’avéraient plus avantageuses qu’une rénovation, tous les propriétaires devaient être unanimement d’accord. Auparavant un propriétaire pouvait donc à lui seul bloquer une décision.

D’après, la nouvelle loi sur la copropriété, une majorité des 4/5 suffisait aux conditions suivantes :

• la démolition est motivée pour des raisons de sécurité ou salubrité du bâtiment
• la rénovation entraîne des frais démesurés

La Cour constitutionnelle a annulé cette disposition en 2020 et des protections supplémentaires sont apparues pour les copropriétaires opposés à une décision. Ainsi, si la décision de démolir/reconstruire n'a pas été prise à l'unanimité, l'ACP devra saisir - à ses frais - le juge de paix compétent dans un délai de 4 mois à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu. L’action est dirigée contre tous les copropriétaires qui, disposant du droit de vote à l’assemblé générale, n’ont pas approuvé la décision.

Et c’est au juge de paix de vérifier la légitimité de la décision et si les conditions décrites ci-dessus sont remplies.

3. Des statuts flexibles pendant la phase de construction

Si lors d’une nouvelle construction, il s’avère que l’espace disponible en sous-sol est finalement trop exigu pour aménager toutes les places de parking initialement prévues et que, par conséquent, moins de places de parking seront disponibles, alors les statuts devront être adaptés. Auparavant, tous les propriétaires devaient marquer leur accord. Pas si évident quand des lots avaient déjà été vendus.

Dans le cadre de la nouvelle loi sur la copropriété, le promoteur immobilier peut désormais décider des modifications nécessaires jusqu'à la livraison provisoire du projet, à condition que ces modifications :

• n'affectent pas les parties privatives du projet

• n'entraînent pas de coûts supplémentaires pour les copropriétaires.

4. Le principe du “payeur-décideur” dans la nouvelle loi sur la copropriété

Dans les grands immeubles, il faut parfois prendre des décisions qui ne concernent que quelques propriétaires. Par exemple, certains propriétaires ne se servent pas de l'ascenseur, mais auparavant ils pouvaient pourtant bloquer les décisions concernant cet ascenseur.

D’après la nouvelle loi sur la copropriété, seuls les copropriétaires qui participent exclusivement aux frais de certaines parties communes peuvent voter, à condition que le règlement de copropriété précise également qu'ils sont bien les seuls à supporter ces frais. Le nombre de voix dépendra alors de leur quote-part dans les frais.

5. Le fonds de réserve devient obligatoire

Au fil du temps, certains travaux s’imposent : peindre la façade, moderniser l’ascenseur… Quand il n’y a pas de fonds de réserve (ou “tirelire de l’ACP”), les propriétaires doivent alors parfois débourser au pied levé des sommes importantes. Grâce à la nouvelle loi sur la copropriété, il est désormais obligatoire de constituer, pour chaque immeuble, un fonds de réserve :

• au plus tard 5 ans après la réception provisoire des parties communes

• chaque propriétaire doit contribuer annuellement pour atteindre 5 % du total des charges communes ordinaires de l’exercice précédent

• une dérogation est possible si 4/5 des copropriétaires ne souhaitent pas constituer ce fonds de réserve. La décision est alors prise par l’assemblée générale.

6. Un cadre clair pour les droits d’usage exclusifs

Situation : les statuts stipulent que seuls les propriétaires du rez-de-chaussée ont le droit d’utiliser le jardin ou que seuls les habitants des appartements sous les toits peuvent profiter du toit-terrasse.

Avant : en cas de litiges, l’ACP pouvait mettre fin à ce droit d’usage

Aujourd’hui : si l’ACP veut mettre fin à un droit d’usage exclusif :

• une majorité des 4/5 est requise

• l’ACP doit avoir un intérêt légitime

• le juge de paix peut accorder un dédommagement au copropriétaire qui perd son droit d’usage, étant donné que ce droit d’usage devient une servitude, sans limite dans le temps et lié au lot.

7. Moins dans les statuts, plus dans le règlement d’ordre intérieur

Avant : il était très difficile de modifier le contenu des statuts

Aujourd’hui : certains éléments pourront désormais être régis via le règlement d’ordre intérieur :

• la période au cours de laquelle l’assemblée générale se réunit, les modalités de convocation de cette réunion, la méthode de travail, les compétences de l’assemblée générale

• la désignation du syndic, ses compétences, la durée de son mandat et les règles afférentes à la reconduction ou à la résiliation de son mandat.

8. Règles d’unanimité plus flexibles

Pour modifier les quotités au sein de la copropriété, il fallait l'unanimité. En d'autres termes, chaque copropriétaire devait être présent à l'assemblée générale et approuver la décision.

Mais en réalité, ce mode de décision à l’unanimité était difficile à appliquer - puisque dès qu'un copropriétaire n'est pas présent/représenté, le vote unanime n'est plus possible - il a été légèrement assoupli comme suit :

• une nouvelle assemblée générale sera organisée après un délai d'au moins 30 jours

• il suffit que, lors de cette nouvelle assemblée générale, tous les copropriétaires présents ou représentés soient d'accord avec la décision.

9. Tarifs du syndic clairs

Un contrat écrit avec le syndic était déjà obligatoire, auparavant. Désormais, le syndic est aussi tenu d'informer aussi les copropriétaires de ses honoraires.

Le contrat - aussi appelé mandat du syndic - doit comporter les éléments suivants :

• la liste des prestations incluses dans le forfait prévu

• la liste des prestations supplémentaires que le syndic peut facturer et à quel coût ; aucune rémunération ne sera accordée au syndic pour des prestations non citées (sauf décision contraire de l'assemblée générale)

10. Transfert d’informations par le propriétaire bailleur

La loi sur la copropriété prévoit désormais que le bailleur devra informer le locataire des décisions de l'assemblée générale, puisque celles-ci peuvent également avoir un impact sur le locataire. Il suffit d’imaginer l’impact que pourrait avoir la décision de l'assemblée générale d'effectuer d'importants travaux de rénovation de la façade de l'immeuble.

11. Recouvrement plus aisé d’arriérés par le syndic

Si un copropriétaire ne paie pas sa contribution ou refuse de contribuer au fonds de réserve, le syndic n’a plus besoin de l’accord de l’assemblée générale pour envoyer une mise en demeure ou solliciter l’intervention d’un bureau de recouvrement. À l’avenir, d’après la nouvelle loi sur la copropriété, le syndic peut lui-même prendre cette décision.

12. Procédure d’urgence en cas de blocage total

Si toute décision au sein de l'ACP est devenue impossible en raison de relations tendues, le juge de paix peut désigner un administrateur provisoire pour reprendre les fonctions d'un ou de plusieurs organes de l'ACP. Cela peut se faire à la demande du syndic ou d'un ou plusieurs copropriétaires représentant ensemble 1/5 des quotités.