Mon locataire refuse de payer : que faire ?

Contactez-le dans les plus brefs délais

Le bail précise toujours le jour auquel le loyer doit être payé par le locataire. Si vous remarquez que votre locataire n'a pas payé son loyer à temps, il est préférable de le contacter rapidement pour vous informer de la raison de ce retard. Peut-être s'agit-il d'un oubli de la part du locataire. S'il s'avère que le locataire est de bonne foi mais qu'il est temporairement incapable de payer les loyers (par exemple en raison d'un licenciement), vous pouvez convenir ensemble d'un plan de remboursement. Veillez à fixer les modalités par écrit.

Mise en demeure

Si votre locataire ne donne pas suite à votre première demande de paiement ou à votre plan de remboursement, il est préférable de lui envoyer une mise en demeure par courrier recommandé pour lui rappeler les obligations du locataire. De par cette mise en demeure, vous sommez une dernière fois le locataire de payer les loyers. Il est préférable de fixer une date limite de paiement des arriérés de loyers (par exemple, dans les 10 jours).

À la justice de paix

1. Procédure en conciliation

Si le locataire ne répond pas à la mise en demeure envoyée par recommandé, vous serez obligé de vous adresser au juge de paix. En première instance, vous pouvez opter pour une procédure en conciliation, qui consiste à réconcilier les parties et arriver à un accord mutuel entre les parties. En plus, cette procédure est gratuite, et vous n’avez pas besoin de l’assistance d’un avocat. Toutefois, l'inconvénient est que si le locataire ne se présente pas ou si aucun accord n'aboutit, le propriétaire devra tout de même engager une procédure judiciaire et il aura entre-temps perdu un temps précieux (avec des arriérés de loyer supplémentaires).

Si les parties parviennent à une réconciliation, le juge consignera cet accord au sein d’un procès-verbal. Cet accord a la même valeur qu'un jugement.

2. La procédure judiciaire

Si aucune réconciliation n'est possible ou si le locataire est de mauvaise foi, il convient d'entamer une procédure judiciaire. Lors de l'audience préliminaire, le juge de paix tente d'abord obligatoirement de réconcilier les parties (au cas où cela n'aurait pas déjà été tenté dans le cadre d'une procédure de conciliation). Ces procédures judiciaires sont encadrées par des délais stricts et par des règles spécifiques, c'est pour cette raison que nous vous recommandons l’assistance d’un avocat. La procédure peut être engagée de trois manières différentes :

• la comparution volontaire devant le juge de paix ;

• par le biais d’ une requête écrite ;

• par le biais d’ une convocation par l'intermédiaire de l'huissier de Justice.

En fonction de l’ampleur des arriérés de loyer, le juge de paix procédera à l'expulsion. Gardez toujours à l'esprit que si les arriérés de loyer ne sont pas importants, le juge suggérera un plan d’apurement la plupart du temps. Une expulsion effective est une décision radicale et elle a un impact majeur sur la vie du locataire et de sa famille. Néanmoins, à partir de trois mois d'arriérés de loyer, nous vous conseillons de déposer une plainte auprès du juge de paix pour éviter que les arriérés ne gonflent et ne deviennent trop importants.

L'expulsion effective

Si le juge de paix ordonne l'expulsion, la loi prévoit quatre mesures de protection pour protéger le locataire :

1. L’avertissement au CPAS : le CPAS doit être informé si une demande d’indemnisation ou d'expulsion est introduite. De cette façon, le CPAS aura la possibilité de fournir une assistance; dans la mesure du possible.

2. Un mois de délai : après le verdict du tribunal, le locataire dispose d'un mois pour libérer le bien loué. Le délai susmentionné commence à courir à partir de la signification du jugement. Dans certains cas, ce délai peut être modifié.

3. Préservation du contenu : si des meubles ou d'autres biens appartenant au locataire se trouvent encore dans la propriété au moment de l'expulsion, ces biens seront mis sur la voie publique. Si ces marchandises obstruent la voie publique, la commune viendra tout ramasser et les stockera pendant six mois. Bien entendu, toutes ces mesures sont aux frais du locataire.

4. Biens insaisissables : certains biens ne peuvent pas être saisis (par exemple le lit, les vêtements, le réfrigérateur, etc.)

Retenez donc bien ceci : Interdiction de faire justice soi-même

Même si la tentation est grande d’intervenir soi-même quand le locataire ne paie pas, nous le déconseillons fortement. Ce type de justice privée (par exemple, modifier les serrures, demander à la police d’intervenir, etc. ) est interdite et vous ne ferez qu'empirer la situation. Suivez donc toujours la voie officielle telle que décrite ci-dessus.