Mariage et cohabitation légale ou de fait : quelles sont les différences lors de l'achat d'un bien ?

Se marier

Généralités

Le mariage est l'engagement le plus fort. Soutenir son partenaire « pour le meilleur et pour le pire » est une déclaration qui, dans le mariage, se traduit au pied de la lettre, y compris sur le plan financier.

Il convient toutefois de nuancer immédiatement cette affirmation lourde de sens : après tout, il existe différents régimes matrimoniaux au sein du mariage, certains régimes étant moins contraignants que d'autres. Si vous décidez de vous marier sous :

• le régime de la séparation des biens : vous n'avez alors pas de patrimoine commun avec votre partenaire. Chacun est propriétaire de ses biens. Tout ce que vous recevez ou gagnez reste votre patrimoine personnel et les biens que vous possédez ensemble avec votre conjoint sont en indivision. Ce régime est fixé dans le cadre d’un contrat de mariage.

• le régime de la communauté universelle : tous les biens sont communs. Pour valider ce système, il faudra également passer un contrat de mariage.

• le régime légal (également appelé le régime de la communauté) : dans ce cas, le raisonnement suivant s'applique : tout ce que vous possédiez déjà avant le mariage et tout ce que vous recevez par héritage ou par donation vous appartient. Ce que vous gagnez pendant le mariage est commun (par exemple, les revenus professionnels). Si aucun contrat de mariage n'a été conclu, ce système s’applique par défaut.

Dans ce qui suit, nous partons du régime appliqué par défaut, c.-à-d. un mariage dans le cadre du régime légal. Nous mettons en évidence les conséquences pour le logement familial.

Achat d’un bien: points d’attention

Décès d’un des deux partenaires

Au décès de votre conjoint, en tant que partenaire survivant, vous serez automatiquement l'héritier de votre conjoint décédé. Selon que vous ayez des enfants ou non, vous héritez différemment.

• Si vous n’avez pas d’enfants : vous héritez de la totalité du patrimoine commun en pleine propriété, y compris le logement familial (commun).

• Si vous avez des enfants : vous héritez de la moitié du logement familial, ainsi que l'usufruit sur l’entièreté du logement familial. Cela vous donne un droit à vie de continuer à utiliser le logement familial, y compris le mobilier qui en fait partie.

En outre, vous ne payez pas de droits de succession sur votre part du logement familial.

Optimisation des frais d’emprunt

Si vous contractez un prêt pour financer l'achat de votre logement, les intérêts et les amortissements en capital du prêt sont normalement répartis dans la déclaration d'impôt en fonction de la part de propriété dans le logement.

C'est l'arrangement standard. Si vous êtes marié, vous avez la possibilité d'optimiser fiscalement les dépenses d'emprunt à condition que les deux partenaires aient droit à la déduction pour le seul logement. Ainsi, les couples mariés peuvent décider à leur guise qui prend quel montant dans sa déclaration d'impôt, sous certaines conditions évidemment.

Protection du logement familial

Au sein du mariage, le logement familial bénéficie d'une protection particulière. Aucun partenaire ne peut décider de vendre ou de louer le logement familial sans le consentement de l'autre.

Cette protection s'applique également si un seul partenaire est propriétaire de la maison.

Cohabitation légale

Généralités

Si vous êtes cohabitants légaux - c'est-à-dire que vous avez fait une déclaration de cohabitation légale à l'état civil de votre lieu de résidence -, vous bénéficiez également d'une certaine protection juridique concernant votre logement.

Les partenaires qui cohabitent légalement sont tenus de contribuer aux charges de la cohabitation en fonction de leurs moyens, ce qui peut être défini dans le contrat de cohabitation. Les autres ressources financières restent distinctes. On dit souvent que les cohabitants légaux ont autant de droits que les couples mariés, mais il existe quelques nuances, notamment en ce qui concerne les biens immobiliers achetés.

Achat d’un bien : points d’attention

Décès d’un des deux partenaires

La protection du partenaire survivant est moins étendue que pour les couples mariés. Par défaut - c'est-à-dire si aucun testament n'a été rédigé - le cohabitant légal a un droit de succession limité sur le logement familial commun. Cela signifie, le cas échéant, que le cohabitant légal survivant n'hérite que de l'usufruit du logement familial et du mobilier faisant partie de l’habitation.

De plus, en tant que cohabitant légal survivant depuis 2007 - tout comme les couples mariés - vous pouvez également bénéficier de l'exonération des droits de succession sur ce logement familial.

Notez qu'en tant que cohabitant légal, vous pouvez déshériter unilatéralement votre partenaire. Cette possibilité est normalement exclue dans le mariage sous le régime légal.

Optimisation des frais d’emprunt

Idem que pour les couples mariés (voir plus haut)

Protection du logement familial

Idem que pour les couples mariés (voir plus haut)

Cohabitation de fait

Vous n’êtes pas héritier

Si votre partenaire décède, vous ne serez pas l’héritier légal en tant que cohabitant de fait, même si vous avez acheté un bien immobilier ensemble. Vous restez évidemment propriétaire de votre propre part du bien, mais l'autre part sera transmise aux héritiers (enfants, parents, etc.) de votre partenaire décédé, sans qu'aucun usufruit ne soit prévu pour vous. Si vous n'êtes pas en mesure de payer les héritiers, il y a de fortes chances que vous deviez vendre le bien.

Bien entendu, il est possible pour le partenaire survivant d'hériter d'une partie de la succession si vous l’avez inclus dans un testament. Dans ce cas également, l'exonération des droits de succession sur le logement familial s'applique au partenaire survivant, à condition que vous ayez vécu ensemble en ménage commun pendant au moins trois ans.

Optimisation des frais d’emprunt

Contrairement aux couples mariés et aux cohabitants légaux, les cohabitants de fait remplissent des déclarations d'impôt distinctes. Les avantages fiscaux liés au prêt pour l'achat d'un bien sont répartis entre les partenaires en fonction de leur part de propriété dans le bien.

Pas de protection du logement familial

Les cohabitants de fait ne peuvent pas bénéficier de la protection spéciale du logement familial. Si le logement familial appartient exclusivement à l'un des deux partenaires, ce dernier peut simplement expulser le non-propriétaire.

Conclusion

Dans l'article ci-dessus, nous nous sommes limités aux points d'attention importants lors de l'achat d'un bien immobilier et aux conséquences financières en cas de vie ou de mort. N'oubliez donc pas qu'il existe de nombreuses autres conséquences - non liées au logement - qui n'ont pas été abordées ici.

Les conséquences juridiques, financières et fiscales liées aux différentes formes de cohabitation étant nombreuses, vous avez tout intérêt - en ce qui concerne l'impact sur l'achat d'un bien immobilier - à examiner de manière critique tous les points d'intérêt énumérés ci-dessus et à prendre ainsi une décision mûrement réfléchie, idéalement en concertation avec votre notaire.