Quand la vente d’un bien résidentiel ou professionnel est-elle conclue ? (qu'est-ce qu'un compromis)

La rencontre des volontés (également appelée l’échange de consentement)

Un accord est conclu lorsqu'une offre faite par une partie est acceptée par l'autre partie. Spécifiquement pour les ventes immobilières, cela signifie qu'il doit y avoir un échange de consentement entre l'acheteur et le vendeur sur l'objet de la vente, le prix du bien vendu et l'identité des parties.

Attention : lorsque le bien du vendeur est publié sur le site de Dewaele ou sur un autre site immobilier, cela ne constitue pas encore une offre contractuelle. C'est l'acheteur qui doit soumettre l’offre en premier. Ensuite, c’est au vendeur de décider s'il accepte ou non cette offre. Si le vendeur accepte l'offre de l'acheteur, la vente est en principe conclue, même si les parties n’ont encore rien mis sur papier !

Situations problématiques fréquentes

Malheureusement, ce n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît : bon nombre de discussions entre acquéreurs et vendeurs surviennent parce que toutes les modalités de la vente n’ont pas été clairement consignées par écrit dès le départ. Ces panneaux solaires sont-ils inclus dans le prix ou non ? Une condition (clause) suspensive est-elle accordée à l'acheteur jusqu'à l'octroi d'un crédit ? Certains biens mobiliers sont-ils repris par l'acquéreur ? Si ces questions ne sont pas résolues au moment de la conclusion de la vente, le vendeur ne doit en réalité pas en tenir compte, car elles ne font, en réalité, pas partie de l'accord.

La solution ? Une promesse d’achat !

Nos agents immobiliers veillent à ce que l'offre d'un acheteur soit clairement consignée par écrit dans une promesse d'achat dans laquelle les conditions principales auxquelles l'acheteur s’engage à acquérir le bien sont clairement stipulées. Cette promesse d'achat est ensuite transmise au vendeur, qui est libre d'accepter ou non cette offre.

Si le vendeur valide la promesse d'achat, un compromis de vente sera signé le plus rapidement possible avec toutes les parties concernées.

Compromis ou les promesses unilatérales croisées de vente et d’achat ?

L'accord de vente peut prendre soit la forme d’un compromis, soit de promesses unilatérales croisées (également appelées promesses unilatérales croisées de vente et d’achat). Tous deux sont le résultat écrit d’un accord entre l'acheteur et le vendeur. On y mentionne également l'existence d'éventuelles servitudes, si des biens mobiliers sont inclus dans la vente, si des droits de préemption sont liés au bien, etc.

Si un compromis - également dénommé "convention provisoire" - est signé, l'acheteur verse un acompte au vendeur sur le prix d’achat. En principe, la propriété du bien passe, à ce moment-là, du vendeur à l'acheteur. En pratique, cependant, les parties conviennent généralement dans le compromis que la propriété ne sera transférée qu'au moment de la passation de l'acte de vente notarié, qui correspond au moment auquel le solde du prix de vente est payé.

À partir du moment où le compromis est signée (ou - s'il y a une clause suspensive - à partir du moment où la clause suspensive est remplie), un délai de 4 mois commence à courir endéans duquel la vente doit être enregistrée (et l'acte notarié doit être établi et signé).

Cette procédure rencontre la préférence absolue dans la majorité des dossiers de vente car la vente est ainsi immédiatement conclue. En effet, en signant un compromis, la vente sera effectivement finalisée.

Cependant, les parties peuvent parfois vouloir reporter la vente pendant un certain temps. Cela peut être pour des raisons fiscales, par exemple, ou parce qu'une étude de sol doit encore être réalisée, ou qu’il convient encore de décider quelle société achètera effectivement le bien. Dans ces cas, on utilise les promesses unilatérales croisées, qui offrent une flexibilité intéressante au niveau du délai pour procéder à l'achat/vente.

Ce système implique que le candidat vendeur s’engage à vendre le bien en question au candidat acheteur pendant une période de temps déterminée. Si le candidat acheteur n’exerce pas cette option d'achat, celui-ci s’engage à son tour à acheter le bien au candidat vendeur pendant une période déterminée.

Ce faisant, des frais d'option sont souvent supportés par l'acheteur potentiel au candidat vendeur, car ce dernier pâtit d'un retard dans la vente de son bien.

Lorsque les parties estiment que le moment est venu de procéder à l'achat-vente, elles lèvent l'option, après quoi la vente est finalisée et l'acte notarié peut être passé. Le prix payé pour l'option vaudra alors comme une avance sur le prix d'achat.

Importance de l’acte notarié.

Pourquoi, après le compromis ou la promesse de vente et d’achat mutuelle, faut-il encore passer par un acte notarié ? Ce n'est pas parce que la vente est définitive entre les parties contractantes que le public a connaissance de cette vente. Pour s'assurer qu'aucune autre partie ne puisse encore avoir des revendications sur le bien, un acte de vente notarié ou authentique doit être établi. Le notaire transcrit ensuite cet acte au bureau des hypothèques et, à partir de ce moment, le public saura que l'acheteur est le nouveau propriétaire du bien.

En bref, la vente d'un bien résidentiel ou professionnel pourrait même être conclue verbalement dès lors que les parties se mettent d'accord sur l'objet et le prix. Il est donc préférable de s'assurer que les conditions de vente les plus importantes sont écrites noir sur blanc avant d'aboutir à un accord. Vous voulez en savoir plus ? Alors n'hésitez pas à contacter nos agents immobiliers !