Renouvellement du bail dans le cas de baux commerciaux

Droit au renouvellement du bail

La loi sur les baux commerciaux prévoit expressément qu'à l'expiration du premier bail - de neuf ans (ou plus) - le locataire a le droit d'obtenir le renouvellement de son bail commercial, par préférence à toute autre personne. Toutefois, ce droit à la reconduction du bail ne s'applique que si le locataire poursuit le même commerce dans les locaux.

Contrairement à ce qui est possible dans la loi sur les baux d'habitation, il ne peut jamais y avoir de reconduction automatique du bail dans le cadre de la loi sur les baux commerciaux. Le locataire commercial doit donc toujours demander explicitement le renouvellement du contrat de bail, en respectant certaines formalités strictes.

Procédure

Si le locataire souhaite exercer son droit au renouvellement du bail, il devra le notifier au bailleur par lettre recommandée ou par exploit d'huissier. Cette notification doit être faite entre le 18e et le 15e mois avant l'expiration du bail commercial en cours.

La notification elle-même doit contenir les mentions suivantes - sous peine de nullité :

• d'une part, les conditions auxquelles le locataire lui-même est disposé à conclure le nouveau bail ;
• d'autre part, l'indication que le bailleur est considéré comme avoir consenti au renouvellement du bail aux conditions prévues si, dans un délai de trois mois, il ne notifie pas de la même manière :
  • soit son refus motivé du renouvellement
  • soit d'autres conditions pour le nouveau bail

Si le locataire a correctement introduit la demande de renouvellement de son bail, le bailleur doit, à son tour, y répondre en temps utile et de manière correcte. Comme indiqué précédemment, le bailleur doit répondre à la demande du locataire dans un délai de trois mois et de la même manière que le locataire.

Si le locataire n'est pas d'accord avec le refus ou la (contre)proposition du bailleur, il doit décider, dans les 30 jours, de porter l'affaire devant le juge de paix.

Motifs de refus du bailleur

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sur base de motifs déterminés. Ces raisons spécifiques sont énumérées à l'article 16 de la loi sur les baux commerciaux (par exemple : le souhait du bailleur d'occuper lui-même personnellement et réellement le bien).

En dehors des motifs de refus susmentionnés, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail, à condition de payer au locataire une indemnité d'éviction égale à trois ans de loyer.

Renouvellements successifs du bail

En principe, le locataire a droit à trois renouvellements de bail de 9 ans chacun, plus précisément après l'expiration du bail initial, ainsi qu'après le premier et le deuxième renouvellement de bail.

Les parties peuvent convenir d'un renouvellement de plus courte durée en dérogation à la loi sur les baux commerciaux, à condition de le mentionner expressément dans un acte authentique ou dans une déclaration devant le juge.

Après trois renouvellements du bail, le droit du locataire est complètement éteint et le bailleur est à nouveau libre. Le bail commercial prend alors fin définitivement, sans qu'aucun préavis ne doive être signifié de la part des parties.