Tout ce qu’il faut savoir sur le CPE

1. Le CPE bâtiment résidentiel

Le CPE bâtiment résidentiel est en fait une sorte de rapport qui indique l'efficacité énergétique de votre maison. Sur ce CPE, vous pouvez lire la valeur CPE ou le label CPE : cet indice exprime la quantité d'énergie qu'un logement consomme par mètre carré et par an. Plus l’indice CPE ou le label CPE est bas, mieux est le score énergétique de votre maison.

Pourquoi faut-il avoir un CPE lorsque vous vendez votre maison ?

Bien que le contenu de ce CPE soit purement informatif, aujourd'hui, vous ne pouvez plus vendre votre maison sans avoir un CPE. En effet, l'acheteur doit être informé de la consommation énergétique du logement avant la vente : ces informations peuvent jouer un rôle dans la décision d'achat ou la fixation du prix.

Le score CPE du bien devrait déjà être mentionné au début de la publicité de vente. L'original du certificat de performance énergétique doit alors être remis à l'acheteur au plus tard lors de la signature du contrat de vente privée (= le compromis).

Pourquoi faut-il avoir un CPE lorsque vous louez votre propriété ?

Tout comme pour une vente, en tant que propriétaire-bailleur, vous devez également disposer d'un certificat CPE valide pour pouvoir louer votre bien. En effet, le locataire a également le droit de connaître la consommation énergétique du bien avant la conclusion du bail.

Le score CPE du bien devrait déjà être mentionné au début de la publicité de la location. Si le locataire le souhaite, il peut toujours obtenir une copie du certificat de performance énergétique au moment de la signature du bail.

Qui rédige le CPE ?

Un CPE est établi par un expert certifié en énergie. Il fait une visite approfondie de votre maison pour déterminer son score énergétique. L'expert en énergie prend en compte de nombreux facteurs, tels que l'état du système de chauffage et/ou de la chaudière, la présence de panneaux solaires, l'isolation des murs et de la toiture, le type de vitrage de votre habitation, l'orientation de votre habitation,.....

Quelle est la durée de validité d'un CPE ?

En principe, un CPE est valable pendant 10 ans. Si vous vendez ou louez à nouveau votre logement, par exemple cinq ans après l'établissement du CPE, il n'est pas nécessaire de faire établir un nouveau CPE, à moins que des travaux importants d'économie d'énergie n'aient été réalisés dans le logement et n'aient eu un impact significatif sur son score énergétique.

Toutefois, depuis le 1er janvier 2022, cela a changé. En effet, en 2019, le CPE a été profondément remanié. L'objectif de ce relookage était d’informer davantage les locataires et acheteurs potentiels et d'encourager les propriétaires à prendre des mesures d'économie d'énergie, par exemple en rénovant. Grâce à cette sensibilisation et à cette information, la Flandre espère disposer d'un parc immobilier à faible consommation d'énergie d'ici 2050.

Un label allant de A+ (faible consommation d'énergie) à F (forte consommation d'énergie) a été ajouté afin que les acheteurs (et les locataires) puissent évaluer rapidement l'efficacité énergétique d'une maison et puissent plus facilement comparer différentes maisons en termes d'efficacité énergétique. En outre, ce nouveau CPE indique les éléments qui sont bons et moins bons dans une maison sur le plan de l’énergie, ainsi que les ajustements nécessaires pour obtenir un meilleur CPE. Cela peut concerner les toits, les façades, les fenêtres, les vitrages, les portes, les sols,... Enfin, une estimation des coûts est également fournie afin que vous puissiez améliorer votre score énergétique.

En raison du fait que ce CPE "nouveau style" donne beaucoup plus d'informations aux acheteurs potentiels, le législateur a décidé d'accorder à un "ancien" CPE (c'est-à-dire un CPE établi avant le 1er janvier 2019) une période de validité plus courte dans le cadre des ventes (pour les locations, rien ne change !) à partir du 01.01.2022. Ainsi, un "ancien" CPE n'est plus valable en cas de vente à partir du 01.01.2022, bien qu'il soit indiqué sur ce CPE qu'il est encore valable pour un certain temps. (Par exemple, un CPE daté du 01.04.2017 et normalement valable jusqu'au 01.04.2027 n'est néanmoins plus valable dans le cadre d'une vente).

2. Le CPE construction (ou EPB (performance énergétique et climat intérieur) en abrégé)

Les maisons ou appartements construits avec un permis de construire délivré après le 1er janvier 2006 doivent répondre à de strictes exigences énergétiques. Pour ces biens, un dossier EPB doit être établi lors de leur construction. EPB signifie "performance énergétique et climat intérieur". Le dossier décrit ensuite dans quelle mesure la maison (nouvellement construite) répond aux conditions légales en matière d'isolation thermique, de performance énergétique et de ventilation.

Le dossier EBP est donc plus complet qu'un certificat de performance énergétique et fournit ainsi des informations supplémentaires aux acheteurs ou locataires potentiels. Tout comme le CPE, un dossier EPB reste en principe valable pendant 10 ans, quelle que soit la date de son élaboration (contrairement au CPE bâtiments résidentiels, qui ne peut être antérieur au 01.01.2019 dans le cadre des ventes).

3. Le CPE petit bâtiment non résidentiel

Depuis le 01.01.2020, la location et la vente de petits bâtiments non résidentiels sont également soumises à l'obligation de disposer d'un CPE et de l'inclure dans la publicité de vente ou de location.

Qu'est-ce qu'un petit bâtiment non résidentiel ?

Afin de déterminer quels biens relèvent de la nouvelle obligation, un certain nombre de conditions s'appliquent.

a. Il doit s'agir d'un bien dans lequel il n'y a pas d'usage résidentiel.

Il est important de noter qu'il s'agit de l'utilisation réelle du bien au moment où il est mis en vente ou en location.

En plus, le "filtre" suivant est fourni :

• CPE requis
  • Bureaux
  • Espaces commerciaux
  • Installations d'hébergement
  • Établissements de restauration
  • Domaines de pratique

• Pas de CPE requis
  • Bâtiments industriels (p.e. : halls de production et serres)
  • Bâtiments religieux
  • Bâtiments non résidentiels autonomes (= détachés) dont la surface utile est inférieure à 50 m², p.e.: friterie en conteneur.
  • Serres, étables et ateliers d'une entreprise agricole

b. Il doit s'agir d'un "petit" bâtiment

On parle d'un petit bâtiment si la surface utile est inférieure à 500 m². Il est important de noter que les entités suivantes sont considérées comme une entité/bâtiment distinct :

• une entité disposant de sa propre entrée individuelle
  • Exemple : dans une unité de PME, les différentes entités ont souvent chacune leur propre entrée.

• une entité disposant de ses propres installations sanitaires
  • Exemple : dans un immeuble, toutes les unités par étage ont des installations sanitaires communes = chaque étage est considéré comme une seule entité.

En outre, si l'entité en question (p.e. : bureau, magasin) fait partie d'un ensemble plus vaste de parties de bâtiments non résidentiels, où il y a une entrée commune (p.e. : dans un centre commercial ou un centre d'affaires), un critère supplémentaire s'applique. Dans ce cas, si la superficie totale des parties non résidentielles contiguës (la superficie des parties résidentielles, des entrepôts, des hangars n'est pas incluse dans ce chiffre !) est supérieure à 1 000 m², aucun CPE n'est requis.

À quoi ressemble ce CPE et qui le rédige ?

Le CPE pour les petits bâtiments non résidentiels - tout comme le CPE pour les bâtiments résidentiels et le CPE pour les parties communes - est établi par un expert en énergie de type A.

L'efficacité énergétique du bâtiment est représentée par des labels

Un label A+ indique un bâtiment très efficace sur le plan énergétique, tandis qu'un label F indique un bâtiment ou une section de bâtiment très énergivore.

Le CPE est valable pendant 10 ans. Conseil pratique : si un bail est conclu pour une durée de 9 ans et qu'un CPE est établi pour ce bail, ce CPE est normalement encore valable pour la relocation après 9 ans et peut donc servir pour toute la durée du nouveau bail. De cette manière, un CPE peut donc être utile pendant plus de 10 ans !

Quand ai-je besoin d’un CPE ?

Le CPE pour les petits bâtiments non résidentiels doit être disponible dès qu'un petit bâtiment non résidentiel est mis en location ou en vente en Flandre. Ce règlement est entré en vigueur le 01.01.2020 et s'applique aux contrats de location et aux contrats de vente privée conclus à partir de cette date.

Le label CPE - et le code unique si l'adresse du bien n'est pas mentionnée - sera inclus dans la publicité et dans le contrat de location ou de vente privée.

Dans le cadre des locations, une copie de ce CPE est remise au locataire ; dans le cadre des ventes, le CPE original est remis à l'acheteur au moment de la signature de l'acte authentique.

Comme pour le CPE des bâtiments résidentiels, le législateur a prévu une amende sévère si le CPE n'est pas fourni. Cela concerne une amende allant de 500 à 5 000 euros.

4. Le CPE parties communes

Le CPE parties communes vous rappelle vaguement quelque chose ? Pourtant, depuis le 1er janvier 2022, ce document est obligatoire dans certains immeubles d'appartements. Le gouvernement flamand - qui vise à avoir des bâtiments à faible consommation d'énergie d'ici 2050 - veut fournir aux syndics et aux propriétaires un outil permettant de connaître la performance énergétique des parties communes d'un bâtiment. En outre, ce document les informe également sur les meilleures mesures à prendre pour une rénovation énergétiquement efficace de ce bâtiment.

Quelles informations sont reprises dans ce CPE parties communes ?

Le CPE parties communes contient des informations énergétiques pertinentes sur les parties communes de l'immeuble d’appartements en question. Plus précisément, ce certificat comprend :

• l'enveloppe du bâtiment : le toit, les murs extérieurs, le sol, mais aussi les fenêtres, les portes et l'éclairage des zones communes (de circulation) telles que le hall d'entrée et le couloir ;
• les installations collectives : installations de chauffage et de production d'eau chaude ;
• les détails des installations d'énergie solaire ;

Ces informations serviront également de base à l'établissement du CPE pour les parties privatives (c'est-à-dire l'appartement lui-même), qui reste obligatoire dans le cadre de la vente et de la location.

Dans quels cas faut-il fournir un CPE parties communes ?

Dès qu'il y a plus d'une unité d'habitation présente dans un bâtiment, il est obligatoire de fournir un CPE parties communes, peu importe :

• le nombre de lots effectivement destinées à l'habitation : ce nombre peut être 2, mais peut tout aussi bien être 100 ;
• s'il n'y a dans l'immeuble que des lots destinés à un usage résidentiel ; par exemple, il est possible qu'en plus de diverses entités résidentielles, il y ait aussi un espace commercial dans l'immeuble ;
• si l'ensemble de l'immeuble appartient à une seule personne ou si les différents appartements appartiennent à des propriétaires différents ; ainsi, les VMEs (associations de copropriétaires) ne sont pas les seuls concernées par cette obligation ;
• qu'il y ait ou non du chauffage dans le bâtiment ;

Il existe une exception importante à cette obligation, à savoir : en cas de construction d'un nouvel immeuble d'appartements. Plus précisément, un CPE parties communes ne sera requis que 10 ans après l'obtention du permis pour activités d'aménagement urbain - donc pas : à la réception des travaux de construction ! En effet, il est supposé que dans ce cas, le bâtiment est déjà suffisamment efficace sur le plan énergétique pour que le CPE parties communes n'apporte pas immédiatement de valeur ajoutée.

A partir de quand ce CPE parties communes est-il disponible et à partir de quand est-il obligatoire d'avoir un tel CPE ?

Le CPE parties communes peut être délivré depuis le 1er janvier 2020.

La date à partir de laquelle l'immeuble d'appartements en question est tenu d'avoir un CPE parties communes dépend de la taille de l'immeuble d'appartements :

le 1er janvier 2022 : pour les immeubles d'appartements comportant au moins 15 unités de construction

le 1er janvier 2023 : pour les immeubles d'appartements de 5 à 14 unités de construction

le 1er janvier 2024 : pour les immeubles d'appartements de 2 à 4 unités de construction.

Cette obligation s'applique indépendamment du fait qu'il y ait une vente ou une location d'un appartement au sein bâtiment à ce moment-là.

Si, en tant que VME, vous ne disposez pas d'un tel CPE, vous risquez d'être sanctionné par une amende administrative de 500 à 5 000 euros. De même, la vente ou la location d'un appartement dans l'immeuble ne pourra être réalisée sans le CPE parties communes.

Il est donc d’importance primordiale d’anticiper. C'est pourquoi un syndic prévoyant inscrira en temps utile à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la VME la décision d'élaborer le CPE parties communes. De cette façon, l'expert en performance énergétique de type A - qui est autorisé à rédiger le CPE parties communes - peut commencer son travail à temps et délivrer un CPE parties communes dans les délais prévus.

Quelle est la durée de validité d'un CPE parties communes ?

A partir de la date de rédaction, le CPE parties communes est en principe valable pour 10 ans. Toutefois, si 15 % des parties de l'enveloppe sont remplacées, isolées en supplément ou post-isolées, ou si l'installation collective ou les installations d'énergie solaire du bâtiment sont renouvelées, le CPE parties communes expirera de plein droit - même si la période de 10 ans n'a pas encore expiré - et un nouveau CPE parties communes devra être établi dans les 6 mois.

5. Quelle est la prochaine étape ?

A l’heure actuelle, la seule "lacune" dans le domaine des CPE en Flandre est le CPE pour les grands bâtiments non résidentiels. Cependant, le législateur a depuis élaboré un règlement sur la rénovation obligatoire des bâtiments commerciaux, en vertu duquel un CPE pour les grands bâtiments non résidentiels sera introduit à partir du 01.01.2023 pour vérifier le respect de cette obligation de rénovation. A suivre !