Le bien que je loue est vendu, et maintenant ?

Le contrat de bail à date certaine

La Loi sur les baux à loyer prévoit une protection spéciale pour le contrat de bail, avec ce qu’on appelle une « date certaine » qui date d’avant la passation de l’acte authentique de la vente de l’habitation. Une date certaine signifie que l’on est sûr que le bail a été conclu à une date précise. Elle peut être obtenue par un acte notarié, par l’enregistrement du contrat de bail ou à partir du jour du décès de l’une des parties qui a signé le contrat. En règle générale, votre bail est enregistré (car c’est une obligation) et vous obtenez ainsi une date certaine

En tant que locataire, vous êtes en sécurité si cette date certaine date d’avant l’achat par le nouveau propriétaire : ce dernier devra respecter le contrat tout comme l’ancien propriétaire devait le faire. Le nouveau propriétaire entre dans les droits et obligations du propriétaire précédent et devra donc respecter les possibilités de résiliation du bailleur. Cela s’applique même si une clause a été incluse dans le contrat de bail, stipulant que le nouveau propriétaire a le droit d’expulser le locataire.

Le contrat de bail sans date fixe

Si le contrat de bail n’a pas de « date certaine » avant la passation de l’acte authentique et que le locataire réside dans l’habitation depuis au moins six mois, le même règlement s’applique : le nouveau propriétaire reprend le contrat de bail. Mais dans cette situation, la loi prévoit une possibilité de résiliation en faveur du nouveau propriétaire : il peut résilier le bail dans les trois mois suivant la passation de l’acte authentique, pour l’un des motifs suivants :

• le nouveau propriétaire (ou des membres de sa famille proche) veut occuper personnellement l’habitation ;
• le nouveau propriétaire veut réaliser des travaux de rénovation en profondeur
• sans motif mais avec paiement d’une indemnité

et moyennant le respect d’un délai de préavis de trois mois. Le nouveau propriétaire se voit ainsi offrir la possibilité de résilier le bail de manière plus souple que la procédure normale prévue par la Loi sur les baux à loyer.

Cela signifie que le locataire qui ne dispose pas d’un bail à date certaine et habite dans le bien loué depuis moins de six mois n’est pas protégé. Le nouveau propriétaire n’est pas tenu de respecter le contrat de bail et peut tout simplement expulser le locataire de l’habitation.

L’importance de l’enregistrement !

Ce qui précède montre donc bien que le locataire a vraiment intérêt à ce que le contrat de bail soit enregistré. C’est une obligation qui incombe au bailleur, assurez-vous donc que le bailleur la respecte !