Het asbestattest in appartementsgebouwen: alles wat je moet weten!

Wanneer is een asbestattest voor een appartement verplicht?

Sinds 23.11.2022 is het verplicht om als eigenaar een asbestattest te voorzien bij de overdracht van elke toegankelijke constructie (= een bouwdeel met een dak van minstens 1,5 meter hoog) gebouwd vóór risicobouwjaar 2001 met een oppervlakte van 20m² of meer. M.a.w.: een eigenaar die zijn appartement - gebouwd voor 2001- verkoopt, moet op vandaag een asbestattest m.b.t. dit appartement kunnen voorleggen. Let wel op: ook andere constructies kunnen onder deze verplichting vallen (bv.: een kantoor).

Tegen 01.01.2032 zal élke eigenaar van een appartement dat aan voormelde voorwaarden voldoet, over een asbestattest moeten beschikken, ongeacht of het appartement wordt verkocht of niet. M.a.w.: elke eigenaar van een appartement - gebouwd voor 2001 -, moet uiterlijk op 01.01.2032 een asbestattest kunnen voorleggen.

Voor de opmaak van dit asbestattest kan je zelf een asbestdeskundige contacteren of je laten ontzorgen door een professionele tussenpersoon (bv.: een makelaar) die het contact en de verdere opvolging in goede banen leidt.

Zijn er op vandaag al verplichtingen binnen appartementsgebouwen wat betreft asbest?

Niet alleen in het appartement zelf, maar ook in de gemeenschappelijke delen van het gebouw kan er asbest aanwezig zijn (bv.: daken, vloeren, traphal, …).

Op vandaag moet een vereniging van mede-eigenaars (hierna: VME) al een asbestinventaris kunnen voorleggen in gebouwen - gebouwd voor 2001 - waar iemand vast op de payroll van de VME zelf staat, vb.: conciërge, poetshulp. In dat geval wordt de VME aanzien als “werkgever” zodat zij onderworpen is aan de Codex Welzijn op het werk, die een asbestinventaris al geruime tijd verplicht. In de praktijk komt dit echter niet vaak voor. De meeste VME’s werken immers samen met een poetsfirma die maandelijks een factuur uitstuurt voor de geleverde poetsdiensten.

Wanneer wordt een asbestattest naar de toekomst toe verplicht wat de gemene delen betreft?

Hierbij zijn er twee situaties:

1) Asbestattest gemeenschappelijk gebruikte delen

Dit attest is van toepassing op delen van een gebouw - gebouwd voor 2001 - met één eigenaar, waarbij deze delen gemeenschappelijk worden gebruikt door verschillende bewoners of huurders. Denk maar aan een gebouw met één eigenaar waarin er verschillende appartementen/kantoren zitten die door deze eigenaar worden verhuurd; dit wordt ook wel een “opbrengsteigendom” genoemd.

Vanaf 01.05.2025 zal het verplicht zijn om bij verkoop van dergelijk gebouw te beschikken over een asbestattest gemeenschappelijk gebruikte delen. Beschikt de eigenaar vóór 01.05.2025 al over een asbestattest gemeenschappelijk gebruikte delen? Dan moet hij de koper of huurder dit ook al overmaken.

Zonder verkoop, geldt een algemene verplichting om tegen 01.01.2032 over een asbestattest gemeenschappelijk gebruikte delen te beschikken.

2) Asbestattest gemene delen

Dit attest is van toepassing voor de gemeenschappelijke delen van een gebouw - gebouwd voor 2001 - in mede-eigendom, waarbij er meerdere eigenaars zijn, nl.: een klassieke situatie van een appartementsgebouw of een bedrijfsverzamelgebouw.

De nieuwe regeling houdt hierbij in dat voor de gemeenschappelijke delen van dit gebouw uiterlijk op 01.01.2027 een asbestattest gemene delen moet kunnen worden voorgelegd. Het gaat over een algemene verplichting, los van verkoop van een appartement/andere entiteit binnen het gebouw. Deze verplichting valt dus vroeger dan de algemene verplichting voor de privatieve delen die er pas is op 01.01.2032 (zie hierboven).

De syndicus zal het aanvragen van dit asbestattest ten gepaste tijde communiceren op de algemene vergadering en goedkeuring vragen om dit asbestattest gemene delen aan te vragen. Omdat de syndicus de wettelijke vertegenwoordiger is van de VME, mag hij de opdracht voor het uitvoeren van een asbestinventaris daarbij in naam van de VME ondertekenen.

Pas wel op: indien er geen professionele syndicus voor het beheer van het gebouw is (vb.: in kleine gebouwen met beperkte gemeenschappelijke delen), dan moeten de individuele mede-eigenaars hiervoor zélf het nodige doen!

Even samenvatten!

Indien een gebouw werd gebouwd voor 2001 in Vlaanderen gelden volgende regels:

• Sinds 23.11.2022 is een asbestattest m.b.t. een appartement/kantoor/andere entiteit wettelijk verplicht bij verkoop van dit appartement/kantoor/andere entiteit.

• Vanaf 01.05.2025 is een asbestasttest gemeenschappelijk gebruikte delen nodig bij verkoop van een gebouw dat eigendom is van 1 eigenaar

• Vanaf 01.01.2027 is een asbestasttest gemene delen sowieso - maw: los van verkoop - nodig voor de gemene delen binnen een mede-eigendom - m.a.w.: een gebouw met meerdere appartementen/kantoren/andere entiteiten die aparte eigenaars hebben.

• Vanaf 01.01.2032 moet er voor elk pand sowieso - maw: los van verkoop - een asbestattest voor zowel de privatieve als gemene delen/gemeenschappelijk gebruikte delen opgesteld zijn.