Een bedrijfspand kopen of huren, waar kies je voor?

Commerciële toplocatie

Natuurlijk is het ene bedrijfsgebouw het andere niet. Er is een heel divers aanbod, van kantoren en opslagruimtes tot handelspanden. Welke soort vastgoed je precies nodig hebt, hangt af van je activiteiten en van het publiek dat je wil bereiken.

“Hoe beter de ligging, hoe meer er te huur staat dan te koop”, weet Geert Berlamont. “De eigenaars vinden dan namelijk vrij gemakkelijk huurders. Daardoor vind je zeker niet altijd het optimale pand te koop zodat je soms noodgedwongen toch moet huren. Als de locatie voor jouw soort onderneming cruciaal is, dan mag je huren zeker niet uitsluiten.”

Die situatie zie je vaak bij handelszaken in drukke winkelstraten. Zo’n handelspand op een topligging met weinig leegstand wordt maar zelden te koop aangeboden. Wil je je toch absoluut daar vestigen, dan bekijk je dus de mogelijkheden op de huurmarkt.

Nieuwe bedrijfssite versus flexkantoor in de stad

“Voor kantoorgebouwen is het aanbod dat te koop staat wel groter”, voegt Geert Berlamont toe. “Daar zien we ook vrij veel nieuwbouw, ook op nieuwe locaties specifiek voor businesscentra.”

Het grote voordeel van die nieuwe bedrijfssites is dat daar doorgaans rekening is gehouden met de vlotte bereikbaarheid en de parkeermogelijkheden. Dat heb je niet bij oude kantoorgebouwen in de stad, zodat die nu ook minder in trek zijn. Daarnaast heb je momenteel een snelle opmars van nieuwe flexkantoren. Die zijn kleiner maar je kan er flexibel de plaats gebruiken die je nodig hebt, inclusief de mogelijkheid om een vergaderzaal te reserveren en diensten zoals een centrale receptie of een lunchruimte.

“Er zijn eigenlijk twee duidelijke trends in de kantorenmarkt”, vat Geert Berlamont samen. “Ofwel kies je voor een gebouw aan de rand van de stad, vlot bereikbaar via de autosnelweg, ofwel kies je voor een kantoor in het stadscentrum vlot bereikbaar met het openbaar vervoer (bijvoorbeeld bij het station) en met een ondergrondse parkeergarage in de buurt.”

Bovendien weet je in de beginfase van je onderneming meestal nog niet hoe je zaak zal evolueren. Misschien groei je meteen heel snel of blijkt het beter om uit te wijken naar een andere regio. “Huren geeft dan meer flexibiliteit om in te spelen op hetgeen je nodig hebt”, legt Geert Berlamont uit. “Kopen doe je toch voor langere termijn, niet met de bedoeling om het gebouw na vier of vijf jaar alweer te verkopen. Dat is ook financieel absoluut niet interessant want je betaalt bij de aankoop ook verkooprechten (de vroegere “registratierechten”) en notariskosten, plus doorgaans ook kosten voor de inrichting van het pand, bijvoorbeeld een bureau met kantoormeubels en verlichting. Daardoor is actueel een herverkoop op korte termijn niet rendabel want je recupereert al die kosten niet. Tenslotte moet je dan ook weer iets anders kopen.”

Een bedrijfsgebouw als appeltje voor de dorst

Ben je al zeker dat je tien tot vijftien jaar op dezelfde locatie zal blijven, dan is kopen wel interessant als je voldoende middelen beschikbaar hebt. Meestal is dat pas wanneer je al een aantal jaar bezig bent met je onderneming.

“Als je je eigen inbreng kan combineren met een financiering, draagt de bank mee je investering zodat je maandelijks ongeveer evenveel afbetaalt als je zou uitgeven om iets te huren”, verduidelijkt Geert Berlamont. “Het is in feite dezelfde afweging die je maakt wanneer je als particulier een huis wil kopen. Ook wanneer je een bedrijfspand koopt, investeer je in vastgoed dat na verloop van tijd je eigendom wordt, terwijl je het geld dat je betaalt aan huur gewoon kwijt bent. Voor ondernemers is het kopen van een bedrijfsgebouw dan ook een vorm van pensioenopbouw – het is het spreekwoordelijke ‘appeltje voor de dorst’. Wie nu een bedrijfspand koopt, heeft dan ook nog eens het geluk dat de rente vandaag erg laag is wat je rendement op je eigen inbreng als investering substantieel kan verhogen.”

Waar moet je zeker rekening mee houden als je wil kopen? “Denk zeker aan parkeermogelijkheden voor medewerkers en bezoekers, en bekijk het energieverbruik van het gebouw”, adviseert Geert Berlamont. “Als je een nieuw gebouw koopt met een lager E-peil dan betaal je vaak wat meer bij de aankoop maar die meerprijs recupereer je al snel dankzij de lagere verbruikskost.

Koop je een bedrijfsgebouw voor je onderneming dan loop je dus normaal gezien geen risico op financieel verlies bij herverkoop na langere tijd. Als het je plan is om later je zaak te verkopen, bijvoorbeeld wanneer je met pensioen gaat, dan is het een goed idee om je gebouw in een aparte vennootschap onder te brengen. Op het moment dat je je zaak verkoopt, kan je dan nog kiezen of je je vastgoed behoudt of apart verkoopt. Voor de overnemer kan de bedrijfsovername bijvoorbeeld alleen financieel haalbaar zijn door eerst het bedrijfspand van jou te huren en pas later aan te kopen. Voor jezelf is het ook fiscaal interessant om je gebouw aan te kopen via een aparte vennootschap, omdat je dan die kosten fiscaal kan spreiden over meerdere jaren. Zo betaal je minder vennootschapsbelasting tijdens de jaren waarin je volop investeert in je onderneming.

Van thuis uit werken

Begin je met een eenmanszaak, bijvoorbeeld als boekhouder of vertaler? Dan kan je perfect een kantoor inrichten bij je thuis. “Alle kosten voor het kantoorgedeelte – zoals verwarming en elektriciteit – kan je aftrekken van je bruto inkomsten. Overleg best vooraf met de fiscus welk percentage van je woning je mag beschouwen voor professioneel gebruik, om discussies en terugbetalingen achteraf te vermijden.”

Informeer, informeer, informeer

Een laatste advies: ben je op zoek naar een bedrijfspand, ga dan vooral niet impulsief te werk en informeer je heel goed. Dat kan ook bij een professionele partner waar je langsgaat met een lijstje van je verwachtingen. Bedenk wat voor jou essentieel en wat minder belangrijk is. “De perfectie bestaat nu eenmaal niet, maar uiteindelijk vind je zeker een pand dat voor jouw onderneming geschikt is”, besluit Geert Berlamont.