Een nieuw huis, dezelfde lening: zo werkt een hypotheekoverdracht
Je hele leven onder de kerktoren wonen, dat is niet meer van deze tijd. Jonge mensen veranderen door de jaren steeds vaker van woning. Sta jij op het punt je eerste woning te verkopen omdat je klaar bent voor een nieuw stekje? Dan vraag je je misschien af wat er met je nog af te betalen lening gebeurt. Wel: die kun je gewoon behouden. Het heeft zelfs voordelen. Maar er zijn ook voorwaarden aan verbonden. Expert Rutger Gobien van KBC vertelt je er alles over.
Een hypotheekoverdracht: wat is dat?
Rutger: “Je spreekt van een hypotheekoverdracht of pandwissel als je hypothecaire inschrijving op je eerste woning wordt overgedragen naar een nieuwe woonst. Concreet voorbeeld: je verkoopt je huidige woning (A) en koopt een nieuwe woning (B), maar de voorwaarden van je oorspronkelijke lening (A) zijn interessanter dan de rente die aangerekend wordt voor een nieuw woningkrediet. Dan kun je ervoor kiezen je oorspronkelijke lening te behouden.”
Hoe gaat zo’n overdracht in z’n werk?
Rutger: “De notaris zorgt voor een schrapping van de oorspronkelijke hypotheek op je eerste woning (A) en brengt de oorspronkelijke hypothecaire inschrijving daarna over naar je nieuwe woning (B). Zo’n notariële overeenkomst wordt gesloten tussen de kredietgever, de kredietnemer en de eventuele derde-hypotheekverstrekker. Belangrijk is dat je notaris de aktes voor verkoop van je oude woning, aankoop van je nieuwe woning en hypotheekoverdracht allemaal op dezelfde dag en aansluitend opstelt.”
Wat als de akte van de nieuwe aankoop niet meteen kan doorgaan, maar je toch een pandwissel wilt doorvoeren?
Rutger: “Uitzonderlijk kan dat, als de bank akkoord gaat. Dan moet je notaris vastleggen dat de aankoop van je nieuwe woonst binnen de twee maanden doorgaat en moet de opbrengst van de verkoop op een geblokkeerde rekening bij de bank gestort worden. Gaat dat niet, dan is de pandwissel niet mogelijk en moet je een nieuw hypothecair krediet aangaan én het lopende woningkrediet terugbetalen.”
Wat draag je precies over en wat niet?
Rutger: “Je draagt uitsluitend je oorspronkelijke hypotheek over. Wat dus geen deel uitmaakt van de overdracht is een ‘hypothecaire volmacht’.
Een hypothecaire volmacht is een morele waarborg en staat niet officieel ingeschreven op het hypotheekkantoor. Die waarborg kan door de notaris wel omgezet worden naar een hypotheek - bijvoorbeeld: als de bank vermoedt dat er terugbetalingsproblemen zijn. Een hypothecaire volmacht blijft altijd vasthangen aan de initiële woonst in de akte - het pand dat verkocht wordt dus in dit geval.”
Wat zijn de voordelen van een hypotheekoverdracht?
Rutger: “De voordelen zijn overwegend kostenbesparend. Ik zet ze even op een rijtje:
Je huidige lening blijft doorlopen, waardoor je geen wederbeleggingsvergoeding moet betalen (dat is: drie maanden rente op vervroegd terugbetaald kapitaal).
Je bespaart op de kosten van je hypotheekrecht (0,3% in plaats van 1% op het bedrag van de nieuwe inschrijving).
Aangezien je geen nieuw krediet aangaat, loopt je oorspronkelijke schuldsaldoverzekering (SSV) door.
Het fiscaal regime dat van toepassing was op je oorspronkelijke lening kan soms behouden blijven, zoals de bestaande woonbonus (voor aktes van voor 1 januari 2020) die je een fiscaal voordeel geeft.
De dossierkosten zijn lager dan wanneer je een nieuw krediet aanvraagt.
Zijn er ook bepaalde kosten aan verbonden?
Rutger: “Je betaalt alleen een specifiek registratierecht van 75 euro, geen algemene registratierechten. Natuurlijk zijn er ook algemene kosten: aktekosten voor de opheffing van de hypotheek bijvoorbeeld, en het ereloon van je notaris. Je kan ze berekenen via www.notaris.be.
En opgelet: als je meer moet betalen voor je nieuwe woonst dan wat je krijgt voor je huidige woonst, dan moet je voor het verschil mogelijk een nieuw langlopend woningkrediet aangaan. Daaraan is ook een hypothecaire waarborg gekoppeld - met alle standaardkosten als gevolg.”
Wat kost het als je de hypotheek niet mee overdraagt?
Rutger: “Zie je af van een hypotheekoverdracht, bijvoorbeeld omdat de rentevoorwaarden voor een nieuw woningkrediet interessanter zijn dan de voorwaarden van je oude lening? Dan betaal je volgende kosten:
Een wederbeleggingsvergoeding op het vervroegd terugbetaalde kapitaal van de oorspronkelijke lening (lees: drie maanden rente).
Nieuwe hypothecaire inschrijving op de hoofdsom + toebehoren aan 1% (bij hypotheekoverdracht is het slechts 0,3%).
De bank rekent je waarschijnlijk hogere dossierkosten aan voor het nieuwe krediet dan bij een pandwissel.
Een nieuw krediet vraagt meestal om een nieuwe SSV. Die zal waarschijnlijk duurder zijn, omdat je als kredietnemer intussen ouder bent geworden. Al is dit niet in alle omstandigheden zo: afhankelijk van je oorspronkelijke type schuldsaldoverzekering kun je de bestaande verzekering herkoppelen aan je nieuwe krediet.
Door terugbetaling van je oorspronkelijke lening vervalt ook het fiscaal regime dat hierop van toepassing is. Je moet dus rekening houden met de nieuwe fiscale regels sinds 1 januari 2020 (woonbonus is weggevallen).”
Nog vragen over jouw hypotheekoverdracht? Neem dan zeker contact op.
Kredietvorm: hypothecair krediet met onroerende bestemming. Onder voorbehoud van goedkeuring van je kredietaanvraag door KBC Bank NV. Kredietgever: KBC Bank NV, Havenlaan 2, 1080 Brussel, BTW BE 0462.920.226, RPR Brussel – FSMA 026.256A
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
