Huurindexatie in Brussel vanaf 14 oktober 2023 terug mogelijk zonder EPB beperking!
Sofie Demeulemeester
Legal managerVanaf 14 oktober valt de beperking op huurindexaties in Brussel weg. Vanaf die datum is het indexeren van de huur bij EPB-label F of G (of bij geen EPB) terug mogelijk, terwijl bij een EPB-label E de beperking qua indexatie tot 50%, wegvalt. Evenwel worden er correctiefactoren voorzien zodat de ‘verloren’ huurindexaties voor de periode 14 oktober 2022 - 13 oktober 2023 door verhuurders niet kunnen worden ingehaald. Wij geven je hieronder meer informatie!
- Huurindexatie vanaf 14 oktober 2023 berekenen met correctiefactoren voor woningen met een slechte EPB-waarde
- Gelden de correctiefactoren voor de indexatie van alle woninghuurovereenkomsten?
- Kan je de huur met terugwerkende kracht indexeren (dus: tot voor 14 oktober 2023)?
- Nog even herhalen: hoe zag de regeling vóór 14 oktober 2023 er uit?
- Wat brengt de toekomst? Hoe lang moeten we deze correctiefactoren nog toepassen?
- Wat als jouw verhuurder de huur toch indexeert zonder correctiefactor?
Huurindexatie vanaf 14 oktober 2023 berekenen met correctiefactoren voor woningen met een slechte EPB-waarde
Vanaf 14 oktober 2023 worden correctiefactoren toegepast bij de indexatie van de huurprijs in Brussel:
voor woningen met een EPB-label A, B, C of D waarvan de huur in de periode 14.10.2022 - 13.10.2023 dus gewoon geïndexeerd kon worden: geen correctiefactor. Je kan dan ook gewoon verder indexeren zoals voorheen het geval was;
- voor woningen met een EPB-label E waarvan de huur in de periode 14.10.2022 - 13.10.2023 dus slechts gedeeltelijk geïndexeerd kon worden: een specifieke correctiefactor, nl.:
huurovereenkomst verjaart tussen 1 januari en 13 oktober:
geïndexeerde huur x 50% x (index 2022 + index 2023/index 2023)
Indexcijfer 2022: gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die maand van de inwerkingtreding of de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Indexcijfer 2023: gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2023 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.huurovereenkomst verjaart tussen 14 oktober en 31 december:
geïndexeerde huur x 50% x (index 2021 + index 2022/index 2022)
Indexcijfer 2021: gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die maand van de inwerkingtreding of de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Indexcijfer 2022: gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
- voor woningen met een EPB-label F of G of woningen waarvoor er geen EPB was en waarvan de huur in de periode 14.10.2022 - 13.10.2023 dus niet kon worden geïndexeerd: een specifieke correctiefactor, nl.:
- huurovereenkomst verjaart tussen 1 januari en 13 oktober:
geïndexeerde huur x (indexcijfer 2022/indexcijfer 2023)
Indexcijfer 2022: gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die maand van de inwerkingtreding of de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst
Indexcijfer 2023: gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2023 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst - huurovereenkomst verjaart tussen 14 oktober en 31 december:
geïndexeerde huur x (indexcijfer 2021/indexcijfer 2022)
Indexcijfer 2021: gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die maand van de inwerkingtreding of de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst
Indexcijfer 2022: gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst
- huurovereenkomst verjaart tussen 1 januari en 13 oktober:
Wil je weten wat de correctiefactor is voor jouw concrete situatie (= afhankelijk van het EPB-label en van de verjaardagsdatum van de overeenkomst)? Dan is de onderstaande tabel een handig hulpmiddel!
Tabel correctiefactoren Brussel
Verjaardatum van het huurcontract | EPC = E |
EPC = F - G |
|---|---|---|
Vanaf 14 tot 31 oktober 2022 | 0,949447646 | 0,898895293 |
November 2022 | 0,945356473 | 0,890712946 |
December 2022 | 0,951977401 | 0,903954802 |
Januari 2023 | 0,951950895 | 0,903901791 |
Februari 2023 | 0,961757813 | 0,923515625 |
Maart 2023 | 0,967996216 | 0,935992433 |
April 2023 | 0,965766823 | 0,931533646 |
Mei 2023 | 0,971941594 | 0,943883189 |
Juni 2023 | 0,972124068 | 0,944248135 |
Juli 2023 | 0,976119286 | 0,952238571 |
Augustus 2023 | 0,977109655 | 0,954219311 |
September 2023 | 0,980049682 | 0,960099363 |
Vanaf 1 tot 13 oktober 2023 | 0,989805521 | 0,979611041 |
Gelden de correctiefactoren voor de indexatie van alle woninghuurovereenkomsten?
De correctiefactoren die gelden vanaf 14 oktober 2023, zijn enkel van toepassing op:
woninghuurovereenkomsten;
die vóór 14 oktober 2022 zijn gestart.
Dit betekent dat er qua huurindexatie twee stelsels zijn vanaf 14 oktober 2023:
- geen correctiefactoren ;
woninghuurovereenkomsten gestart vanaf 14 oktober 2022;
woningen met EPB-label A, B, C of D.
- correctiefactoren:
woninghuurovereenkomsten gestart vóór 14 oktober 2022 met EPB-label E, F, G of zonder EPB
Kan je de huur met terugwerkende kracht indexeren (dus: tot voor 14 oktober 2023)?
Bij woninghuurovereenkomsten is de regel dat je als verhuurder met terugwerkende kracht mag indexeren en zo tot drie maanden terug kan keren in de tijd indien je een indexatie over het hoofd zag.
Deze regel kan niet worden gebruikt om het indexatieverbod dat gold in de maanden juli, augustus en september 2023 te omzeilen. Indien in die periode geen indexatie mogelijk was (= voor woningen met een EPB-label F, EPB-label G of zonder EPB) of een halvering van de indexatie aan de orde was (= voor woningen met een EPB-label E), kan je als verhuurder niet met terugwerkende kracht (= de maanden vóór 14 oktober 2023) deze huurindexatie doorvoeren.
Nog even herhalen: hoe zag de regeling vóór 14 oktober 2023 er uit?
Sinds 14 oktober 2022 waren er in Brussel tijdelijke beperkingen wat betrof de indexatie van de huurprijs van woonvastgoed:
was er voor de woning een geldig EPB met een energielabel A, B, C of D, dan veranderde er niets: de indexatie kon gewoon gebeuren op de gebruikelijke manier;
was er voor de woning een geldig EPB met een energielabel E, dan was de indexatie beperkt tot 50%;
was er voor de woning een geldig EPB met een energielabel F of G, dan was er een verbod op indexatie;
was er voor de woning geen geldig EPB, dan was er een verbod op indexatie.
Niet onbelangrijk: in Brussel is het sowieso maar mogelijk om de huur te indexeren indien:
deze mogelijkheid niet uitdrukkelijk is uitgesloten in de woninghuurovereenkomst;
de woninghuurovereenkomst schriftelijk is;
de woninghuurovereenkomst geregistreerd werd;
de verhuurder het EPB aan de huurder heeft meegedeeld.
Wat brengt de toekomst? Hoe lang moeten we deze correctiefactoren nog toepassen?
Zolang er geen (geldig) voldoende goed EPB wordt voorgelegd, blijven de correctiefactoren spelen. Enkel een geldig en goed EPB kan ervoor zorgen dat er de komende jaren een volledige indexatie zonder correctiefactor kan gebeuren. Dit zorgt er dus voor dat we jammerlijk genoeg nog lang de correctiefactoren voor lopende woninghuurovereenkomsten zullen moeten blijven toepassen.
Niet onbelangrijk hierbij: in die gevallen waarin het EPB verbetert en er dus een voldoende goed EPB voorligt, kan de indexatie zonder correctiefactor niet met terugwerkende kracht worden uitgevoerd!
Voorbeeld: verhuurder Lisa verhuurt sinds november 2021 een appartement in Brussel waarvan het EPB verviel in augustus 2022. Omwille van die reden mocht Lisa op 1 november 2022 niet indexeren. Aangezien de huurindexatiebeperking ophield vanaf 14 oktober 2023, mag Lisa op 1 november 2023 opnieuw indexeren, al is dit wel met toepassing van een correctiefactor aangezien ze niet over een EPB beschikt. Lisa voert energiezuinige werken uit en in maart 2024 kan zij een EPB voorleggen met een label C, zodat vanaf dat moment de correctiefactor wegvalt.
Pas op: voor de maanden februari 2024, januari 2024 en december 2023 kan er niet retroactief geïndexeerd worden zonder correctiefactor aangezien Lisa toen nog niet over een EPB beschikte.
Naarmate de tijd vordert, zullen er sowieso wel minder woninghuurovereenkomsten zijn die in werking zijn getreden voor 14 oktober 2022. Voor woninghuurovereenkomsten vanaf 14 oktober 2022 gold de tijdelijke regeling - en bijgevolg ook de huidige regeling met correctiefactoren - immers niet.
Wat als jouw verhuurder de huur toch indexeert zonder correctiefactor?
In het geval waarin jouw verhuurder gebruik moet maken van een correctiefactor en dit niet doet, kan je als huurder de vorige huurprijs blijven betalen. Je verhuurder kan deze foutieve indexering niet afdwingen.
Meer weten? Neem dan zeker contact op met één van onze verhuurexperts!
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
