Sofie Demeulemeester
Legal managerIndien je langere tijd je woning of handelspand verhuurt aan eenzelfde huurder, kan het gebeuren dat je de huurprijs wil verhogen. Maar dit is echter niet zomaar mogelijk. Wij geven je graag meer informatie omtrent de te volgen procedure.
- Het wijzigen van de huurprijs van een woning
- Herziening van de huurprijs bij handelshuur: de spelregels
Het wijzigen van de huurprijs van een woning
1. In onderling akkoord
In eerste instantie is het mogelijk om samen met de huurder(s) minnelijk overeen te komen om de huurprijs van een woning die wordt gebruikt als hoofdverblijfplaats aan te passen; dit kan zowel een verlaging als een verhoging van de huurprijs zijn. Deze regeling geldt zowel voor de woninghuurovereenkomsten die werden afgesloten onder toepassing van de oude woninghuurwet, als voor de “nieuwere” huurovereenkomsten die werden afgesloten onder het Vlaams Woninghuurdecreet, de Brusselse huurordonnantie of het Waals Woninghuurdecreet.
De huurprijs kan enkel herzien worden bij het einde van elke driejarige periode. De aanvraag hiertoe moet gebeuren tussen de negende en de zesde maand die de vervaldatum van elke driejarige periode voorafgaat. Deze aanvraag gebeurt best via een aangetekend schrijven en kan zowel gebeuren door de verhuurder als door de huurder. Wordt de huurprijs herzien op een ander tijdstip dan hetgeen wettelijk bepaald is, dan is deze huurprijsherziening nietig. De huurder kan weigeren om de gewijzigde huurprijs te betalen, zelfs als hij er oorspronkelijk mee akkoord was.
Na dit verzoek tot herziening gaan partijen ofwel akkoord om de huurprijs te wijzigen, ofwel weigeren ze de herziening. Ingeval van een akkoord, raden we je aan om deze aanpassing schriftelijk vast te leggen in een addendum bij de huurovereenkomst en dit addendum ook te laten registreren. Zodoende kunnen latere discussies of onduidelijkheden vermeden worden.
2. Partijen bereiken geen akkoord
Bereiken partijen geen eensgezindheid omtrent de huurprijsherziening, dan zal de verzoekende partij zich moeten richten tot het vredegerecht. Dit dient te gebeuren tussen de zesde en de derde maand voorafgaand aan de vervaldatum van elke driejarige periode. Eens dit gebeurd is, ligt de beslissing in handen van de vrederechter.
De vrederechter zal de herziening enkel toestaan bij één van onderstaande gevallen:
omwille van nieuwe omstandigheden bedraagt de huurwaarde van het onroerend goed minstens 20% meer of minder. Het betreft hier ‘objectieve omstandigheden’ die de huurprijs gedurende minstens drie jaar beïnvloeden zoals bijvoorbeeld een opwaardering van de leefomgeving, een prijsstijging op de vastgoedmarkt, enz.
omwille van bepaalde (verbeterings-)werken in de huurwoning door de verhuurder, bedraagt de werkelijke huurwaarde minstens 10% meer (vb. vernieuwing keuken en badkamer).
Uitsluitend in de gevallen waarbij de verzoekende partij kan bewijzen dat de huurwaarde effectief gestegen of gedaald is, zal de vrederechter een verhoging of verlaging van de huurprijs toestaan. De verzoekende partij kan de aangepaste situatie aantonen door middel van foto’s, bestekken, facturen, enz.
3. Uitzonderingen
Bepaalde omstandigheden en/of werken worden niet aanvaard als basis om de huurprijs te herzien. Het betreft onder meer:
werken uitgevoerd aan de huurwoning op kosten van de huurder
werken uitgevoerd aan de huurwoning door de verhuurder teneinde de woning in overeenstemming te brengen met de minimale vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid
Herziening van de huurprijs bij handelshuur: de spelregels
Een handelshuurovereenkomst wordt steeds afgesloten voor een termijn van minstens 9 jaar. De kans is dan ook reëel dat je na een aantal jaar de huurprijs wil herzien, aangezien er zich steeds omstandigheden kunnen voordoen die een hogere of lagere huurprijs kunnen rechtvaardigen.
1. Minnelijke herziening
Bij aanvang van een handelshuurovereenkomst zijn partijen vrij de huurprijs overeengekomen. Ook tijdens de huurovereenkomst is het mogelijk om in onderling overleg de bestaande huurprijs te wijzigen. Hieraan zijn geen vormvereisten verbonden, maar het is wel aangeraden om dit schriftelijk overeen te komen, vb. via addendum aan de huurovereenkomst, en dit document te laten registreren.
2. Wettelijke herziening
Slagen partijen er niet in om een minnelijke overeenkomst te bereiken, dan bepaalt de handelshuurwetgeving een mogelijkheid om eenzijdig het initiatief te nemen om de huurprijs te (laten) herzien, mits het voldoen aan enkele voorwaarden.
Bij elke driejarige periode hebben zowel huurder als verhuurder het recht om de herziening van de huurprijs te vragen aan de rechter. Hiervoor moeten ze bewijzen dat de werkelijke huurwaarde van het onroerend goed minimum 15% hoger of lager is dan de huidige huurprijs. Deze stijging of daling kan te wijten zijn aan nieuwe omstandigheden (vb. toename van toerisme in de omgeving). Beide partijen kunnen hun aanvraag tot herziening indienen tijdens de laatste drie maanden van elke driejaarlijkse periode.
Gewijzigde omstandigheden
Onder nieuwe omstandigheden begrijpen we objectieve omstandigheden die de huurwaarde van een pand op duurzame wijze beïnvloeden, maar die niet gekend waren bij het bepalen van de initiële huurprijs. Zodoende kon men dus geen rekening houden met deze omstandigheden bij aanvang van de handelshuurovereenkomst.
De nieuwe omstandigheden moeten voldoen aan enkele voorwaarden als ze aanleiding willen geven tot een huurprijsherziening:
1. Nieuw
De omstandigheden moeten nieuw zijn, dit wil zeggen dat ze ontstaan moeten zijn na de ondertekening van het huurcontract. De wettelijke bepaling inzake huurprijsherziening kan dus niet gebruikt worden om eerdere vergissingen in de prijsbepaling recht te zetten. Er wordt niet vereist dat de nieuwe omstandigheden onvoorzienbaar zijn.
2. Duurzaam
De nieuwe omstandigheden moeten duurzaam zijn, ttz. de gewijzigde omstandigheden moeten blijvend zijn. Variërende omstandigheden kunnen geen aanleiding geven tot herziening van de huur. Over het algemeen wordt aanvaard dat de omstandigheden minstens 3 jaar een invloed moeten uitoefenen op de huurprijs.
3. Objectief
Tot slot moeten de nieuwe omstandigheden onafhankelijk zijn van de wil van één van de partijen. Over het algemeen zullen verbouwingswerken uitgevoerd door huurder of verhuurder niet worden beschouwd als nieuwe omstandigheden die aanleiding geven tot huurprijsherziening.
Drempel: 15%
De loutere aanwezigheid van nieuwe omstandigheden is niet voldoende om een huurprijsherziening te rechtvaardigen. Als één van de partijen wil dat de prijs herzien wordt, dan zal hij moeten aantonen dat de normale huurwaarde van het onroerend goed effectief 15 procent gestegen of gedaald is.
De reden dat men deze drempelvereiste oplegt, is om de stabiliteit van de huurprijs te garanderen. Anderzijds dient de mogelijkheid tot herziening als buffer om de financiële nadelen ten gevolge van een langdurig contract op te vangen.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
