Wat als je woning onbewoonbaar wordt verklaard?
Sofie Demeulemeester
Legal managerHet zal je maar overkomen, op een dag ontvang je een melding van Wonen-Vlaanderen dat jouw huurder een procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring van je huurwoning heeft opgestart en dat jouw huurwoning onderworpen zal worden aan een conformiteitsonderzoek. Welke stappen kun je als verhuurder ondernemen?
- Wie neemt het intiatief om een onderzoek in te stellen?
- Nieuw sinds 1 januari 2021: de waarschuwingsprocedure
- Hoe verloopt het daaropvolgende onderzoek?
- De finale beslissing ligt in handen van de burgemeester
- Kan de huurder weigeren te betalen?
- Belangrijk: de nodige werken uitvoeren
Wie neemt het intiatief om een onderzoek in te stellen?
Elke belanghebbende (vb.: een huurder, het OCMW,...) kan een procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring van een huurwoning opstarten. Bovendien beschikken ook Wonen-Vlaanderen en de burgemeester over de mogelijkheid om op eigen initiatief een dossier aan te maken. Een woningonderzoek komt er dus niet enkel op initiatief van een ontevreden huurder. Zo wordt er indien een huurder een huursubsidie aanvraagt, steeds een onderzoek uitgevoerd door Wonen-Vlaanderen m.b.t. de conformiteit van de desbetreffende woning.
Nieuw sinds 1 januari 2021: de waarschuwingsprocedure
Daar waar vroeger in veel gemeentes naar aanleiding van dergelijke klacht via een “vooronderzoek” werd geverifieerd of via een dialoog met de verhuurder de problemen niet eenvoudig verholpen konden worden, heeft de gemeente sinds 1 januari 2021 officieel de mogelijkheid om een waarschuwingsprocedure te doorlopen.
In dat geval zal de gemeente naar aanleiding van een klacht of melding contact opnemen met de verhuurder om deze te waarschuwen voor de gevolgen die een inbreuk op de woningkwaliteitsnormen met zich kunnen meebrengen. De achterliggende bedoeling hierbij is om een gesprek met de verhuurder te kunnen aangaan en te bekijken hoe de problemen zo snel mogelijk opgelost kunnen worden. Op die manier wil de regelgever vermijden dat de verhuurder de woning verkoopt en deze woning van de (al krappe) huurmarkt verdwijnt.
Meer in het bijzonder zal - binnen een termijn van 14 dagen - een conformiteitsonderzoek worden uitgevoerd, waarna indien nodig een waarschuwing wordt gegeven en een hersteltermijn wordt bepaald. Binnen de 3 maanden na de klacht wordt vervolgens een nieuw conformiteitsonderzoek uitgevoerd. Blijkt dat de woning op dat moment wél conform is, dan levert de gemeente een conformiteitsattest af en wordt een verdere procedure vermeden.
Hoe verloopt het daaropvolgende onderzoek?
Blijkt de klacht gegrond te zijn of geeft de verhuurder geen correct gevolg aan de waarschuwingsprocedure, dan zal de burgemeester Wonen-Vlaanderen verzoeken om een advies over de woningkwaliteit van de woning op te maken. Wonen-Vlaanderen doet hiertoe een beroep op één van haar woningcontroleurs die op een aan de huurder en de verhuurder meegedeelde datum een inspectie van de woning uitvoert en een technisch verslag opmaakt.
Het is op basis van dit technisch verslag dat de adviseur woningkwaliteit van Wonen-Vlaanderen zijn advies omtrent de ongeschikt- en onbewoonbaarheid opstelt. Indien uit de inspectie blijkt dat er sprake is van een inbreuk die valt onder de gebreken Categorie II of Categorie III, dan zal dit advies van Wonen Vlaanderen respectievelijk een advies van ongeschikt- en/of onbewoonbaarheid inhouden.
De finale beslissing ligt in handen van de burgemeester
Dit advies wordt - samen met het technisch verslag - overgemaakt aan de burgemeester, die dit alles onmiddellijk overmaakt aan zowel de verhuurder als de huurder. Blijkt dit een advies tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring van de woning in te houden, dan zullen de verhuurder en de huurder door de burgemeester uitgenodigd worden om hierop te reageren. Hierbij kan de verhuurder bijvoorbeeld argumenteren dat op korte termijn de nodige werken zullen worden uitgevoerd om de diverse problemen te verhelpen.
Het is vervolgens de burgemeester die finaal de beslissing neemt of al dan niet tot een ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring wordt overgegaan en of hierbij dringende maatregelen aan de orde zijn om mogelijke risico’s te beperken of te voorkomen. Hij is niet verplicht om hierbij het advies Wonen-Vlaanderen te volgen. De woning wordt desgevallend vervolgens opgenomen op de inventaris van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen.
Indien de verhuurder zich met deze beslissing niet akkoord kan verklaren, beschikt hij over de mogelijkheid om hiertegen beroep aan te tekenen.
Kan de huurder weigeren te betalen?
Het feit dat de woning onbewoonbaar werd verklaard, rechtvaardigt niet (onmiddellijk) het niet-betalen van de huurgelden. In principe is het enkel de vrederechter die kan beslissen of de huurder de betaling van zijn huurgelden mag staken.
Als verhuurder is het belangrijk dat je kan aantonen dat de huurwoning zich in goede staat bevond bij de aanvang van het huurcontract (vb. door te verwijzen naar de plaatsbeschrijving). De ervaring leert echter dat vele van de gebreken die worden genoteerd intrinsieke gebreken zijn, die niet door de huurder zijn veroorzaakt. Vaak staat de verhuurder in deze fase van het dossier, zeer zwak.
Voorheen kon de vrederechter - afhankelijk van de ernst van de zaak - vrij beslissen of hij de huurovereenkomst nietig verklaarde wegens strijdigheid met de openbare orde. Door de inwerkingtreding van het Vlaams Woninghuurdecreet, is de vrederechter - voor woninghuurovereenkomsten die werden afgesloten na 31.12.2018 - verplicht om de nietigheid van de huurovereenkomst uit te spreken indien de woning niet conform is.
Dit heeft een grote impact voor de verhuurder, aangezien de huur uiteraard niet verder wordt gezet, maar vooral aangezien alle in het verleden betaalde huurgelden terugbetaald moeten worden; al werd wel een nuance voorzien zodat de vrederechter een bezettingsvergoeding kan bepalen voor de periode waarin de huurder de woning heeft betrokken en geen ander onderkomen heeft moeten voorzien.
Enkel indien je als verhuurder beschikt over een conformiteitsattest dat bij aanvang van de huurovereenkomst niet ouder was dan drie maanden, kan je ontsnappen aan deze verplichte nietigheidssanctie.
Belangrijk: de nodige werken uitvoeren
Is een woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard, dan is het de bedoeling dat de verhuurder zo snel mogelijk - binnen een termijn van 12 maanden indien voor de werken geen stedenbouwkundige vergunning is vereist, binnen de 36 maanden indien dit wél nodig is - de nodige acties onderneemt teneinde de woning opnieuw in orde te brengen.
Eens alle werken zijn uitgevoerd dan moet hij dit melden aan de burgemeester waarbij deze melding kan worden gestaafd met bewijzen van de werken (vb. facturen). Na een nieuw conformiteitsonderzoek kan vervolgens besloten worden om het besluit tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarheid op te heffen en de woning van de inventaris van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen te halen. Je bekomt in dat geval ook een conformiteitsattest.
Indien de verhuurder de nodige werken niet binnen het jaar na de beslissing uitvoert, dan zal hij hiervoor een heffing moeten betalen. Let op, in bepaalde gevallen kan de eigenaar genieten van een opschorting of vrijstelling voor deze heffing. Zo kan hij bijvoorbeeld een opschorting aanvragen indien grondige herstellingswerken nodig zijn en hij voor deze werken een stedenbouwkundige vergunning kan voorleggen.
Tenslotte is het verhuren van een ongeschikte en/of onbewoonbare woning strafbaar.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
