De mogelijkheden van de huurder om een huurcontract voortijdig op te zeggen.
Sofie Demeulemeester
Legal managerJe hebt als huurder een woninghuurovereenkomst of een handelshuurovereenkomst afgesloten, maar na enige tijd beslis je om het contract toch vroegtijdig op te zeggen. Kan je zomaar je huurcontract vroeger opzeggen? Of en hoe je als huurder tot voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst van je woning, appartement of handelspand kan overgaan, geven we je hierna graag mee.
- Verschillende mogelijkheden naargelang de duur van de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats in Vlaanderen
- Wat zijn de opzegmogelijkheden als huurder in geval van handelshuur?
Verschillende mogelijkheden naargelang de duur van de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats in Vlaanderen
1. Huurcontract met een normale duur van 9 jaar
Huurovereenkomsten die onder de Woninghuurwet of het Vlaams Woninghuurdecreet vallen, worden geacht automatisch voor negen jaar te zijn afgesloten:
indien er in het huurcontract geen specifieke huurtermijn is opgenomen
indien er in het huurcontract een bepaalde huurtermijn voorzien is van meer dan drie jaar maar minder dan negen jaar (bijvoorbeeld: een woninghuurovereenkomst afgesloten voor een bepaalde duur van vijf jaar is geldig, maar zal als een huurovereenkomst van negen jaar worden beschouwd)
Als huurder kan je dit soort huurovereenkomst op elk ogenblik stopzetten, om gelijk welke reden. Je hoeft hiervoor dus geen verantwoording af te leggen aan de verhuurder. Wel is het zo dat je slechts kan opzeggen met inachtname van een opzegtermijn van drie maanden. Deze opzeg wordt ook best via een aangetekende brief aan de verhuurder bezorgd.
Opgelet! Als huurder moet je er wel rekening mee houden dat indien je een huurovereenkomst van negen jaar opzegt om te eindigen tijdens het eerste, tweede of derde jaar, je naast de opzegtermijn van drie maanden tevens een bijkomende schadevergoeding verschuldigd bent aan de verhuurder:
een vergoeding gelijk aan drie maanden huurprijs als je opzegt en de huurovereenkomst vervolgens eindigt tijdens het eerste jaar van het contract;
een vergoeding gelijk aan twee maanden huurprijs als je opzegt en de huurovereenkomst vervolgens eindig tijdens het tweede jaar van het contract;
een vergoeding gelijk aan Ă©Ă©n maand huurprijs als je opzegt en de huurovereenkomst vervolgens eindigt tijdens het derde jaar van het contract.
Als huurder kan je je dus aan een gepeperde rekening verwachten als je tijdens de eerste driejarige periode van de overeenkomst zou vertrekken!
Opgelet! Als de huurovereenkomst niet tijdig - d.i. binnen een termijn van twee maanden - geregistreerd is én deze overeenkomst werd ondertekend voor 01.01.2019, dan kan je als huurder de huurovereenkomst beëindigen zonder dat er een opzegtermijn moet nageleefd worden of enige vorm van vergoeding moet worden betaald aan de verhuurder. Werd de huurovereenkomst afgesloten na 31.12.2018 en werd deze niet tijdig geregistreerd, dan geniet je als huurder ook van deze gunst, al zal je de verhuurder dan wél moeten informeren van jouw vertrek en bovendien de lopende maand huur nog moeten betalen.
2. Huurcontract met een korte duur van 3 jaar of minder
Hierbij geldt een verschillende regeling afhankelijk van het moment waarop de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats werd afgesloten:
Huurovereenkomsten ondertekend voor 01.01.2019: regeling Woninghuurwet
De Woninghuurwet laat toe dat partijen een huurovereenkomst afsluiten met een bepaalde duur van drie jaar of korter; dan wel twee opeenvolgende huurovereenkomsten waarvan de totale duur niet meer dan drie jaar mag zijn.
In tegenstelling tot de huurovereenkomsten van negen jaar, kan een huurovereenkomst van korte duur niet voortijdig worden beëindigd: noch door de huurder, noch door de verhuurder. Deze huurovereenkomsten eindigen dus doordat de huurder of de verhuurder drie maand voor het einde van de contractueel bepaalde duurtijd een opzegbrief verstuurt.
Wat wél mogelijk is, is dat de partijen in het huurcontract toch voorzien in een (wederzijds) vroegtijdig opzegbeding, al kan de geldigheid daarvan achteraf altijd door de Vrederechter worden afgetoetst. Wie zo'n beding in zijn huurovereenkomst wenst op te nemen, zorgt er best voor dat het evenwichtig is opgesteld zodat huurder en verhuurder gelijkaardige opzegmogelijkheid krijgen.
Huurovereenkomsten ondertekend vanaf 01.01.2019: regeling Vlaams Woninghuurdecreet
Ook het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet dat partijen een huurovereenkomst kunnen afsluiten met een bepaalde duur van drie jaar of korter. Ook hier kan de huurovereenkomst Ă©Ă©nmaal verlengd worden, op voorwaarde dat de totale duur van de huurovereenkomst vervolgens niet meer dan drie jaar bedraagt.
Nieuw is dat het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet dat de huurder voortaan ook bij een woninghuurovereenkomst van korte duur de mogelijkheid heeft om deze overeenkomst vroegtijdig op te zeggen. Hieraan hangt evenwel een prijskaartje vast voor de huurder, deze zal immers - afhankelijk van het feit of de huurovereenkomst vervolgens een einde neemt tijdens het eerste, tweede of derde jaar - een vergoeding ten bedrage van anderhalve maand, Ă©Ă©n maand of een halve maand huur verschuldigd zijn aan de verhuurder. Bovendien dient de huurder in dat geval ook een opzegtermijn van drie maanden na te leven.
Bovendien voorziet het Vlaams Woninghuurdecreet - in tegenstelling tot de Woninghuurwet - een sanctie indien de huurovereenkomst van korte duur niet tijdig werd geregistreerd. In dat geval kan de huurder immers op elk ogenblik vertrekken zonder enige opzegtermijn te moeten vervullen en zonder enige vergoeding verschuldigd te zijn aan de verhuurder. Let wel: de huurder moet - net zoals bij de huurovereenkomst van negen jaar die na 31.12.2018 werden afgesloten - de verhuurder wel informeren over zijn vertrek, waarbij de lopende maand huur nog betaald moet worden.
3. Huurovereenkomsten met een lange duur (meer dan negen jaar)
Indien partijen dit wensen, kunnen zij meteen ook een woninghuurovereenkomst afsluiten voor een periode langer dan negen jaar. Van zodra een huurovereenkomst een looptijd heeft van meer dan negen jaar, moet zij door de notaris notarieel worden verleden. Ook deze overeenkomsten kunnen door de huurder voortijdig worden beëindigd. In dat geval zijn dezelfde regels van toepassing als deze van de huurovereenkomsten van negen jaar.
4. Andere mogelijkheden voor de huurder om voortijdig te beëindigen?
Indien de huurder vaststelt dat de verhuurder de verplichtingen die volgen uit de huurovereenkomst en/of de Woninghuurwet en/of het Vlaams Woninghuurdecreet niet naleeft, kan hij (voor zover de inbreuken ernstig zijn) het dossier overmaken aan de Vrederechter met het oog op de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Hierbij kan dan eveneens een vordering tot vergoeding van eventueel geleden schade worden ingesteld.
Daarnaast is het de huurder en verhuurder uiteraard altijd toegestaan om in onderling overleg een einde te maken aan de huurovereenkomst - een zogenaamde minnelijke ontbinding -, waarbij van bovenstaande regels kan worden afgeweken voor zover partijen dit wensen. In dat geval raden wij zeker aan om dit minnelijk akkoord met betrekking tot voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst op papier te zetten, dit om discussies nadien te vermijden!
Wat zijn de opzegmogelijkheden als huurder in geval van handelshuur?
1. Beëindiging van het contract door het verstrijken van de termijn
Indien de huurder beslist om geen huurhernieuwing aan te vragen conform de modaliteiten voorzien in de wet, zal de handelshuurovereenkomst van rechtswege eindigen bij het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn. Hiervoor moet dus geen opzeg worden gegeven.
2. Voortijdige beëindiging door onderling akkoord
Een handelshuurovereenkomst moet steeds afgesloten worden voor een minimale periode van 9 jaar. Op deze verplichte duurtijd is slechts Ă©Ă©n uitzondering voorzien, nl.: de handelshuurovereenkomst met een maximale duur van 1 jaar, de zogenaamde pop-up-overeenkomst, die vaak wordt gebruikt door startende ondernemingen die willen afwachten of hun zaak aanslaat vooraleer een huurovereenkomst voor langere duur af te sluiten.
In afwijking van deze dwingende wetgeving, kunnen partijen onderling overeenkomen om het lopende contract op gelijk welk moment vroegtijdig te beëindigen. Een dergelijke minnelijke beëindiging van een handelshuurovereenkomst is evenwel enkel mogelijk:
indien alle partijen akkoord zijn
via tussenkomst van de notaris (authentieke akte) of de vrederechter (verklaring bij het vredegerecht)
3. Voortijdige beëindiging door de huurder
Tenslotte voorziet de handelshuurwetgeving in een specifieke opzegmogelijkheid voor de huurder. De huurder kan de huurovereenkomst steeds beëindigen bij het verstrijken van iedere driejarige periode, op voorwaarde dat hij een opzegtermijn van 6 maanden naleeft.
De opzeg moet niet worden gemotiveerd, maar moet steeds gebeuren via een aangetekend schrijven of een deurwaardersexploot aan de verhuurder.
Het recht van de huurder om voortijdig op te zeggen is eveneens van dwingend recht. Het is dus steeds van toepassing zelfs als het niet expliciet is opgenomen in het eigenlijke huurcontract. Elk beding dat de mogelijkheid hiertoe aan de huurder ontzegt of beperkt, is nietig.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
