Welke kosten en lasten zijn voor de huurder en welke voor de verhuurder?
Sofie Demeulemeester
Legal managerBij het aangaan van een huurovereenkomst is het belangrijk om goede afspraken te maken wie de kosten en lasten voor het pand zal dragen: is dit de huurder of de verhuurder? We geven je hieromtrent graag wat meer informatie.
Wat zijn kosten en wat zijn lasten?
Onder kosten verstaat men de uitgaven gedaan om de huurder toe te laten een volwaardig genot van het goed te hebben of dit genot aangenamer te maken. Enkele voorbeelden hiervan zijn: levering van gas, elektriciteit, verwarming, water.
Lasten slaan op de belastingen en retributies die aan de openbare overheden worden betaald. Voorbeelden hiervan zijn de huisvuilbelasting, de onroerende voorheffing, …
Wie betaalt?
1. In geval van woninghuur
De verdeling van de kosten en lasten tussen huurder en verhuurder, gaf in het verleden vaak aanleiding tot discussie. Het Vlaams Woninghuurdecreet wou hier komaf mee maken. Voor huurovereenkomsten die in Vlaanderen werden gesloten vanaf 1 januari 2019 geldt voortaan dan ook een duidelijke regeling over de kosten en lasten die door de verhuurder aan de huurder mogen worden doorgerekend.
Algemeen gezien worden de kosten tussen huurder en verhuurder verdeeld op deze manier:
verhuurder: herstellingen van schade veroorzaakt door overmacht of door slijtage;
huurder: onderhoud en kleine herstellingen;
Om dit nader te bepalen en discussies tussen verhuurders en huurders te vermijden, werd door de Vlaamse Regering bovendien een niet-limitatieve lijst met kleine huurherstellingen opgemaak. Ook werd andermaal bevestigd dat de onroerende voorheffing niet ten laste van de huurder kan worden gelegd.
Daarenboven werd voor wat betreft appartementen en woningen die zich in een mede-eigendom bevinden, een bijkomende niet-limitatieve lijst uitgebracht waarin de verdeling van de gemeenschappelijke kosten tussen huurder en verhuurder duidelijk wordt bepaald. Op die manier is duidelijk welke gemeenschappelijke kosten de verhuurder mag doorrekenen aan de huurder.
Deze lijst is opgenomen in bijlage 2 van het Uitvoeringsbesluit van 7 december 2018 bij het Vlaams Woninghuurdecreet en bepaalt als volgt:
Meergezinswoningen | Voor de huurder |
Voor de verhuurder |
|---|---|---|
1. Verbruik water | ✅ | |
2. Verbruik stookolie/aardgas | ✅ | |
3. Verbruik elektriciteit gemeenschappelijke delen | ✅ | |
4. Kosten vuilnisinzameling (indien collectief georganiseerd) | ✅ | |
5. Schoonmaak en onderhoud gemeenschappelijke delen | ✅ | |
6. Kleine herstellingen gemeenschappelijke delen (volgens de lijst van kleine herstellingen) Dit omvat o.m. het vervangen van een defecte lamp, het vervangen van batterijen van rookmelders in de gemeenschappelijke delen, het herstellen van defecte sloten, het herstellen en vervangen van dienstkranen, stopcontacten en (licht)schakelaars. | ✅ | |
7. Grote herstellingen gemeenschappelijke delen/installaties (die niet op de lijst van kleine herstellingen voorkomen), behalve herstellingen ten gevolge van oneigenlijk gebruik voor huurders | ✅ | |
8. Aankoop/vervangen meters nutsvoorzieningen | ✅ | |
9. Kosten voor de lift Het onderhoud en de herstelling van de lift valt in principe onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Bepaalde onderdelen waarvan de vervanging of de herstelling te wijten is aan het gebruik en die daarom periodiek moeten gebeuren, vallen evenwel ten laste van de huurder. Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, wordt geopteerd voor een forfaitaire verdeling. | ||
9.1. Periodiek onderhoud | 50% | 50% |
9.2. Het uitvoeren van de risicoanalyse en het uitvoeren van een preventieve inspectie | 100% | |
9.3. Het vervangen van grote onderdelen en het uitvoeren van de nodige modernisaties | 100% | |
10. Kosten voor de syndicus Een syndicus vervult taken die zowel betrekking hebben op het dagelijks gebruik van het gebouw als op het in stand houden van het gebouw. Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, wordt geopteerd voor een forfaitaire verdeling. | 34% | 66% |
11. Conciërge | 75% | 25% |
12. Kosten voor algemene vergadering | ✅ | |
13. Beheerskosten/administratiekosten | ✅ | |
14. Investeringen/reservefonds | ✅ |
Belangrijk om weten is dat de verhuurder en huurder in principe niet kunnen afwijken van deze regeling, al zal wel worden toegestaan dat de verhuurder in het voordeel van de huurder extra kosten en lasten op zich neemt.
2. In geval van handelshuur of gemene huur
Wie de kosten en lasten betaalt, kan vrij bepaald worden in de huurovereenkomst.
Indien hieromtrent geen regeling in het huurcontract is voorzien, geldt het principe dat enkel de kosten en lasten aan de huurder mogen aangerekend worden die verband houden met een dienst of prestatie waar de huurder voordeel uit haalt. Hierbij denken we aan energielevering, verbruik en onderhoud van verwarming en verlichting van gemene delen, huisvuilbelasting,....
Kosten en lasten die te maken hebben met het eigendomsrecht van het onroerend goed zijn in dat geval dan weer ten laste van de verhuurder. Een klassiek voorbeeld hiervan, is de onroerende voorheffing. Deze last wordt evenwel contractueel meestal ten laste van de huurder gelegd, wat - in tegenstelling tot bij woninghuur - in het geval van handelshuur of gemene huur, perfect mogelijk is.
Ook situaties waarin zowel huurder als verhuurder genieten van een bepaalde kost of last zijn mogelijk. In die gevallen, wordt de desbetreffende kost of last verdeeld tussen hen beide.
Hoe kosten en lasten begroten?
Er zijn 2 mogelijkheden om de kosten en lasten te begroten in de huurovereenkomst:
Men kan deze forfaitair bepalen. Belangrijk hierbij is dat dit in de huurovereenkomst wordt voorzien, zodat je het akkoord van partijen hieromtrent kan bewijzen.
Het bedrag zal in dit geval niet met de werkelijke uitgaven overeenstemmen en is niet voor betwisting vatbaar.
Is er geen forfait voorzien, dan moeten de aan de huurder opgelegde kosten en lasten overeenstemmen met de werkelijke uitgaven.
De kosten en lasten worden dan in een afzonderlijke rekening opgenomen waarbij er door de verhuurder spontaan een gedetailleerde opsomming moet zijn van de verschillende kosten en hierbij de bewijsstukken aan de huurder moeten worden bezorgd. Partijen kunnen deze verplichting niet contractueel uitsluiten.
Vaak wordt in de huurovereenkomst voorzien dat de huurder hiertoe periodiek voorschotten betaalt, bijvoorbeeld door maandelijks een provisie te storten aan de verhuurder.
Ontdek ons recentste aanbod panden te huur
Ben je van plan om te verhuren? Ontdek welke verhuurformule bij jou past
Alle verhuurformulesGerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Met welke kosten moet ik rekening houden als ik een bedrijfsgebouw of handelspand wil huren?
Vastgoed te huur
Ben je op zoek naar het huurpand dat het beste bij jou past? Ontdek ons volledig aanbod van huurpanden op onze website!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
