Laadpalen in appartementsgebouwen

Scenario 1: een (of meerdere) mede-eigenaar(s) wil(len) een laadpaal installeren (= individueel initiatief)

De overstap naar elektrische wagens heeft tot gevolg dat in veel gebouwen één of meerdere eigenaars van appartementen zelf een laadpaal willen installeren. Hoewel een collectief initiatief meer aangewezen is (zie scenario 2), verduidelijken we even wat de twee hypotheses zijn in geval van een individueel initiatief:

• Er is geen aangepaste bekabeling over de gemene delen nodig (m.a.w.: de mede-eigenaar van een appartement kan eenvoudig een ‘thuislader’ installeren van zijn privémeter naar zijn privatieve parking): in dat geval is er geen toestemming van de VME nodig (het zgn. ‘exclusief eigendomsrecht’ speelt);
  
  

• Er is wel aangepaste bekabeling over de gemene delen nodig (vaak zijn er ook nieuwe of extra elektriciteitsmeters nodig): in dat geval is er wel toestemming van de VME nodig.

Om de toestemming van de VME te bekomen, moet er een specifieke notificatieprocedure worden nageleefd (ex artikel 3.82 van het Burgerlijk Wetboek):

• Stap 1: de mede-eigenaar verstuurt twee maanden voor aanvang van de werken een aangetekende brief naar de syndicus waarin hij zijn voornemen kenbaar maakt en een beschrijving en rechtvaardiging van de werken geeft.
  
  

• Stap 2: De syndicus informeert de overige mede-eigenaars. De eenvoudigste manier voor de syndicus om de mening van alle overige mede-eigenaars - binnen de termijn van twee maanden - te kennen, is via het organiseren van een (bijzondere) algemene vergadering (hierna: (B)AV).
  
  Er zijn verschillende reacties mogelijk:

  • Er komt geen reactie/verzet of (i.g.v. een (B)AV) de VME aanvaardt (vereiste meerderheid: 50+1): de werken mogen worden uitgevoerd;

  • Er komt wel reactie/verzet of (i.g.v. een BAV) de VME weigert (vereiste meerderheid: 50+1). Er zijn drie gegronde weigeringsgronden van zgn. rechtmatig belang, nl.:

    • er is al een infrastructuur in de gemene delen voorzien (of er wordt binnenkort een collectieve initiatief opgestart - zie scenario 2);

    • de infrastructuur of de werken tot realisatie ervan veroorzaken belangrijke schade op vlak van uitzicht, gebruik, hygiëne of (brand)veiligheid van de gemene delen;

    • de werken zijn geen optimalisatie of verzwaren de financiële lasten van mede-eigenaars (bv. tariefverhoging door overschrijding netcapaciteit).

  • De VME reageert dat zij de werken zelf/collectief wil uitvoeren (noot: de VME moet dit dan wel binnen de zes maanden na de kennisgeving van de individuele mede-eigenaar (laten) uitvoeren).
    
    

De mede-eigenaar die op een weigering van de VME botst, kan zich steeds tot de Vrederechter wenden.

Scenario 2: de VME wil laadpalen installeren (= collectief initiatief)

Een individueel laadpaal plaatsen is mogelijk (cfr. scenario 1), maar brengt ook een aantal risico’s met zich mee. De hoofdleiding tussen de straat en het gebouw heeft immers maar een bepaalde capaciteit. Door meerdere individuele initiatieven, bestaat de kans dat de capaciteit niet optimaal zal worden benut en/of dat er op termijn onvoldoende capaciteit zal zijn (met overbelasting/brandgevaar tot gevolg). Het spreekt voor zich dat dit belangrijke financiële en technische gevolgen met zich kan meebrengen

Om die reden is het interessanter om in gemeenschappelijk overleg tussen alle mede-eigenaars in het appartementsgebouw tijdens de (jaarlijkse) (B)AV de mogelijkheden te bespreken en hierbij een langetermijnvisie te hanteren. Zo kan er bijvoorbeeld worden geopteerd voor het plaatsen van een collectief laadsysteem dat aan “load balancing” kan doen tussen de verschillende laadpalen (vereiste meerderheid: 2/3e ev. aangevuld met een technische/economische motivatie wanneer er kabels over privatieve delen zouden moeten worden gelegd).

Scenario 3: de VME wil anticiperen op een toekomstige collectieve laadinstallatie

De kans bestaat dat de vereiste meerderheden voor een collectief initiatief op de (jaarlijkse) (B)AV (nog) niet worden behaald. In dat geval kan de VME zich wél al voorbereiden op de komst van een collectieve infrastructuur in het appartementsgebouw.

Zo kan de VME een voorstudie van het appartementsgebouw laten uitvoeren om te zien wat de technische/economische mogelijkheden zijn.

Daarnaast kan de VME in het reglement van interne orde (RIO) (laten) opnemen dat er door individuele mede-eigenaars enkel laadpalen met een zgn. “open source system” mogen worden geplaatst met het oog op latere integratie van deze palen in een nog te plaatsen collectief laadsysteem (vereiste meerderheid: 50+1)

Good to know!

Ten slotte brengen wij graag volgende zaken nog onder de aandacht:

• Op vandaag bestaat er nog geen uniform wettelijk kader op vlak van brandveiligheid. Er wordt momenteel een wetsvoorstel onderzocht i.v.m. parkeren in garages waar elektrische voertuigen en laadpalen aanwezig zijn. Controleer steeds of er door uw stad of gemeente bijkomende preventiemaatregelen worden opgelegd;

• De installatie van de laadpalen moet steeds gebeuren cfr. de voorschriften van het Algemeen Reglement voor Elektrische Installaties (AREI);

• De melding van de plaatsing van een individuele laadpaal bij uw verzekeraar wordt soms vereist en kan een premieverhoging tot gevolg hebben. In de blokpolis “Syncover”, resultaat van de partnership tussen Dewaele en erkende verzekeringsmakelaar Group Casier, geldt er voor klassieke appartementsgebouwen een automatische dekking voor laadpalen en accessoires (vb.: kabels) die bekostigd werden door de VME en mede-eigenaars en dit tot € 15.000 indien de installatie voldoet aan de wettelijke bepalingen, gekeurd werd en een branddetectie is voorzien en dit zonder meldingsplicht);

• Er zijn fiscaal voordelen voorzien: zo kunnen mede-eigenaars die individueel of collectief (mee) investeren én aan de nodige voorwaarden voldoen) tot en met 31.08.2024 een deel van hun investering recupereren via een belastingvermindering. Deze belastingvermindering varieert van 45% naar 15% van de uitgaven (afhankelijk van het jaar van betaling van de uitgaven), tot maximaal €1.750 per laadpaal en per belastingplichtige. Wanneer het gaat om de plaatsing van een bidirectioneel laadstation (waarmee je de stroom van je autobatterij ook in huis kan gebruiken), bedraagt de belastingvermindering maximum €8.000 per laadstation en per belastingplichtige.