Op welke manieren kan je bedrijfsvastgoed financieren?

Professionele lening

Als je beslist om het bedrijfsvastgoed op de zaak te kopen, zal je moeten bekijken hoeveel eigen middelen het bedrijf kan inbrengen en hoeveel je bijkomend nog zal lenen. Als je nog dient bij te lenen voor de aankoop van je bedrijfsgebouw, kan je als bedrijf een professionele lening aangaan. De meeste banken bieden meerdere financieringsoplossingen aan, wat het heel flexibel maakt om als professional te lenen. Standaard is het investeringskrediet, waarmee je als bedrijf kan lenen op middellange of lange termijn voor de aankoop van je bedrijfsgebouw, maar ook voor bijvoorbeeld bedrijfsvoertuigen of materiaal. Daarnaast bieden de meeste banken ook nog andere, speciale kredietformules aan, afhankelijk van de noden van elk bedrijf.

Het afsluiten van een professionele lening is natuurlijk bij elke bank verschillend. Elke lening bij elke kredietverstrekker heeft andere voorwaarden, andere rentevoeten, andere looptijden, andere afbetalingsmogelijkheden en dergelijke. Hou er ook rekening mee dat de meeste banken niet het volledige aankoopbedrag van het pand financieren. Het bedrijf zal altijd een bepaald percentage aan eigen inbreng op tafel moeten leggen.

Naast de dossierkosten van het krediet en de intrestlast, zijn er nog andere kosten verbonden aan het kopen van bedrijfsvastgoed. Denk o.a. aan registratierechten voor een bestaand gebouw, btw voor een nieuwbouw, notariskosten, onroerende voorheffing en kosten voor onderhoud en herstellingen. Het voordeel van bedrijfsvastgoed op de zaak te kopen, is wel dat je al deze kosten (behalve de grond) als aftrekbare beroepskost kunt aangeven. Bovendien is het in bepaalde gevallen mogelijk om je btw te recupereren.

Onroerende leasing

Als je bedrijf niet over voldoende eigen middelen beschikt om een professionele lening aan te gaan, dan kan een onroerende leasing de oplossing bieden. Met leasing is namelijk een financiering tot 100% mogelijk, waarbij onder meer de btw of registratierechten van het gebouw door de leasinggever worden betaald. Bij dit soort financiering zal een leasinggever (bijvoorbeeld een bank) in opdracht van de leasingnemer (het bedrijf) het bedrijfsvastgoed aankopen of oprichten. Het pand wordt dan gedurende een afgesproken periode geleased aan het bedrijf waarbij periodieke betalingen worden gedaan aan de leasinggever. Periodieke sommen omvatten net zoals bij een hypothecair krediet enerzijds de kapitaalaflossingen en anderzijds de intresten. Op het einde van het contract (standaard 15 jaar) beschikt de leasingnemer over een aankoopoptie.

Hoewel de voorwaarden en specificaties bij elke leasingmaatschappij verschillend zijn, vallen er twee soorten leasing te onderscheiden. Een financiële leasing (on-balance) is bedoeld voor financiering van bedrijfsvastgoed op lange termijn met als waarschijnlijke doel dat het bedrijf het pand zal aankopen. Bij dit soort leasing wordt het onroerend goed ook op de actiefzijde van de balans opgenomen en afgeschreven. Je kan als bedrijf daarnaast ook kiezen voor operationele leasing (off-balance), wat meestal van kortere duur is en vaak bedoeld is om het pand gewoon te gebruiken en niet per se aan te kopen. Bij dit type van onroerende leasing werkt men vaak met hogere aankoopopties. Dat zorgt ervoor dat de verschuldigde periodieke sommen lager liggen dan bij een on-balance lease.

Het verschil is hier dat het onroerend goed niet op de balans van de leasingnemer, maar op de balans van de leasinggever wordt geboekt. De leasing wordt boekhoudkundig dan behandeld als huur voor het bedrijf.

Privé financieren

Je kan ook als privépersoon investeren in bedrijfsvastgoed. Als investeerder kan je het gebouw verhuren aan bedrijven of als je zelf eigenaar van een bedrijf bent, kan je het ook verhuren aan je eigen zaak. Voor de financiering van bedrijfsvastgoed als natuurlijk persoon, zal je een eigen inbreng naar alle waarschijnlijkheid moeten combineren met een hypothecaire lening. Net zoals bij een professionele lening, zijn ook de voorwaarden, rentevoeten, looptijden en dergelijke bij elke kredietverstrekker verschillend. Het is dus belangrijk om de verschillende aanbieders van hypothecaire kredieten te vergelijken. Vergelijk hier verschillende aanbieders van hypothecaire kredieten.

Er zijn voor- en nadelen bij de privé aankoop van een bedrijfspand. Voordelen zijn o.a. de kans op een hoger rendement en het bijkomende hefboomeffect op de hypothecaire lening. Bovendien is de meerwaarde die je creëert bij een latere verkoop vrijgesteld van taxatie. Enkele nadelen zijn dan weer dat de huurinkomsten belast worden op basis van de reële huurinkomsten, wat zorgt voor een hogere belastingdruk. Daarnaast kan je de aankoopkosten (zoals registratierechten, btw of kosten van de hypothecaire lening) niet afschrijven, waar een bedrijf dat wel kan.

Bedrijfspand zowel privé als op zaak kopen

Je kan de financiering van het bedrijfsvastgoed ook opsplitsen en het onroerend goed deels professioneel en deels als particulier lenen. Je koopt het bedrijfspand dan privé en op de zaak. Hiervoor zijn drie manieren. Je kan een gesplitste aankoop doen waarbij de ene partij (bv. jij als privépersoon) de blote eigendom koopt en de andere partij (bv. je bedrijf) het vruchtgebruik heeft en er letterlijk de vruchten van mag plukken. Ook bestaat er zoiets als het recht van opstal waarbij je als bedrijf (tijdelijk) het recht hebt om op de grond van iemand anders (bv. jouw grond als privépersoon) de gebouwen te bezitten of bouwen. Een laatste optie is een aankoop in onverdeeldheid waarbij zowel jouw bedrijf als jij als privépersoon eigenaar zijn van een deel van het bedrijfsvastgoed. Als je zowel privé als zakelijk aankoopt, moet je duidelijk maken hoeveel procent je privé en zakelijk gebruikt. Door een goede optimalisatie van deze verdeelsleutel kan je het beste van de twee systemen combineren. Zo kan je bij een gesplitste aankoop de terugbetalingscapaciteit van de vennootschap gebruiken en er toch voor zorgen dat het pand finaal in je privé-vermogen terecht komt.

Uiteraard zijn er verschillende financieringsopties dus is het best je hierin professioneel te laten begeleiden door een adviseur.