Sofie Demeulemeester
Legal managerIn lokale kranten zie je regelmatig advertenties verschijnen met de melding dat een woning of bedrijfspand openbaar zal verkocht worden. Ook online duiken meer en meer openbare verkopen op, denk maar aan het platform Biddit van het notariaat dat gerechtelijke en vrijwillige openbare verkopen online laat verlopen. Dergelijke openbare verkoop is voor veel mensen onbekend terrein en heeft nogal vaak een negatieve ondertoon. Wij informeren je graag over het begrip en de werkwijze.
- Begrip openbare verkoop
- Vrijwillige of gedwongen openbare verkoop
- Hoe verloopt een openbare verkoop?
- Tips tijdens een openbare verkoop!
Begrip openbare verkoop
Een openbare verkoop van een woning of bedrijfspand is een verkoop die wordt georganiseerd door een notaris, die speciaal voor de openbare verkoop werd aangesteld. Tijdens deze bijeenkomst krijgt iedere geïnteresseerde de mogelijkheid om een bod uit te brengen op het te koop aangeboden goed. Op het einde van de openbare verkoop wordt de woning of het bedrijfspand (mogelijks) verkocht aan de hoogste bieder. De naamgeving ‘openbare verkoop’ slaat enerzijds op het feit dat de verkoop publiek wordt bekendgemaakt via aanplakbiljetten en advertenties, anderzijds heeft het te maken met het feit dat elke geïnteresseerde de samenkomst kan bijwonen. De organisatie en het verloop is strikt wettelijk geregeld.
Vrijwillige of gedwongen openbare verkoop
Vrijwillige openbare verkoop
Als de verkoper er zelf voor kiest om zijn woning of bedrijfspand te verkopen door middel van een openbare verkoop (in plaats van onderhands te verkopen), spreken we van een vrijwillige openbare verkoop.
De keuze voor een openbare verkoop brengt als voordeel met zich mee dat de geïnteresseerden tegen elkaar kunnen opbieden.
Gedwongen openbare verkoop
Anderzijds is het ook mogelijk dat een openbare verkoop “gedwongen” of “gerechtelijk” moet gebeuren. In dit geval is er geen keuzemogelijkheid in hoofde van de verkoper. Dit is onder meer het geval als de openbare verkoop moet worden uitgevoerd in opdracht van de rechtbank (vb. in het kader van uitvoerend beslag of bij een uitonverdeeldheidtreding).
Hoe verloopt een openbare verkoop?
Verloop gedwongen openbare verkoop
Op het moment dat men beslist om een woning of bedrijfspand openbaar te verkopen, zal men starten met het voeren van de nodige publiciteit. Dit gebeurt onder andere door aanplakbiljetten en/of advertenties in lokale kranten. Hierna wordt er één zitdag georganiseerd waar geïnteresseerden de kans krijgen om tegen elkaar op te bieden.
Verloop vrijwillige openbare verkoop
Bij een vrijwillige openbare verkoop kan de notaris in samenspraak met de eigenaar(s) een instelprijs bepalen. Dit is geen minimumprijs, maar louter een richtprijs waarop geïnteresseerden hun eventuele bod kunnen baseren.
Daarnaast heeft de koper bij een vrijwillige openbare verkoop de kans om een premie te ontvangen.
De eerste bieder die een bod doet dat minstens gelijk is aan de instelprijs verdient een premie van 1% van zijn eerste bod. Koopt die eerste bieder uiteindelijk het onroerend goed effectief, dan wordt de premie afgetrokken van de door hem te betalen prijs. Koopt iemand anders het onroerend goed, dan vervalt de premie. Is niemand bereid om de instelprijs te bieden en moet de notaris een lager bod afdwingen, dan kan niemand aanspraak maken op een premie.
Stelt de notaris geen instelprijs voorop, dan bestaat de mogelijkheid een premie toe te kennen aan die kandidaat-koper die het hoogste bedrag heeft geboden op het einde van de eerste zitdag. Ook hier gaat het om 1% van het geboden bedrag en ook deze premie komt te vervallen als de bieder in kwestie niet de uiteindelijke koper is.
Na afloop van de eerste zitdag, beschikt de verkoper over drie mogelijkheden:
het onroerend goed verkopen aan de hoogste bieder
het onroerend goed toch niet verkopen
het onroerend goed verkopen onder opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen van het recht van hoger bod.
In het laatste geval, begint er na de zitdag een termijn van 15 dagen te lopen waarbinnen derden een hoger bod kunnen uitbrengen. Dit hoger bod moet minstens 10% hoger zijn dan het oorspronkelijk aanvaarde bod en gebeuren via tussenkomst van de gerechtsdeurwaarder. Bovendien mag het hoger bod niet lager zijn dan € 250, maar moet het niet hoger zijn dan € 6.200.
Wordt er gedurende de periode van 15 dagen geen hoger bod uitgebracht, dan wordt de laatste bieder definitief eigenaar van het pand. Wordt er wel een hoger bod uitgebracht, dan moet de notaris een nieuwe (definitieve) zitdag organiseren.
Tips tijdens een openbare verkoop!
De voorwaarden van de verkoop worden vermeld bij aanvang van de zitdag, maar uiteraard belet niets je om vóór de zitdag inlichtingen op te vragen bij de notaris en/of de gemeente! Denk aan bouwmisdrijven, erfdienstbaarheden, stedenbouwkundige voorschriften, enz.
De kosten van een openbare verkoop moeten snel betaald worden (meestal na één maand) Informeer je vooraf dus goed bij de bank omtrent je financiële mogelijkheden, aangezien er geen mogelijkheid is om een opschortende voorwaarde tot financiering op te nemen.
Je mag vrij een bod uitbrengen, maar doe geen ridicule verhogingen (vb. 1 EUR). Dergelijke verhogingen zullen worden afgewezen door de notaris. Afhankelijk van de waarde van het pand wordt opgeboden met 500 EUR, 1.000 EUR of 2.000 EUR.
Breng je identiteitskaart en/of de statuten van je vennootschap mee tijdens de zitdag.
Ben je gehuwd of wettelijk samenwonend? In dat geval moeten beide partners aanwezig zijn. Breng ook je trouwboekje of kopie van je huwelijkscontract mee. Indien je partner niet aanwezig kan zijn, zorg dan voor een geldige vertegenwoordiging.
En tot slot: je bod is bindend! Laat je dus niet onbedacht meeslepen in het heetst van de strijd, maar breng steeds weloverwogen een bod uit (rekening houdend met je eigen middelen).
Jouw woning verkopen? Vraag nu jouw gratis schatting aan!
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Een prangende vraag?
We staan voor je klaar
Je levenslange partner in wonen en ondernemen
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
