Alles over de raad van mede-eigendom

Wat is de raad van mede-eigendom?

Binnen elke VME zijn er 4 wettelijk voorzien organen:

1. de algemene vergadering

2. de syndicus

3. de commissaris van de rekeningen

4. de raad van mede-eigendom

De eerste drie organen zijn verplicht in elke VME, groot of klein. De raad van mede-eigendom is enkel verplicht in grotere complexen waar er minstens 20 kavels zijn (let wel: kelders, garages en parkeerplaatsen worden hierbij niet meegeteld!).

Hoe wordt een raad van mede-eigendom opgericht?

In die (groep van) gebouwen waar er minstens 20 kavels zijn, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht; een formele beslissing van de algemene vergadering is hierbij niet nodig.

Zijn er minder dan 20 kavels, dan kan de algemene vergadering ook beslissen om een raad van mede-eigendom te voorzien die op dezelfde wijze is samengesteld en met dezelfde taken is belast als een raad van mede-eigendom die in mede-eigendommen met minstens 20 kavels verplicht moet worden voorzien. Deze beslissing wordt genomen met een gewone (50% + 1) meerderheid van stemmen.

Wat zijn de spelregels binnen de raad van mede-eigendom?

In de wet op de mede-eigendom zijn geen expliciete regels opgenomen over de werking van deze raad van mede-eigendom.

Om een goede en transparante werking te garanderen, is het evenwel aangewezen dat bij de oprichting van de raad van mede-eigendom toch duidelijke afspraken worden gemaakt, vb.:

• uit hoeveel leden de raad zal bestaan (liefst onpaar om een eventuele stemming eenvoudiger te laten verlopen)

• de verkiezingsmodaliteiten van de leden van de raad en (indien gewenst) de voorzitter

• (indien gewenst) de bevoegdheden van de voorzitter van de raad

• wat als een mandaat van een lid vroegtijdig tot een einde komt (overlijden, ontslag …)

• of er een vergoeding wordt toegekend aan de leden van de raad en hoeveel deze vergoeding desgevallend bedraagt

• hoe vaak de raad bijeen zal komen en de bijeenroepingswijze van deze vergadering, hoe de notulen van deze vergadering worden opgemaakt,...

• wanneer de raad zijn verslag aan de syndicus bezorgen zal en hoe de syndicus dit verslag zal overmaken aan de mede-eigenaars

Het is aan de algemene vergadering om te bepalen of deze afspraken worden opgenomen in het reglement van mede-eigendom, dan wel in het reglement van interne orde. De laatste keuze geniet in principe de voorkeur, aangezien het reglement van interne orde onderhands mag worden opgemaakt en dus eenvoudiger kan worden aangepast.

Wie maakt deel uit van de raad van mede-eigendom?

De syndicus kan alvast geen lid zijn van de raad van mede-eigendom, ook niet wanneer hij zelf mede-eigenaar is binnen de VME.

Voor het overige is het de algemene vergadering die bij gewone meerderheid (50% + 1) beslist over de benoeming van de leden van de raad van mede-eigendom en dit voor elk lid afzonderlijk, waarna deze leden benoemd zijn tot de volgende (jaarlijkse) algemene vergadering. De verkiezing van de leden van de raad van mede-eigendom moet bijgevolg jaarlijks opgenomen worden op de agenda van de algemene vergadering. Het is hierbij mogelijk om een lid van de raad van mede-eigendom te herbenoemen.

Wat is de taak van de raad van mede-eigendom?

De bevoegdheden van de raad van mede-eigendom zijn wettelijk vastgelegd.

Zo heeft de raad van mede-eigendom de taak erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert. In de eerste plaats bestaat de taak van de raad van mede-eigendom er dan ook in om toezicht uit te oefenen op het beheer van de syndicus. Let wel: dit zonder afbreuk te doen aan de bevoegdheden van de rekening-commissaris (vb.: het nazicht van de rekeningen).

Daarnaast kan de raad van mede-eigendom - net zoals elke ander mede-eigenaar - agendapunten aan de syndicus overmaken om op de dagorde van de volgende algemene vergadering te plaatsen. De syndicus verplichten om een algemene vergadering bijeen te roepen, heeft de raad van mede-eigendom evenwel niet.

Tenslotte kan de algemene vergadering - via een ⅔ meerderheid van stemmen - ook expliciet taken toewijzen aan de raad van mede-eigendom. Meer in het bijzonder neemt de algemene vergadering dan een beslissing over een bepaald punt, maar delegeert zij de verdere uitvoering ervan aan de raad van mede-eigendom. Gelet op de duurtijd van het mandaat van de raad van mede-eigendom, geldt deze opdracht dan telkens slechts voor een periode van één jaar. Wanneer bv. de algemene vergadering beslist tot het uitvoeren van bepaalde renovatiewerken, kan zij meteen ook beslissen dat de controle en/of de oplevering van die werken door de raad van mede-eigendom zal gebeuren.

Let wel: de taken die wettelijk gezien aan de syndicus toekomen, kunnen door de algemene vergadering niet worden gedelegeerd aan de raad van mede-eigendom.

De aansprakelijkheid van de leden van de raad van mede-eigendom

De normale taken van de raad van mede-eigendom vormen normaal gezien niet meteen een risico op aansprakelijkheidsclaims in hoofde van de leden van de raad van mede-eigendom, tenzij bij de uitoefening van deze taken sprake zou zijn van een zware fout of bedrog of een overschrijding van bevoegdheid.

Wanneer aan de raad van mede-eigendom echter bepaalde taken gedelegeerd worden door de algemene vergadering (zie hierboven), treden deze leden van de raad van mede-eigendom op als lasthebbers van de algemene vergadering. In dat geval zijn zij aansprakelijk voor de schade die het gevolg is van het niet correct uitvoeren van deze taken. Er wordt dan ook aangeraden om in dergelijke gevallen een aansprakelijkheidsverzekering voor de leden van de raad van mede-eigendom te voorzien.