Het federaal regeerakkoord 2025: wat is de impact voor de vastgoedsector?
Sofie Demeulemeester
Legal managerEind januari 2025 was het eindelijk zo ver: de nieuwe federale regering De Wever I was een feit. Bij een nieuwe regering, hoort een regeerakkoord met de kernlijnen voor het beleid van de komende legislatuur. Ondanks het feit dat deze zaken stuk voor stuk nog in regelgeving gegoten moeten worden, is het zeer nuttig om te kijken welke plannen er voorliggen die betrekking hebben op de vastgoedsector.
- Geen belasting op werkelijke huurinkomsten
- Definitieve regeling m.b.t. 6% BTW bij aankoop van nieuwbouw
- BTW en renovaties: wat blijft en wat verandert?
- Komt er een verplichte opschortende voorwaarde bij aankoop van een woning?
- Biedingen onder gesloten omslag worden wettelijk geregeld
- Verschillende belangrijke maatregelen in het kader van appartementsgebouwen en VME’s
Geen belasting op werkelijke huurinkomsten
Een topic dat bij de belastinghervorming door voormalig minister van financiën Vincent Van Peteghem al op tafel lag en tijdens de verschillende ontwerpnota’s van het federaal regeerakkoord ook weer opdook, was de belasting op de werkelijke huurinkomsten bij private verhuur.
Op vandaag is het zo dat als je een woning verhuurt aan iemand die deze woning voor privégebruik aanwendt, je belast wordt op het geïndexeerd kadastraal inkomen van deze woning, verhoogd met 40%. Je wordt dus niet belast op de werkelijke huur die je ontvangt.
Stel dat het geïndexeerd KI van de woning € 784 bedraagt, dan word je belast op een bedrag van € 784 + 40% = € 1.097,60. Let wel: in het kader van een woninghuurovereenkomst draag je als verhuurder ook zelf de onroerende voorheffing van deze woning en sta je in voor een vaste lijst van verhuurdersverplichtingen.
Stel dat deze woning verhuurd wordt voor een bedrag van € 800 per maand en dus een jaarlijkse huuropbrengst heeft van € 9.600, dan weet je - los van de kostenforfaits die in rekening zouden mogen worden gebracht - dat de belasting merkelijk hoger zal liggen. Het hoeft weinig betoog dat dit absoluut nefast zou zijn voor de private huurmarkt die reeds enorm onder druk staat en waar de private verhuurders-investeerders dus absoluut aan boord moeten gehouden worden.
Jammerlijk genoeg, is er ook een keerzijde aan deze financiële medaille: in het regeerakkoord lezen we - onverwacht - dat de federale intrestaftrek voor de niet-eigen woning zal worden geschrapt. Deze intrestaftrek houdt in dat wie een lening aangaat om een woning aan te kopen om te verhuren, de intresten die gekoppeld zijn aan deze lening in mindering kan brengen in de personenbelasting. De effectieve uitwerking van deze afschaffing, zal normaal gezien in de loop van 2025 duidelijk worden.
Definitieve regeling m.b.t. 6% BTW bij aankoop van nieuwbouw
Een punt waar de bouwsector - en bij uitbreiding de vastgoedsector - al maanden reikhalzend naar uitkeek, was het lot van de 6% BTW bij aankoop van nieuwbouw. Op vandaag geldt nog steeds een overgangsregeling waarbij je een nieuwbouwwoning - een huis of appartement dus - kan aankopen aan dit voordelig 6%-tarief indien:
het nieuwbouwproject in kwestie aan de wettelijke voorwaarden voldoet, vb.: aan de opbouw van de woning moet een afbraak van een bestaand gebouw zijn voorafgegaan, de oppervlakte van de nieuwe entiteit mag maximaal 200m2 zijn,...;
de koper aan de nodige sociale voorwaarden voldoet en hieraan blijft voldoen tot 31 december van het vijfde jaar dat volgt op het jaar waarin de hij/zij de nieuwbouwwoning begint te gebruiken, nl.: aankoop door een natuurlijk persoon die zijn/haar domicilie zonder uitstel in de woning plaatst éénmaal deze af is en deze woning hoofdzakelijk aanwendt voor persoonlijk gebruik; de koper mag geen eigenaar zijn van een andere woning (behoudens enkele specifieke uitzonderingen).
Deze overgangsregeling geldt voor projecten waarvoor de bijhorende omgevingsvergunning uiterlijk 01.07.2023 werd ingediend en voor facturen die ten laatste 30.06.2025 worden uitgereikt of betaald.
Een terugval naar 21% BTW vanaf 01.07.2025, zal de federale regering evenwel niet laten gebeuren. Op de concrete overgangsregels is het nog even wachten, maar het is alvast duidelijk dat de sociale voorwaarden die al golden, behouden zouden blijven en de oppervlakte van de entiteit die wordt aangekocht voortaan slechts 175m2 zou mogen zijn i.p.v. 200m2.
In het kader van nieuwbouw, werd bovendien ook genoteerd in het regeerakkoord dat een aantal aanpassingen zullen worden aangebracht aan de Wet Breyne om consumenten nog beter te beschermen; dit door bestaande achterpoortjes voor aannemers/promotoren die ter kwader trouw zijn, te sluiten.
BTW en renovaties: wat blijft en wat verandert?
Lange tijd was te horen dat de federale regering zou gaan voor een ééngemaakt tarief van 9% BTW bij renovatie van woningen ouder dan 10 jaar, iets wat eigenlijk moeilijk te rijmen valt met de renovatieplicht die op 01.01.2023 werd ingevoerd in Vlaanderen. Dit zou renovaties in één klap maar liefst 3% duurder maken. In de uiteindelijke versie van het federaal regeerakkoord is deze aanpassing - gelukkig - niet meer terug te vinden, zodat het tarief van 6% BTW behouden blijft.
Dit betekent evenwel niet dat er helemaal geen aanpassingen aan het BTW-tarief komen als het over renovaties gaat, immers:
in het kader van een renovatie van een woning ouder dan 10 jaar, wordt de BTW voor de levering en installatie van een verbrandingsketel op fossiele brandstoffen (gas, mazout, enz.) verhoogd van 6% naar 21%;
het BTW-tarief voor de levering en installatie van warmtepompen gaat tijdelijk - nl.: voor een periode van 5 jaar - van 21% naar 6%.
Komt er een verplichte opschortende voorwaarde bij aankoop van een woning?
De ministerportefeuille consumentenbescherming werd toegewezen aan Rob Beenders van Vooruit. Een duidelijke stempel vanuit die partij vinden we in het feit dat het regeerakkoord voorziet dat wie een krediet aangaat om een woning aan te kopen, beter beschermd moet worden. Men wil dit doen door wettelijk te bepalen dat in een koopovereenkomst automatisch een opschortende voorwaarde tot het verkrijgen van het noodzakelijke krediet moet opgenomen worden. Is die opschortende voorwaarde niet voorzien, dan zou de overeenkomst in kwestie niet geldig zijn.
Met dit punt gaat men evenwel zeer kort door de bocht, aangezien niet elke aankoop gepaard gaat met de aanvraag van een krediet - denk maar aan een pandwissel - en de aankoop voor de koper en verkoper in die gevallen nodeloos wordt vertraagd. Bovendien wekt dit ook de indruk dat een bod lichtzinnig mag en kan worden uitgebracht zonder de eigen financiële mogelijkheden te kennen; immers: nadien kan je als koper toch nog onder de aankoop uit als je geen lening kan krijgen. Bij dit alles mag niet vergeten worden, dat aan de andere kant van het contract ook een verkoper staat die vaak zelf ook een nieuwe woning heeft aangekocht en daardoor in onzekerheid blijft…
Biedingen onder gesloten omslag worden wettelijk geregeld
Het federaal regeerakkoord bepaalt daarnaast ook dat “om de transparantie van het systeem te verhogen” er een wettelijk kader zal komen voor biedingen onder gesloten omslag. Dit systeem van bieden onder gesloten omslag houdt in dat kandidaat-kopers binnen een afgesproken termijn hun bod mogen uitbrengen, waarbij zij niet weten wie wat biedt. De verkoper kiest finaal of en met wie hij in zee wenst te gaan.
Dit systeem - dat wij reeds toepassen bij Power-sale, Pre-sale en Dewaele DIY en waarvoor wij steeds een duidelijk reglement toepassen - is de laatste jaren meer en meer ingeburgerd en zal dus in een steviger juridisch kader gegoten worden.
Verschillende belangrijke maatregelen in het kader van appartementsgebouwen en VME’s
Heel positief, is het feit dat - net zoals in het Vlaams regeerakkoord - in het federaal regeerakkoord uitgebreide aandacht wordt besteed aan de noden van appartementsgebouwen en VME’s - de zogenaamde ‘appartementreflex’ - en dat men het beroep van syndicus - wat momenteel een echt knelpuntberoep is - aantrekkelijker wil maken.
De grote maatregelen die we lezen in het regeerakkoord betreffen volgende zaken:
voor energetische ingrepen - waaronder ook de installatie van hernieuwbare energie (vb.: zonnepanelen) en laadpalen vallen - zal de vereiste minderheid die moet worden behaald op de algemene vergadering, versoepeld worden naar een gewone meerderheid, nl.: 50% + 1 stem;
de federale overheid zal VME’s stimuleren om een meerjarig investeringsplan op te maken voor “klimaatgerelateerde investeringen”. Dit opdat eigenaars beter zouden kunnen inschatten welke investeringen voorzien zijn;
de federale overheid bekijkt hoe ze de mogelijkheden voor VME’s kan verbeteren om kredieten aan te gaan voor energetische renovaties.
Conclusie: het beloven alvast 5 interessante jaren te worden voor de vastgoedsector! Wij houden jullie verder op de hoogte van zodra zaken verder geconcretiseerd en in wetteksten gegoten worden.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Welke (verplichte) attesten en documenten breng ik in orde bij de verkoop van mijn huis of appartement?
Mis geen vastgoednieuws
Vastgoed staat nooit stil. Blijf op de hoogte van wat er leeft en beweegt op de markt via onze nieuwsbrief boordevol interessante weetjes en inspiratie voor jouw woning, onderneming of investering.
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
