Registratierechten anno 2024 in Brussel: een overzicht!
Sofie Demeulemeester
Legal managerIn Brussel zijn bij de aankoop van vastgoed standaard registratierechten aan 12,5% verschuldigd. In bepaalde gevallen kan je als koper evenwel genieten van een abattement of een renovatie-abattement zodat je minder registratierechten moet betalen. Wij geven je hierover meer uitleg en baseren ons hierbij op de regeling die geldt voor compromissen die worden ondertekend sinds 01.04.2023.
- De registratierechten in Brussel
- Wat is het algemeen abattement in Brussel?
- Wat is het bijkomend renovatie-abattement in Brussel?
De registratierechten in Brussel
Bij de aankoop van een onroerend goed, moet de koper - naast de aankoopprijs, de aktekosten en het ereloon van de notaris -, ook een belasting betalen. Dit noemt men de registratierechten bij verkoop.
De registratierechten in Brussel worden berekend op de som van de overeengekomen aankoopprijs en de eventuele bijkomende lasten die door de koper worden gedragen, terwijl deze normaal voor rekening van de verkoper zijn (vb.: het ereloon van de makelaar dat niet door de verkoper maar door de koper wordt betaald). Deze som mag niet lager zijn dan de venale waarde (= de normale verkoopwaarde) van het onroerend goed.
De registratierechten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn vastgesteld op 12,5% bij verkoop van onroerende goederen.
Wat is het algemeen abattement in Brussel?
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kan een koper in bepaalde situaties aanspraak maken op een abattement op de registratierechten (= een vermindering van de belastbare grondslag van de registratierechten). Hij heeft dan met andere woorden recht op een korting of vermindering van de registratierechten.
Meer in het bijzonder moet de koper van een woning in dat geval op de eerste € 200.000 geen registratierechten betalen. Is de aankoopsom van een onroerend goed meer dan € 200.000, dan bespaart de koper zo dus € 25.000 (nl.: € 200.000 x 12,5%) aan registratierechten.
Voor de koper van een bouwgrond, zijn er op de eerste schijf van € 100.000 geen registratierechten verschuldigd, wat een besparing van € 12.500 kan opleveren.
Onder welke voorwaarden kan ik genieten van het algemeen abattement in Brussel?
Om van het abattement te kunnen genieten, moet aan de volgende voorwaarden zijn voldaan:
De woning/bouwgrond is gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
De koper is een natuurlijke persoon.
Het moet gaan over een aankoop van de geheelheid en in volle eigendom.
De aankoop moet betrekking hebben op een onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk bestemd is als woning, woning in aanbouw of op plan of een bouwgrond.
Op het moment van de verkoopovereenkomst mag de koper niet in het bezit zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk bestemd is als woning. (*)
De koper verbindt zich ertoe zijn hoofdverblijfplaats te vestigen in het onroerend goed waarvoor het abattement is verleend, binnen de 3 jaar na de datum van registratie van aankoopakte.
De koper moet vanaf de datum waarop hij zich in de woning heeft gedomicilieerd vervolgens gedurende een ononderbroken periode van 5 jaar zijn hoofdverblijfplaats in deze woning behouden.
Het bedrag waarvoor registratierechten worden betaald, mag niet hoger zijn dan € 600.000 voor bestaande woningen, woningen in aanbouw of op plan en € 300.000 voor bouwgronden.
De toepassing van het abattement moet gevraagd worden in de aankoopakte van de woning/bouwgrond.
(*) Uitzondering: het abattement kan ook worden bekomen via een teruggave. Dit is het geval indien de koper op het moment van het afsluiten van de aankoop van de “nieuwe” woning al volle eigenaar is van een “ander” gebouw dat geheel of gedeeltelijk bestemd is als woning. Als de koper dit “ander” gebouw binnen de 2 jaar na de datum van registratie van de aankoopakte van de “nieuwe” woning verkoopt, dan kan hij/zij toch nog het abattement aanvragen en deze bekomen door middel van een teruggave.
Wat als ik niet lang genoeg blijf wonen in de woning waarvoor ik het abattement heb genoten?
Zoals hierboven uiteengezet, ben je als koper verplicht om binnen een termijn van 3 jaar na de aankoop, je hoofdverblijfplaats in de desbetreffende woning te plaatsen en deze vervolgens voor een ononderbroken periode van 5 jaar daar te behouden.
Verhuis je evenwel vóór het verstrijken van deze termijn van 5 jaar, dan zal je een deel van het belastingvoordeel - nl.: het abattement - dat je hebt genoten, moeten terugbetalen. Het bedrag hangt daarbij af van het aantal jaren dat niet aan de voorwaarde werd voldaan.
We illustreren dit aan de hand van een voorbeeld: stel je verhuist, maar vertrekt vervolgens opnieuw:
na 9 maanden: dan zal je 5/5 van het genoten belastingvoordeel moeten terugbetalen;
na 1 jaar en 8 maanden: dan zal je 4/5 van het genoten belastingvoordeel moeten terugbetalen;
na 4 jaar en 7 maanden: dan zal je 1/5 van het genoten belastingvoordeel moeten terugbetalen.
Wat is het bijkomend renovatie-abattement in Brussel?
Het renovatie-abattement is een bijkomend abattement dat een extra korting inhoudt om de energetische renovatie van een woning te kunnen financieren.
Dit bijkomend abattement in Brussel bedraagt € 25.000 per sprong van energieklasse (zie titel hierna), op voorwaarde dat er een verbetering van minstens twee sprongen wordt voorzien. Het voordeel wordt hierbij toegekend op grond van het engagement tot verbetering van de EPB-klasse dat wordt opgenomen in de aankoopakte.
Meer in het bijzonder kan je als koper in de aankoopakte opnemen dat je je engageert om
2 klassesprongen te realiseren. Het abattement dat wordt toegekend bedraagt hierdoor € 50.000, wat overeenkomt met een korting op de registratierechten van € 6.250 (€ 50.000 x 12,5%);
4 klassesprongen te realiseren. Het abattement dat wordt toegekend bedraagt hierdoor € 100.000, wat overeenkomt met een korting op de registratierechten van € 12.500.
Onder welke voorwaarden kan ik genieten van het bijkomend renovatie-abattement?
Het renovatie-abattement kan enkel worden benut indien het algemeen abattement speelt en alle daarbij horende voorwaarden dus voldaan zijn. Belangrijk verschil is wel, dat je bij een renovatie-abattement 5 jaar de tijd krijgt - i.p.v. 3 jaar - om je hoofdverblijfplaats in de woning te vestigen; de termijn voor het algemeen abattement wordt - indien ook een renovatie-abattement wordt aangevraagd - in dat geval verlengd tot 5 jaar.
Je kan als koper aanspraak maken op dit renovatie-abattement als je een verbetering van je energetische prestaties beoogt en dit resulteert in een verhoging van minstens 2 EPB-klasses (nl.: van G naar E, van F naar D,...) op je energieprestatiecertificaat; hierbij wordt geen rekening gehouden met “subklasses” (nl.: A++, A+, A-, B+, B-,...). De beoordeling van de naleving van deze voorwaarde is dus uitsluitend gebaseerd op het onderzoek van de EPB-certificaten van de woning in kwestie.
We duiden dit aan de hand van een aantal voorbeelden:
EPB-klasse van de woning verbetert van C- naar C+ = geen sprong van twee klassen = geen renovatie-abattement
EPB-klasse van de woning verbetert van B- naar A++ = geen sprong van twee klassen = geen renovatie-abattement
EPB-klasse van de woning verbetert van E+ naar C- = wel een sprong van twee klassen = wél renovatie-abattement
Om deze “sprong” te beoordelen, wordt de vergelijking gemaakt tussen volgende EPB-klasses:
de EPB-klasse vermeld op een geldig en meest recent EPB-certificaat ten opzichte van de datum van de aankoop;
de EPB-klasse vermeld op een geldig en meest recent EPB-certificaat opgesteld vóór het verstrijken van de termijn van 5 jaar.
Niet onbelangrijk: je moet als koper een EPB-certificaat laten opstellen dat de verbetering van energieprestatie bevestigt en dit certificaat ook meedelen aan de FOD Financiën en dit ten laatste 6 maanden na het verstrijken van de termijn van 5 jaar.
Wat als ik niet (op tijd) voldoe aan de verplichtingen inzake energetische renovatie m.b.t. het renovatie-abattement?
Slaag je er als koper niet in binnen de termijn van 5 jaar na aankoop een verbetering van EPB-klasse te voorzien zoals opgenomen in de aankoopakte? Dan zal het belastingvoordeel dat je ten onrechte hebt genoten, worden teruggevorderd door het heffen van aanvullende rechten.
Daarnaast zal - behalve bij overmacht (zie hierna) - een boete gelijk aan 1/10 van deze aanvullende rechten worden opgevraagd.
We maken dit concreter aan de hand van een voorbeeld:
Bij de aankoop engageert de koper zich om de EPB-klasse met 2 klassen te verbeteren, maar 5 jaar later blijkt geen enkele verbetering of een verbetering van slechts 1 klassesprong te zijn gerealiseerd. In dat geval is er geen enkel recht op een renovatie-abattement en zal een bedrag van € 6.250 aan aanvullende rechten en € 625 boete gevorderd worden.
Bij de aankoop engageert de koper zich om de EPB-klasse met 3 klassen te verbeteren. Als na de termijn van 5 jaar effectief 2 klassesprongen zijn uitgevoerd, zal een bedrag van € 3.125 aan aanvullende rechten en € 312,5 boete teruggevorderd worden.
De regelgever aanvaardt evenwel dat het in bepaalde gevallen voor de koper niet mogelijk was om de beoogde en beloofde energetische verbeteringen uit te voeren. Dergelijke situatie van overmacht doet zich bijvoorbeeld voor in geval van:
de vernieling van het verworven gebouw;
de onteigening van het verworven gebouw;
de onmogelijkheid om renovatiewerken uit te voeren door een verborgen gebrek.
Financiële moeilijkheden die de door de kopers uit te voeren investeringen verhinderen of beperken, worden dan weer niet als overmacht aanzien.
Niet onbelangrijk: het feit dat niet (op tijd) voldaan is aan deze verplichting qua renovatie, betekent niet dat je als koper ook je recht op het algemeen abattement verliest. De termijn om je te domiciliëren in de desbetreffende woning blijft in dat geval ook 5 jaar - i.p.v. 3 jaar - vanaf de registratie van de aankoopakte.
Wat als ik niet (op tijd) voldoe aan de verplichtingen inzake domiciliëring m.b.t. het renovatie-abattement?
Vraag je naast het algemeen abattement ook het bijkomende renovatie-abattement aan, maar domicilieer je je vervolgens niet in de woning binnen de 5 jaar na aankoop? Dan zal de belastingontvanger bij jou aankloppen om volgende bedragen in te vorderen:
€ 25.000 aan aanvullende rechten voor de niet-naleving van de voorwaarden betreffende het algemeen abattement;
(maximum) € 6.250 aan aanvullende rechten voor het niet nakomen van de renovatie-verbintenis voor het bijkomend renovatie-abattement;
een boete, behalve bij overmacht, gelijk aan 1/3 van deze gecumuleerde aanvullende rechten.
Wat als ik meer renoveer dan voorzien? Krijg ik dan een teruggave van registratierechten?
Stel dat jouw renovaties resulteren in een grotere verbetering van de EPB-klasse dan voorzien in de aankoopakte, dan kan je aankloppen bij de FOD Financiën om een extra terugbetaling te ontvangen.
Meer in het bijzonder zal je een teruggave krijgen op basis van de werkelijke verbetering van de EPB-klasse, nl.: € 25.000 x 12,5% x het aantal extra klassesprongen die niet in de akte werden voorzien.
We verduidelijken dit andermaal aan de hand van een voorbeeld:
Bij de aankoop van een woning engageert de koper zich ertoe om het EPB met 3 klassen te verbeteren. Na de termijn van 5 jaar blijkt dat het EPB met 4 klassen is verbeterd. In dat geval kan de koper een aanvraag tot terugbetaling indienen en zal hem/haar een bedrag van € 3.125 (nl.: € 25.000 x 12,5% x 1 bijkomende sprong) worden terugbetaald.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
