Wijzigingen inzake registratierechten in Vlaanderen op til: welke impact heeft dit voor jou als investeerder?

Op welke panden heeft deze stijging in registratierechten betrekking?

Deze stijging is van toepassing op de aankoop van alle panden die niet dienen als enige, eigen gezinswoning. Dit betekent dat ook investeringsvastgoed aan deze hogere registratierechten - ook wel verkooprechten genoemd - aangekocht moet worden sinds 1 januari 2022.

Voor nieuwbouw is de impact beperkter, aangezien de registratierechten doorgaans enkel geheven worden op de grondwaarde. Op de constructie is het btw-tarief van 21 procent van toepassing. Bij nieuwbouwprojecten vertegenwoordigt de grondwaarde gemiddeld zo’n 20-30 procent van de totale aankoopprijs, zodat de financiële impact op dat vlak dan ook minimaal is.

Impact op het huurrendement: het verschil tussen nieuwbouw en bestaande panden

Een stijging van de registratierechten - een aankoopkost - heeft onlosmakelijk ook een invloed op het huurrendement. Deze impact zal het meest voelbaar zijn bij bestaande panden, aangezien de registratierechten in dat geval toegepast worden op de volledige aankooppprijs, terwijl bij de aankoop van nieuwbouw, de registratierechten enkel aangerekend worden op de grondwaarde.

Bovenstaand onderscheid kunnen we praktisch toelichten aan de hand van twee voorbeelden:

Voorbeeld 1:

Je wil een bestaande woning aankopen die kan worden verhuurd aan 800 euro per maand. De aankoopprijs van dit pand bedraagt 280.000 euro. In dit voorbeeld houden we rekening met 11 maanden huurinkomsten, wat neerkomt op een jaarhuur van 8.800 euro.

Het huurrendement na kosten indien de compromis wordt ondertekend uiterlijk 31.12.2021:

8.800/ (280.000 + 10 procent) = 8.800 / 308.000 = 2,86 procent.

Het huurrendement na kosten indien de compromis wordt ondertekend na 01.01.2022:

8.800 / (280.000 + 12 procent) = 8.800 / 313.600 = 2,81 procent.

Conclusie: het rendement zakt met 5 basispunten.

Voorbeeld 2:

Je koopt een nieuwbouwappartement aan van 220.000 euro. De grondwaarde bedraagt 50.000, de constructieprijs 170.000 euro. Je kan het pand verhuren aan 700 euro per maand.

Het huurrendement na kosten indien de compromis wordt ondertekend uiterlijk 31.12.2021:

7.700 / (50.000 + 10 procent) + (170.000 + 21 procent) = 7.700 / (55.000 + 205.700) = 2,95 procent.

Het huurrendement na kosten indien de compromis wordt ondertekend na 01.01.2022:

7.700 / (50.000 + 12 procent) + (170.000 + 21 procent) = 7.700 / (56.000 + 205.700) = 2,94 procent.

Conclusie: de impact van de nieuwe regeling inzake registratierechten op het huurrendement,is vooral bij nieuwbouw relatief beperkt.

Wanneer koop ik mijn investering dan het best aan?

Op basis van de informatie die op vandaag beschikbaar is, loont het dus vooral bij de aankoop van bestaand vastgoed om de compromis nog te laten passeren vóór 31 december 2021. Op die manier geniet je nog op de valreep van het voordelig tarief van 10 procent.

Dit advies werd tot voor kort nog enigszins versterkt door de stemmen die opgingen binnen de federale regering om het federaal belastingvoordeel op langetermijnsparen voor vastgoed - de zogenaamde federale woonbonus - voor aankopen vanaf 1 januari 2022, af te schaffen. Evenwel werd n.a.v. de meest recente begrotingsgesprekken beslist om dit voordeel - voorlopig - toch te behouden; goed nieuws dus!

Welke impact zal dit hebben op de evolutie van de verkoopprijzen?

De verwachting is dat de verlaging van de registratierechten voor gezinswoningen vooral de liquiditeit op de vastgoedmarkt ten goede zal komen, maar een algemene consensus omtrent de directe impact op de verkoopprijzen is er niet. Naast de registratierechten, zijn er immers tal van andere factoren die de totale aankoopprijs bepalen. Zo duwen niet enkel de strengere energienormen, maar ook de sterk stijgende grondstofprijzen de bouwkost steeds meer de lucht in. Dat maakt dat de finale verkoopprijzen van nieuwbouwprojecten hoger komt te liggen, wat er dan net weer voor zorgt dat er steeds meer mensen aangewezen zijn op de huurmarkt.

Daarnaast is ook de rente een bepalende factor in de rendementsberekening. In de communicatie van 9 september herhaalde de ECB hun intentie om de rente nog geruime tijd laag te houden, wat uiteraard positief nieuws is voor de vastgoedinvesteerder.