Renovatie bedrijfsgebouwen verplicht bij aankoop vanaf 2022
Sofie Demeulemeester
Legal managerSinds 1 januari 2022 moeten aan elk niet-residentieel gebouw (oa: kantoor, handelszaak, horecazaak,...) - dat wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar of waarop een recht van opstal of erfpacht wordt gevestigd - verplicht renovatiewerken worden uitgevoerd om aan minimale energieprestatieniveaus te voldoen. Wij geven je graag mee wat dit concreet inhoudt.
- Waarom plots deze nieuwe regels?
- In welke gevallen geldt deze nieuwe regelgeving?
- Zijn er uitzonderingen?
- Wat houden deze regels concreet in en vanaf wanneer gelden ze?
- Wat met mede-eigendommen die bestaan uit zowel residentiële en niet-residentiële entiteiten?
- Wat indien je deze regels niet naleeft?
Waarom plots deze nieuwe regels?
Eigenlijk komt deze nieuwe regeling niet uit de lucht vallen. In het Vlaams Regeerakkoord 2019-2024 werd immers een renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen vooropgesteld; de Beleidsnota Energie voor diezelfde legislatuur voorzag vervolgens specifiek dat de VEKA op korte termijn een voorstel hieromtrent moest uitwerken.
Via een aanvulling in het Energiebesluit - nadat eerder ook al een wijziging aan het Energiedecreet werd doorgevoerd -, zet de regelgever het behalen van deze doelstellingen nu definitief in gang.
In welke gevallen geldt deze nieuwe regelgeving?
De renovatieverplichting geldt voor elke nieuwe eigenaar in volle eigendom, opstalhouder of erfpachter van gebouwen of gebouweenheden met een niet-residentiële bestemming. Het is dus belangrijk te weten wanneer er sprake is van een gebouw met een niet-residentiële bestemming.
Om deze bestemming te bepalen, wordt gekeken naar het feitelijk gebruik van het onroerend goed op het moment van het verlijden van de akte van aankoop of het vestigen van het recht van opstal of erfpacht. Krijgt een niet-residentieel gebouw m.a.w. pas daarna een andere bestemming, dan betekent dit niet dat de renovatieverplichting niet meer zou gelden.
Opdat duidelijk zou zijn wat onder niet-residentiële gebouwen wordt begrepen, voorziet het Energiebesluit een negatieve oplijsting en bepaalt zij dat alle gebouwen niet-residentiële gebouwen zijn, met uitzondering van:
residentiële gebouwen (= gebouwen die hoofdzakelijk gebruikt worden voor bewoning);
industriële gebouwen bestemd voor productie, opslag, bewerking of manipulatie van goederen (let op: van zodra de vloeroppervlakte voor 70% of meer aangewend wordt voor industrie, wordt het gebouw aangemerkt als industrieel en bijgevolg niet als niet-residentieel);
alleenstaande niet voor bewoning bestemde gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50m2;
opslagplaatsen voor niet-industrieel gebruik;
werkplaatsen;
niet voor bewoning bestemde gebouwen van een landbouwbedrijf;
gebouwen die worden gebruikt voor erediensten en religieuze activiteiten;
tijdelijke gebouwen die in principe niet langer dan twee jaar worden gebruikt;
Gebouwen die op basis van deze oplijsting als niet-residentiële gebouwen worden aangemerkt, zijn bijgevolg oa handelszaken, kantoren en horecazaken.
Zijn er uitzonderingen?
Ja, die zijn er wel degelijk. Zo genieten nieuwe eigenaars, opstalhouders en erfpachters van niet-residentiële gebouwen die beschermd zijn (nl.: beschermd monument of onderdeel van een stads- of dorpsgezicht) of voorkomen op de inventaris van bouwkundig erfgoed, van een gedeeltelijke vrijstelling inzake deze renovatieverplichtingen
Daarnaast ben je als nieuwe eigenaar volledig vrijgesteld van de renovatieverplichting wanneer jouw niet-residentieel gebouw binnen de vijf jaar na aankoop of het vestigen van het opstal- of erfpachtrecht wordt gesloopt.
Tenslotte spelen de nieuwe regels ook niet in het geval van een fusie of opslorping van een rechtspersoon cfr het nieuwe ondernemingsrecht, waarbij de nieuwe rechtspersoon de rechten en plichten van de oude overneemt en daardoor eigenaar wordt van een niet-residentieel gebouw waarvan de oude rechtspersoon eigenaar was.
Wat houden deze regels concreet in en vanaf wanneer gelden ze?
De renovatieverplichtingen om niet-residentiële gebouwen aan een minimaal energieprestatieniveau te laten voldoen, worden in verschillende fasen opgelegd.
In een eerste fase - sinds 1 januari 2022 - worden er vier energiebesparende maatregelen opgelegd:
- indien de dakisolatie de isolerende waarde van 0,75 m² K/W niet behaalt, dan moet er dakisolatie geplaatst worden met een maximale U-waarde van 0,24 W/m²K;
enkele beglazing moet vervangen worden door hoogrendementsglas met een minimale U-waarde van 1 W/m² K;
koelinstallaties die ouder zijn dan 15 jaar en gebruik maken van koelmiddelen op basis van ozonafbrekende stoffen of gebruik maken van koelmiddelen met een GWP-waarde van minstens 2500, moeten vervangen worden (en mogen geen gebruik maken van dergelijke koelmiddelen, noch ozonlaagafbrekende of andere schadelijke stoffen bevatten);
ook verwarmingsinstallaties van meer dan 15 jaar oud moeten vernieuwd worden. Bovendien mag er geen nieuwe stookolietank geïnstalleerd worden als er een aardgasnet beschikbaar is.
Aan deze maatregelen moeten zowel grote als kleine niet-residentiële gebouwen binnen de vijf jaar na het verlijden van de authentieke akte houdende aankoop, dan wel vestigen van een opstal- of erfpachtrecht, voldoen. Koop je een bedrijfsgebouw of kantoor dat reeds voldoet aan deze minimumeisen, dan geldt deze verplichting uiteraard niet.
Daarbovenop moeten kleine niet-residentiële eenheden die op het moment van de aankoop een energieprestatiecertificaat met label D, E of F hebben en die samen een niet-residentieel gebouw vormen en in totaliteit worden overgedragen, bij een verkoop vanaf 1 januari 2022 binnen de 5 jaar minstens een energieprestatielabel C behalen.
Vanaf 1 januari 2023 start er een tweede fase, waarin grote niet-residentiële eenheden die vanaf die datum worden overgedragen, binnen de 5 jaar na de aankoop - nl.: vanaf de bijhorende notariële akte - niet alleen aan de vier bovenvermelde minimumeisen moeten voldoen, maar ook over een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 5% moeten beschikken. Vanaf dan zal bovendien - net zoals bij kleine niet - residentiële gebouwen en residentiële gebouwen het geval is - een EPC grote niet-residentiële gebouwen worden ingevoerd, dat bij verkoop en verhuur verplicht aanwezig moet zijn. Vanaf 1 januari 2025 moet elk groot niet-residentieel gebouw verplicht over dergelijk EPC beschikken, zelfs al wordt dit gebouw niet verkocht of verhuurd.
De eis van 5% hernieuwbare energie zal vanaf 1 januari 2030 vertaald worden naar een minimaal te behalen energieprestatielabel voor wat betreft deze grote niet-residentiële gebouwen.
Wat met mede-eigendommen die bestaan uit zowel residentiële en niet-residentiële entiteiten?
Deze vraag rees al meteen, aangezien renovatiewerken heel vaak op gebouwniveau worden uitgevoerd, denk maar aan het plaatsen van dakisolatie. Het kan evenwel niet de bedoeling zijn dat omwille van het feit dat een niet-residentiële eenheid in een gebouw verkocht wordt, aan de overige eenheden ook plots renovatieverplichtingen worden opgelegd. In die optiek voorziet de regelgever dat de werken beperkt worden tot het niveau van de desbetreffende niet-residentiële eenheid.
Meer in het bijzonder:
moeten enkel de dakdelen van de desbetreffende niet-residentiële eenheid gerenoveerd worden. Tenzij alle eenheden van het gebouw in één keer worden overgedragen, moeten de gemeenschappelijke daken dus niet aangepakt worden in het kader van deze maatregelen (let wel: in het kader van woningkwaliteit geldt voor residentiële gebouwen wel een dakisolatieverplichting!);
moet enkel de enkele beglazing van de desbetreffende niet-residentiële eenheid vervangen worden (let wel: in het kader van woningkwaliteit geldt voor residentiële gebouwen wel een dubbel glas verplichting!);
moeten enkel de koelinstallaties die alleen de desbetreffende niet-residentiële eenheid van koeling voorzien, aan de nieuwe regeling voldoen; collectieve installaties worden dus niet meegenomen in de regeling;
moeten enkel de verwarmingsinstallaties die alleen de desbetreffende niet-residentiële eenheid van verwarming voorzien, aan de nieuwe regeling voldoen; collectieve installaties worden dus niet meegenomen in de regeling.
Wat indien je deze regels niet naleeft?
Na het afronden van de werken, kan je met een nieuw EPC - waaruit blijkt dat de nodige energiebesparende maatregelen werden uitgevoerd - aantonen dat aan alle verplichtingen voldaan zijn.
Is dit nieuwe EPC er niet binnen de 5 jaar na de overdracht of het vestigen van het opstal- of erfpachtrecht, of blijkt uit dit EPC dat niet alle nodige werken werden uitgevoerd? Dan kan er een omvangrijke administratieve geldboete van € 500 tot € 200.000 worden opgelegd.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
