Renoveren in mede-eigendom: de belangrijkste aandachtspunten op een rijtje!

Vrijwillige en (steeds meer) verplichte renovatie

Er zijn verschillende redenen waarom je als individuele mede-eigenaar of als VME zou beslissen om bepaalde werken in jouw appartement of aan de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw te (laten) uitvoeren.

Zo kan er uiteraard sprake zijn van vrijwillige werken, bv.: de VME vindt dat de gevel een likje verf kan gebruiken, een individuele mede-eigenaar of de VME wil zonnepanelen op het dak laten plaatsen, een individuele mede-eigenaar of de VME wil laadpalen installeren, …

Meestal gaat het evenwel over wettelijk verplichte werken die kaderen in de vooropgestelde klimaatdoelstellingen in Vlaanderen. Zo is het in het kader van woningkwaliteit bij verhuur verplicht om de daken van woningen en appartementsgebouwen voldoende te isoleren en om dubbele beglazing te voorzien. Een ander veelbesproken voorbeeld is de residentiële renovatieverplichting: kocht je sinds 1 januari 2023 een appartement aan met een EPC-label E of F in Vlaanderen? Dan heb je vijf jaar de tijd om dit minstens naar een EPC label D op te krikken. Let op: op termijn zal deze verplichting nog strenger worden en vanaf 2050 zelfs los van verkoop spelen!

Bijkomende drempel: de algemene vergadering

In een stelsel van mede-eigendom wordt er steeds een onderscheid gemaakt tussen privatieve en gemeenschappelijke delen.

Een mede-eigenaar kan - mits naleving van de statuten van het gebouw en eventuele stedenbouwkundige voorschriften - vrij beslissen over het uitvoeren van bepaalde werken in zijn/haar privatief deel (bv.: een muur schilderen, een extra kamer creëren, …). De beslissingen over werken aan de gemene delen moeten evenwel steeds aan de algemene vergadering van de VME worden voorgelegd.

Elk agendapunt moet met de juiste meerderheid worden gestemd. De syndicus zal geval per geval nagaan wat de vereiste meerderheden zijn:

• wettelijk verplichte werken (bv.: in het kader van het behalen van de woningkwaliteitsnormen of om te voldoen aan de residentiële renovatieverplichting): een gewone meerderheid van 50% + 1

• (andere) werken aan gemene delen (bv.: reparaties aan het gebouw, schilderwerken, …): bijzondere meerderheid van 2/3e

Er kunnen evenwel ook andere meerderheden spelen, bv.: de beslissing om privatieve zonnepanelen op het gemeenschappelijke dak te plaatsen. De vereiste meerderheid is 4/5e indien er met een exclusief gebruiksrecht of een opstalconstructie wordt gewerkt, maar 2/3e wanneer er een huurovereenkomst met de VME wordt afgesloten.

Naast de principiële beslissing over het uitvoeren van bepaalde werken, zal de syndicus ook een stemming houden over het bedrag/de timing van de op te vragen provisies voor het reservekapitaal en over wie de werken mag uitvoeren (wat meestal na voorlegging van verschillende offertes wordt beslist). Voor deze beslissingen zal ook de gewone meerderheid van 50% + 1 spelen.

In de praktijk wordt de vereiste meerderheid - nochtans dus slechts 50% + 1 - voor het uitvoeren van wettelijk verplichte werken jammerlijk genoeg vaak niet behaald. De hoofdreden hiervoor is wellicht dat elke mede-eigenaar uiteindelijk zijn/haar “eigen agenda” heeft en daarom anders denkt over het nuttig/nodig zijn van bepaalde werken, bv.: de eigenaar die van plan is binnenkort te verhuizen en te verkopen en geen kosten meer wil maken, de eigenaar-verhuurder die enkel de voor hem verplichte werken wil uitvoeren, de eigenaar-bewoner die al sinds jaar en dag eigenaar is en voor wie de renovatieverplichting (voorlopig nog) niet geldt,...

Nochtans is het weigeren van deze wettelijk verplichte werken ook voor de “andere” mede-eigenaars geen goede zaak: op termijn zal ook hun appartement immers mogelijks verkocht (en onder de renovatieverplichting vallen) of verhuurd worden (en onder de bepalingen van woningkwaliteit vallen). Het blokkeren van de nodige renovatiewerken aan de gemeenschappelijke delen doet dus de toekomstige waarde van alle appartementen in het gebouw verminderen.

Wat als de meerderheid niet wordt behaald?

De weigering van de algemene vergadering om bepaalde wettelijk verplichte werken uit te voeren, kan de verzoekende mede-eigenaar uiteraard in de problemen brengen. Stel bv. dat deze mede-eigenaar hierdoor niet aan de residentiële renovatieplicht kan voldoen doordat hij binnen de vijf jaar na aankoop geen EPC met label D kan voorleggen, dan riskeert deze mede-eigenaar een geldboete.

In dat geval, geeft de wet op gedwongen mede-eigendom de mogelijkheid aan de desbetreffende mede-eigenaar om binnen de vier maanden na de algemene vergadering naar de Vrederechter te stappen en een onrechtmatige, bedrieglijke of onwettige beslissing die hem/haar een persoonlijk nadeel oplevert (bv.: de boete wegens het niet voldoen aan de renovatieverplichting), nietig te laten verklaren.

Wat als een mede-eigenaar niet betaalt?

De syndicus is verplicht om alle genomen beslissingen van de algemene vergadering uit te voeren of te laten uitvoeren.

Als een mede-eigenaar de goedgekeurde en opgevraagde provisies voor de goedgekeurde werken niet betaalt, dan kan de syndicus alle (buiten)gerechtelijke maatregelen nemen voor de invordering hiervan.

Zo zal de syndicus een aangetekende brief aan de wanbetalende mede-eigenaar versturen. Wordt er vervolgens nóg niet betaald, dan zal er een gerechtelijke invorderingsprocedure worden opgestart. Tip: heeft de VME een rechtsbijstandverzekering afgesloten? Dan zijn de advocatenkosten hiervoor mogelijks gedekt!

Stel dat de wanbetalende mede-eigenaar het vonnis waarbij hij/zij wordt veroordeeld tot betaling niet vrijwillig zou uitvoeren, dan kan er een gerechtsdeurwaarder worden ingeschakeld met oog op gedwongen uitvoering. In het slechtste geval kan dit leiden tot de openbare verkoop van het appartement.

Initiatieven van de regering

Omdat het opzetten van renovatiewerken in appartementsmede-eigendom niet altijd een evidente opgave is, biedt de overheid hulp aan bij dit proces.

Op Vlaams niveau zijn er verschillende initiatieven gelanceerd om bepaalde renovaties of energiezuinige werken te bekostigen. Zo kan MijnVerbouwPremie onder bepaalde voorwaarden voor privatieve én gemene delen worden aangevraagd. Bij werken aan de gemene delen komt de premie toe aan de VME.

Op federaal niveau werd er op 25 september 2023 ook een wetsvoorstel ingediend waarin een aantal maatregelen staan die het nemen van die beslissingen voor VME’s makkelijker zou moeten maken, nl.:

• de verplichte opstelling van een meerjarenonderhoudsplan voor gebouwen met ten minste drie wooneenheden die 10 jaar of ouder zijn en de terbeschikkingstelling van dat plan aan kandidaat-kopers van een appartement;

• een aanpassing van de regels betreffende het reservekapitaal opdat dit een instrument zou worden in het kader van onderhoud en energetische renovatie;

• de wettelijke verankering van het recht van een VME om een kredietovereenkomst af te sluiten;

• de verduidelijking van de mogelijkheden om een VME op afstand beslissingen te laten nemen.

Het is nog even koffiedik kijken of dit wetsvoorstel zal worden goedgekeurd of niet.

Enkele tips van onze syndicus!

• hanteer een langetermijnvisie binnen de VME: het verplicht energiezuinig renoveren van (appartement)gebouwen is een feit: het geen kwestie is van “of”, maar een kwestie van “wanneer”. Het continu uitstellen of tegenstemmen van wettelijk verplichte werken heeft dan ook weinig zin. Een handig vertrekpunt is een energetische studie van het appartementsgebouw waarna een “meerjarenrenovatieplan” kan worden opgemaakt;
  
  

• houd er rekening mee dat de afhandeling van grote renovatiewerken enige tijd in beslag kan nemen en er - bij gebrek aan voldoende reservekapitaal - ook financiële middelen moeten worden vrijgemaakt;

bezorg de agendapunten ruim op voorhand aan jouw syndicus: indien je een bepaald punt voor het eerst opwerpt tijdens de algemene vergadering, dan kan daarover niet rechtsgeldig worden gestemd. Dit betekent dat het agendapunt pas op de eerstvolgende (bijzondere) algemene vergadering kan worden gestemd. Hoe vroeger je het agendapunt aan de syndicus bezorgt, hoe meer tijd de syndicus ook heeft om juridische/technische inlichtingen in te winnen (bv. premie-onderzoek bij de gemeente, studie, …) en hoe meer kans dat de algemene vergadering een weloverwogen beslissing kan nemen.