De Rentmeester, bewaker van het rendement op jouw vastgoedportefeuille
Thomas Verschaeve
Verantwoordelijke beleggingsvastgoedEens een investering in vastgoed is gerealiseerd, heb je de keuze om zelf de opvolging ervan op je te nemen dan wel je hierbij te laten ontzorgen. Daarbij kan een rentmeester het beheer van je vastgoed van jou overnemen, zodat je kan gespaard blijven van alle zorgen die hiermee gepaard zouden kunnen gaan. Nieuwsgierig of dit iets voor jou is ? Wij geven je graag mee wat dit precies inhoudt.
- Vastgoedinvesteringen zitten in de lift
- Welke meerwaarde kan een rentmeester voor jou betekenen?
- Wat kost deze ontzorging jou?
- Betaalzekerheid, 100% ontzorging én zekerheid
Vastgoedinvesteringen zitten in de lift, maar brengen ook zorgen met zich mee eens de huurder gevonden is
Eén op de vijf vastgoedtransacties kaderen actueel binnen een investering met het oog op verhuur en het behalen van rendement. Wat betreft verkoop van nieuwbouw entiteiten gebeurt zelfs bijna één op de twee aankopen door een investeerder.
Huur én rendement creëren
De meeste vastgoedinvesteringen gebeuren op aanraden van een accountant of andere (zaken) relatie want “vastgoed geeft nu éénmaal - mits goed beheer - een hoger rendement dan een spaarboekje”.
Steeds meer eigenaar-verhuurders vinden na aankoop de weg naar een vastgoedmakelaar voor het verhuren van hun beleggingspand. Een mooie stap in de juiste richting om het rendement van hun investering te optimaliseren, een doorgedreven screening en onderzoek is immers een must. Een ‘slechte’ huurder is nefast en heeft heel vaak desastreuze gevolgen voor het beoogde rendement.
In vele gevallen eindigt het bewaken van het rendement echter bij de eigenlijke verhuur van het pand. Éénmaal een huurovereenkomst is getekend, en bijgevolg de huurgelden binnenkomen, stopt de samenwerking. Echter, verhuren is één zaak, de huur correct innen én rendement creëren op een investering is een ander.
Welke meerwaarde kan een rentmeester voor jou betekenen?
Optimalisatie
Waar het werk van een bemiddelaar meestal eindigt bij de ondertekening van de huurovereenkomst, start het werk van een rentmeester. De rentmeester neemt de rol van de verhuurder op zich en wordt het vaste aanspreekpunt van de huurder en dit 24/7.
Het is belangrijk, in kader van de optimalisatie van het huurrendement, om het verhuurde goed permanent te monitoren en tijdig actie te nemen, waar nodig. Acties die rendementsverhogend werken en bijgevolg vermijden dat jouw rendement daalt of zelfs helemaal negatief wordt.
Werkveld rentmeester
In de breedte kun je het beheer van een vastgoedportefeuille opdelen in 3 werven:
1. Administratief beheer
Dit omvat ondermeer het verzamelen van de gegevens voor de opmaak van het basisdossier:
- aanvragen van alle noodzakelijke dossierstukken mbt de verhuurde panden, bv. EPC (energieprestatiecertificaat),
- check solvabiliteit en credibiliteit van de huurder(s),
- huurovereenkomsten,
- waarborgen,
- plaatsbeschrijvingen,
- registratie huurovereenkomsten en plaatsbeschrijvingen,
- regeling meterstanden,
- brandverzekeringen verhuurder en huurder(s),
- contracten toeleveringsbedrijven,
- bestendige bankopdrachten,
- sleutelbeheer.
Daarnaast omvat het administratief beheer ook alle acties die ondernomen dienen te worden lopende de huurovereenkomsten. Denk hierbij aan:
- jaarlijkse afrekeningen algemene kosten bij het huren van een eigendom in mede-eigendom,
- communiceren jaarlijkse indexaties aan de huurder(s),
- verdeling kosten technische interventies,
- afwikkelingen mbt huurderwissels.
2. Financieel beheer
Het financieel beheer heeft als doel de geldstromen van een dossier nauwgezet op te volgen en bij te sturen waar nodig. Dit omvat een ruim takenpakket:
- controles en inschrijvingen van de rekeningen en uitvoeren van verschuldigde betalingen,
- jaarlijkse verdeling van de kosten tussen huurder(s) en verhuurder,
- invorderen van de huurgelden en kosten bij de huurder(s),
- berekening jaarlijkse indexaties obv de getekende huurovereenkomsten,
- opstellen van een maandelijkse afrekening voor de verhuurder door middel van maandelijkse toelichtende staten,
- periodiek overmaken van de tegoeden aan de verhuurder,
- ondernemen van nodige stappen bij wanbetaling huurder(s) ,
- uitsturen van rappels of ingebrekestellingen naar nalatige huurder(s).
Bij wanbetaling van de huurder(s) zal, afhankelijk van de gekozen beheersformule:
- ofwel: het dossier kant-en-klaar worden gemaakt zodoende te kunnen indienen bij de Vrederechter, waarbij de procedure an sich wordt gevoerd door de verhuurder zelf of diens raadsman.
- ofwel: zal de rentmeester - in het kader van het afgesloten beheersmandaat en bijhorende machtigingen, met het oog op totale ontzorging - de procedure zélf voeren.
3. Technisch beheer
De essentie van technisch beheer bestaat er vooral uit om de verhuurder niet meer dan noodzakelijk te doen betalen bij technische interventies en snel en accuraat te handelen:
- technische problematieken mbt het gehuurde goed snel aanpakken en een goede communicatie behouden met de huurder,
- correct kunnen inschatten van de noden,
- opvragen en vergelijken van prijsoffertes,
- opvolging en coördinatie van de uit te voeren werken.
In functie van de afspraken binnen het beheersmandaat worden deze technische interventies autonoom opgevolgd door de rentmeester, dan niet in nauw overleg met de verhuurder. Of je gaat voor de gulden middenweg waarbij een plafond wordt afgesproken (bv. 250 euro) waarbinnen de rentmeester autonoom mag handelen en voor interventies boven het afgesproken bedrag voorafgaandelijk overleg moet plaatsvinden.
Wanneer er in de diepte wordt gekeken naar een optimaal beheer van een vastgoedpatrimonium, kun je een onderverdeling maken in een aantal niveaus:
- Property management: Waarbij er vooral operationeel wordt gewerkt. Dit omvat de communicatie met huurders, onderhoud, rapporteringen, incasso,...;
- Asset management: Hieronder verstaan we het tactisch benaderen van de portefeuille zoals het maken van budgetteringen, performance analyses, onderhoudsplannen,...);
- Portfolio management: Dit heeft als doel om een bepaalde horizon te bepalen door middel van het nemen van beslissingen met betrekking tot duurzaamheid, risico's, visie,...
Die gecombineerde aanpak, waarbij zowel in de breedte als in de diepte wordt gewerkt, zorgt voor een permanente optimalisatie van het rendement van jouw vastgoedinvestering en een maximale ontzorging.
Wat kost deze ontzorging jou?
Een professionele, ervaren rentmeester betaalt - net zoals een goede accountant - zichzelf terug. Marktconforme tarieven voor een rentmeester liggen - afhankelijk van het aangeboden dienstenpakket - tussen de 4 en 6% + btw, berekend op de door de huurder(s) betaalde gelden.
Echter, er kan uitgebreid worden naar all-in formules of extra zekerheden, bv. betaalzekerheid aan de verhuurder wanneer een huurder het zou laten afweten.
Betaalzekerheid, 100% ontzorging én zekerheid
Bij Dewaele Vastgoedgroep, met zo’n 37 jaar ervaring als rentmeester, en binnen de geest van de Patrimonie snappen we als geen ander dat huur én rendement niet altijd één en ondeelbaar is. Echter, een uitgebreide toolbox en een gedreven team experten - dat zich dagelijks focust op het beheer van de aan ons toevertrouwde portefeuille - stelt ons in staat om jouw vastgoed maximaal te laten renderen.
1. Financieel beheer
Het financieel beheer beperkt zich uitsluitend tot het opvolgen van de geldstromen en de administratie van desbetreffende dossier (‘financieel beheer’ en ‘administratief beheer’, zoals hierboven omschreven).
2. Klassiek beheer
Het klassiek beheer, de meest gekende vorm van rentmeesterschap, omvat het ‘administratief beheer’, het ‘financieel beheer’ en het ‘technisch beheer’, zoals hierboven omschreven.
3. Beheer met betaalzekerheid
Beheer met betaalzekerheid is, sinds de lancering 10 jaar geleden, uitgegroeid tot het meest gekozen product door onze verhuurders.
Naast de meest ruime ontzorging, geniet de verhuurder ook een zekerheid mbt financiële en juridische tussenkomst bij niet-betaling van de huurprijs door de huurder. En dit vanaf dag één, dus zonder wachtperiode, hetgeen uniek is op de markt. Voor jou vertaald betekent dit: sowieso huur op jouw rekening gestort, zélfs bij niet-betaling door de huurder, en dit zonder wachtperiode of administratieve rompslomp.
Bereken het rendement van je vastgoed
Met onze calculator kan je meerdere vastgoedopportuniteiten op dezelfde manier vergelijken: zonder uniforme berekeningsmethode is een correcte vergelijking namelijk niet mogelijk. Je kan de parameters aanpassen aan je persoonlijke situatie, en in slechts drie stappen krijg je een overzicht van het te verwachten rendement.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Onze tips gratis in je mailbox!
Schrijf je in voor onze nieuwsbrief en ontvang gratis nuttige tips en advies over alles wat met wonen en vastgoed te maken heeft!
Een prangende vraag?
We staan voor je klaar
Je levenslange partner in wonen en ondernemen
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
