Successieplanning met vastgoed

Wat is successieplanning van onroerende goederen?

Successieplanning met betrekking tot onroerend goed houdt in dat je jezelf de vraag stelt op welke manier je de onroerende goederen in je vermogen op de meest optimale manier zou kunnen overdragen (naar bijvoorbeeld de volgende generatie). Niet alleen op de meest fiscaalvriendelijke manier, maar ook op een manier waarbij de overlater zich comfortabel voelt. Denk bijvoorbeeld aan de wens tot het behoud van (een deel van) inkomsten en/of de controle van het geschonken/overgedragen vermogen.

Welke technieken kunnen bij een successieplanning van vastgoed gehanteerd worden?

Een eerste belangrijke nuance is de vraag of het al dan niet gaat om de gezinswoning.

Voor de gezinswoning bestaat er immers een gunsttarief, dat aan de langstlevende partner toelaat om deze te erven aan een tarief van 0% erfbelasting.

Voor wat betreft de gezinswoning bestaat de meest fiscaal interessante optie er dus in te zorgen dat deze volledig toekomt (in volle eigendom) aan de langstlevende partner. Dit kan door toewijzing via een testament of via een aanpassing in het huwelijkscontract.

Naast voormelde techniek voor wat betreft de gezinswoning, kan men voor andere onroerende goederen dan de enige eigen woning gebruik maken van volgende technieken:

1. Schenking van onroerend goed

Voor de schenking van onroerend goed is er steeds een notariële akte nodig. De notaris dient deze akte te registreren waardoor er schenkbelasting verschuldigd zal zijn door de begiftigde van de schenking. Hoeveel de schenkbelasting zal bedragen is afhankelijk van de waarde van het geschonken goed en van de verwantschap tussen schenker en begiftigde.

Tarief schenking onroerend goed in rechte lijn en tussen partners

Tarief schenking onroerend goed tussen andere personen

https://www.dewaele.com/nl/adv...Gezien het progressieve tarief van de schenkbelasting, kan er worden overwogen om te werken met gefaseerde schenkingen (‘een schenking in schijven’), beter bekend in de volksmond als de ‘salami-schenking’.

1.1 Salami-schenking

De Salami-schenking is een techniek waarbij men een onroerend goed gefaseerd schenkt. Tussen elke schenking laat men een periode van minimum 3 jaar verstrijken. Door dit tijdsinterval vermijdt men het zogenaamde progressievoorbehoud. Voornoemd progressievoorbehoud houdt in dat er voor de berekening van de verschuldigde schenkbelasting rekening zal worden gehouden met alle onroerende schenkingen die binnen eenzelfde termijn van drie jaar tussen dezelfde personen plaatsvinden. Op die manier wil men vermijden dat er kleine opeenvolgende schenkingen plaatsvinden telkens aan het laagste tarief.

Voor omvangrijke vastgoedportefeuilles komt het er dus op neer tijdig te starten met voormelde techniek.

1.2 Schenking onder voorbehoud van vruchtgebruik

Schenkt men in volle eigendom, doet een schenker afstand van zijn rechten op het gebruik en/of de inkomsten van het onroerend goed.

Wanneer men echter zou opteren om een onroerend goed te schenken met voorbehoud van vruchtgebruik, verkrijgt de begiftigde enkel de blote eigendom van het goed. De vruchtgebruiker (schenker) behoudt dan het recht tot genot en gebruik van het geschonken onroerend goed én hij/zij heeft ook het recht om de vruchten ervan op te strijken (bv. huurinkomsten). Een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik wordt courant toegepast vanuit de optiek dat de schenker een soort behoud van inkomsten voor zichzelf wenst te organiseren.

De blote eigenaar is dus eigenaar van het onroerend goed, maar zijn eigendomsrecht wordt in zekere zin beperkt.

Kan een blote eigenaar dan niets doen? Het (blote) eigendomsrecht kan worden verkocht, op zijn beurt worden weggeschonken of in hypotheek worden gegeven, op voorwaarde dat dit niet uitdrukkelijk wordt verboden in de initiële schenkingsakte.

De blote eigenaar kan slechts de volle eigendom verkopen of wegschenken met goedkeuring van de vruchtgebruiker, die op zijn beurt zijn of haar vruchtgebruik dan mee verkoopt of wegschenkt.

1.3 Schenking onder last

Bij een schenking onder last wordt het onroerend goed in volle eigendom geschonken, maar wordt er aan de begiftigde een bepaalde last (= verplichting) opgelegd.

Deze last kan zijn: de verplichting om een periodieke geldsom of een rente te betalen, de verplichting om het pand te onderhouden,…

Opgelet: deze last moet proportioneel zijn. Indien deze immers te hoog is, wordt de schenking als het ware tenietgedaan.

Het voordeel van deze techniek is dat de schenker hiermee een bepaalde (financiële) zekerheid geniet (bv. periodieke inkomsten).

2. Verkoop van het vastgoed

Dit kan onder andere zinvol zijn in een scenario waarbij een oom zijn woning wil nalaten aan zijn neven/nichten. De oom verkoopt het vastgoed aan de neven/nichten en schenkt al dan niet nadien (een gedeelte van) de verkregen koopsom.

De tarieven in de erfbelasting lopen voor dit type erfgenamen op tot 55% (!), wat een stuk hoger ligt dan de som van de te betalen verkooprechten en de schenkbelasting op de geschonken geldsom.

Indien u de huurinkomsten wil behouden van het verkochte pand of u wil het verkochte pand blijven bewonen, kan een verkoop onder voorbehoud van vruchtgebruik een oplossing bieden. Opgelet, de verkooprechten worden in dit geval steeds betaald op de waarde in volle eigendom van het verkochte goed. Bij het overlijden van de verkoper, dooft het vruchtgebruik uit en wordt de koper volle eigenaar zonder hierop erfbelasting te betalen.

2.1 verkoop op lijfrente

In tegenstelling tot bij een klassieke verkoop betaal je de koopsom niet in één keer. Gewoonlijk betaal je een gedeelte van de koopsom contant (een ‘boeket’) bij het verlijden van de notariële akte, gevolgd door een periodieke vergoeding gespreid over een toekomstige maar onzekere periode. Essentieel hierbij is dat het gaat om een kanscontract. Zowel koper als verkoper hebben een gelijke kans op ‘winst’ of ‘verlies’, afhangend van een onzekere gebeurtenis, zijnde het moment van overlijden van de verkoper(s).

Aangezien de wet veronderstelt dat in de praktijk deze lijfrente niet wordt betaald door de koper, komt het erop neer om voldoende bewijzen van de betaling bij te houden. Dit kan door middel van het bewaren van bankuittreksels.

3. Afstand van vruchtgebruik

Afstand van vruchtgebruik vindt plaats wanneer een eigenaar eenzijdig beslist om afstand te doen van zijn of haar vruchtgebruik ten voordele van de blote eigenaar(s).

Fiscaal is dit een zeer interessante oplossing. Voornoemde afstand geeft enkel aanleiding tot het heffen van een algemeen vast recht van 50 euro op voorwaarde dat in het verleden reeds erf- of schenkbelasting werd betaald op de waarde van de volle eigendom. (Erfbelasting ingeval er sprake is van een erfrechtelijk ontstaan vruchtgebruik, schenkbelasting ingeval deze werd voorbehouden ten tijde van de schenking van desbetreffend onroerend goed.)

Hoe? Bij de notaris door middel van een notariële akte.

De Vlaamse Belastingdienst gaat er standaard vanuit dat de afstand van vruchtgebruik is ingegeven vanuit een begiftigingsoogmerk. Om dus te vermijden dat voornoemde afstand als een schenking zou worden aanzien, is het belangrijk dat er in de notariële akte wordt gemotiveerd waarom deze afstand niet met zo'n oogmerk plaatsvindt. Bijvoorbeeld bij panden die een te grote onderhoudskost vragen, kan je door afstand te doen van het vruchtgebruik deze kost overhevelen naar de erfgenaam/begiftigde.

4. Inbreng in een vennootschap

De bestaande vastgoedportefeuille wordt (geheel of gedeeltelijk) ingebracht in een bestaande of een nieuw opgerichte patrimoniumvennootschap. De inbrenger ontvangt in ruil voor zijn/haar inbreng aandelen van de vennootschap, die hij/zij vervolgens op een fiscaalvriendelijke manier kan schenken aan de volgende generatie. Ook met vennootschappen kan men dus aan successieplanning doen. Meer hierover? Lees dan zeker dit artikel.

Vastgoed inbrengen in vennootschap: fiscaal voordelig(er)?

Bij de inbreng van een onroerend goed in een vennootschap wordt er een onderscheid gemaakt naargelang de aard van het onroerend goed. Ingeval het gaat om residentieel vastgoed (bewoond of bestemd tot bewoning) is er in Vlaanderen een verkooprecht verschuldigd van 12% op de ingebrachte waarde. Voor niet-residentieel vastgoed geldt er een nultarief. Bij deze laatste inbreng is slechts het algemeen vast recht van €50 verschuldigd.

Vervolgens kan men de aandelen notarieel schenken aan een vlak tarief van 3% (in rechte lijn en tussen partners) of 7% (schenkingen tussen alle andere personen).

U maakt nu waarschijnlijk de bedenking: eerst mijn onroerende goederen inbrengen aan 12% of 0% verkooprecht om vervolgens de aandelen te schenken en opnieuw 3% of 7% schenkbelasting te betalen, dat is toch al bij al een dure aangelegenheid? Toch kan dit in bepaalde situaties een aanzienlijke besparing opleveren! In rechte lijn bedraagt de erfbelasting 27% vanaf €250.000 per erfgenaam. Tussen broers en zussen, of andere personen, loopt dit percentage op tot 55% vanaf €75.000. Afhankelijk van de situatie, is de inbreng van het vastgoed in een (patrimonium)vennootschap gevolgd door de schenking van aandelen zeker een te overwegen piste!

Naast bovenstaande fiscale motieven, kunnen er natuurlijk ook familiale motieven spelen om voornoemde techniek toe te passen:

• Het familiaal patrimonium samenhouden
  
  Bij overlijden bestaat immers het risico op versnippering van de nalatenschap en dient er in bepaalde gevallen overgegaan te worden tot een verkoop van de activa. Door de inbreng worden weliswaar de deelbewijzen van de vennootschap verdeeld, maar kan het patrimonium worden samengehouden.
  
• In het kader van familiale ondernemingen
  
  De onroerende goederen maken vaak een belangrijk deel uit van de waarde van een familiale onderneming. Door het onroerend goed onder te brengen in een patrimoniumvennootschap, kunnen deze aandelen geschonken worden aan de niet-actieve familieleden.