Hoe worden de tarieven van een syndicus bepaald?
Sofie Demeulemeester
Legal managerWie in een appartementsgebouw woont of zijn kantoor houdt in een bedrijfsverzamelgebouw, zal vermoedelijk geregeld kosten betalen voor de syndicus. Maar wat gebeurt er nu precies met dat geld?
- Ereloon versus kosten van een syndicus
- De betaling van de kosten van een syndicus
- Welke taken worden uitgevoerd door de syndicus?
Ereloon versus kosten van een syndicus
De kosten voor de syndicus worden steeds doorgerekend aan de eigenaar van de VME. Verhuurt deze eigenaar zijn pand? Dan kan de syndicus geen afrekening aan de huurder overmaken, aangezien hij hiermee zelf geen contractuele band heeft. De eigenaar kan wél een deel van die kosten doorrekenen aan de huurder.
De kosten die een eigenaar betaalt aan de syndicus bestaan uit:
de kosten voor de gemeenschappelijke delen (vb. elektriciteit voor de verlichting in de hal & voor de garagepoort, onderhoudscontract voor de lift, kosten conciërge, schoonmaakkosten…)
het ereloon voor de taken die de syndicus uitvoert. Een syndicus staat immers in voor het administratief, financieel en technisch beheer van het gebouw. Hier komt heel wat werk bij kijken zodat hier ook een prijskaartje aan vasthangt.
Het tarief inzake ereloon kan per syndicus verschillen. Daarbij worden de vaste diensten van de syndicus (vb.: het organiseren van de jaarlijkse algemene vergadering, bewarende maatregelen treffen, daden van voorlopig beheer stellen,...) vergoed via een forfaitair ereloon, terwijl de aanvullende prestaties (vb.: het organiseren van een Buitengewone algemene vergadering, het organiseren van vergaderingen van de raad van mede-eigendom, de VME vertegenwoordigen bij het verlijden van notariële aktes,...) bijkomend - aan een vooraf bepaald tarief - worden aangerekend.
Bij de syndic afdeling van Dewaele is de bepaling van voornoemd ereloon voor de vaste diensten afhankelijk van de kenmerken van het gebouw, bijvoorbeeld het aantal privatieven. Daar waar zowel bij een klein als bij een groot gebouw onder andere de boekhouding in orde moet gebracht worden en er een algemene vergadering moet plaatsvinden, zal het overige werk immers merkelijk verschillen wanneer er 10 appartementen in het gebouw zijn ten opzichte van 100 appartementen. Indien je een exacte prijs wenst te weten voor het beheer van je gebouw, raden we aan om een offerte op te vragen.
De betaling van de kosten van een syndicus
Alle facturen van een gebouw komen bij de syndicus toe en worden door de syndicus betaald vanop de rekening van de VME en verwerkt in de boekhouding. Het ereloon wordt ook gefactureerd aan het gebouw en komt dus ook in die boekhouding terecht.
Aangezien facturen snel betaald moeten worden, vraagt de syndicus meestal voorschotten op om deze facturen te vereffenen. Per jaar kunnen 2 tot 4 provisies opgevraagd worden en dit wordt bepaald aan de hand van de begroting tijdens de algemene vergadering.
Op het einde van het boekjaar wordt een globale afrekening gemaakt waarbij alle kosten en facturen in kaart worden gebracht. Deze globale afrekening wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de algemene vergadering. Na goedkeuring wordt er op basis hiervan een individuele afrekening per eigenaar opgemaakt, waarbij het aandeel dat een mede-eigenaar in het geheel moet betalen, verrekend wordt.
Welke taken worden uitgevoerd door de syndicus?
Wettelijk gezien bestaat het takenpakket van de syndicus uit volgende zaken:
De algemene vergadering bijeenroepen conform de wettelijke bepalingen.
De beslissingen van de algemene vergadering notuleren in het daartoe bestemd register.
De beslissingen van de algemene vergadering uitvoeren en laten uitvoeren.
Bewarende maatregelen treffen en daden van voorlopig beheer stellen.
Het vermogen van de Vereniging van Mede-eigenaars beheren. Daartoe zal de syndicus één keer per jaar een afrekening opmaken.
De Vereniging van Mede-eigenaars vertegenwoordigen zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken.
In geval van een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel, de inlichtingen zoals bepaald in artikel 3.94 §§1-2 van Boek 3 van het BW verstrekken aan de notaris, éénieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of aan de overdrager.
Aan elke persoon, die het gebouw krachtens een persoonlijk of zakelijk statuut bewoont, doch in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum meedelen van de vergaderingen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemene delen te laten geworden.
Het overdragen van het volledige dossier van beheer aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering, binnen een termijn van 30 dagen na de beëindiging van zijn syndicusmandaat.
Het afsluiten van een aansprakelijkheidsverzekering die de uitoefening van zijn taak als syndicus dekt.
Ervoor zorgen dat de mede-eigenaars inzage kunnen nemen in alle niet private documenten en gegevens over de mede-eigendom.
Het bewaren van het postinterventiedossier indien dit aanwezig is.
Het voorleggen van meerdere kostenramingen op grond van een vooraf opgemaakt bestek voor wat betreft de opdrachten en contracten waarbij mededinging verplicht is.
Het voorleggen van een jaarlijks evaluatierapport m.b.t. de geregeld verrichte leveringen aan de gewone algemene vergadering.
Het voorleggen aan de algemene vergadering van mogelijke belangenvermenging tussen de Vereniging van Mede-eigendom en de syndicus zelf of de in de wet bepaalde (rechts)personen, vooraleer een overeenkomst wordt afgesloten tussen de betrokken partijen.
Het bijhouden van de persoonsgegevens (naam, adres, de gedeelten en de referenties van de kavels) van wie gerechtigd is deel te nemen aan de algemene vergadering en het overmaken van deze informatie aan de mede-eigenaar of notaris zoals bepaald in art. 3.89 §5, 14° van Boek 3 van het BW.
Het voeren van de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningstelsel.
Het opmaken van een begrotingsraming voor zowel de lopende uitgaven als de buitengewone te verwachten kosten. Deze begrotingen dienen jaarlijks te worden voorgelegd aan de algemene vergadering.
Het bijwerken van het reglement van interne orde telkens de algemene vergadering hiertoe besluit.
Het verrichten van de kennisgevingen bepaald in art. 3.93 §5, 1° en 2° van Boek 3 van het BW (tegenwerpelijkheid aan eenieder die houder is van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed).
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
