- Home
- Advies
- Wat brengt 2024 qua nieuwe regelgeving op het vlak van vastgoed in Vlaanderen en Brussel?
Wat brengt 2024 qua nieuwe regelgeving op het vlak van vastgoed in Vlaanderen en Brussel?
Sofie Demeulemeester
Legal managerEen nieuw jaar brengt traditioneel ook de nodige nieuwigheden qua regelgeving met zich mee. Ook op het vlak van vastgoed, is dit opnieuw het geval. Zo zijn er veranderingen voor wie (ver)koopt, (ver)huurt, (ver)bouwt én voor wie bemiddelt. We blikken even terug (“wat laten we achter?”) en kijken daarna - zoals het hoort - vooruit (“wat is er nieuw?”).
- Meeneembaarheid van registratierechten is verleden tijd… of toch niet?
- De federale woonbonus voor tweede verblijven is afgeschaft
- De 6% btw-regeling bij aankoop van een nieuwbouwwoning na afbraak en heropbouw verdwijnt in heel België
- De 6% btw-regeling in het kader van de afbraak en heropbouw zelf wordt wél permanent wettelijk verankerd in heel België
- De Vlaamse sloop en heropbouw-premie wordt verlengd
- EPC gemene delen: overal verplicht, behalve bij nieuwbouw
- Mijn VerbouwPremie gemene delen: aanvraagmodule up and running sinds 01.02.2024
- Verhoging registratierechten bij het vestigen en overdragen van een recht van opstal en recht van erfpacht
- Brusselse huurders kunnen sinds 6 januari 2024 genieten van een voorkeurrecht
- Nieuw KB Bemiddelingsopdrachten (“KB Alexia”)
Meeneembaarheid van registratierechten is verleden tijd… of toch niet?
Sinds 1 januari 2024, is de overgangsregeling m.b.t. de meeneembaarheid van de verkooprechten - ook wel registratierechten genoemd - in Vlaanderen ten einde. Deze overgangsregeling kwam er toen het gunsttarief inzake verkooprechten op 1 januari 2022 daalde tot 3% en 1%. Kopers hadden vanaf dat moment de keuze tussen het huidige 3%/1%-tarief zónder de meeneembaarheid of het oude 6%/5%-tarief mét de meeneembaarheid.
Ondanks het uitdoven van deze regeling, blijft het voorlopig toch nog mogelijk om van de meeneembaarheid door teruggave te genieten. Dit is de situatie waarbij je eerst een “nieuwe” woning aankoopt en pas nadien je “oude” woning verkoopt. Deze teruggave is - op voorwaarde dat de basisregels inzake meeneembaarheid worden nageleefd - nog verder mogelijk indien:
de “oude” woning werd aangekocht (= aktedatum) voor 01.01.2022;
de “nieuwe” woning werd aangekocht (= aktedatum) uiterlijk 31.12.2023;
de “oude” woning diende tot hoofdverblijfplaats van de verkoper gedurende 18 maanden vóór de aankoop (= aktedatum) van de “nieuwe” woning;
de verkoop (= aktedatum) van de “oude” woning plaatsvindt binnen de 2 jaar na de aankoop (= aktedatum) van de “nieuwe” woning.
De federale woonbonus voor tweede verblijven is afgeschaft
Vanaf 1 januari 2024 werd hetfederaal fiscaal voordeel van de tweede woning afgeschaft. Dit betekent dat hypothecaire leningen - aangegaan vanaf 1 januari 2024 - niet meer kunnen worden ingebracht in het langetermijnsparen.
De 6% btw-regeling bij aankoop van een nieuwbouwwoning na afbraak en heropbouw verdwijnt in heel België
Ondanks eerdere beloftes tot verlenging ervan, werd alsnog beslist om de tijdelijke maatregel - waarbij promotoren na een afbraak en heropbouw de gebouwde woning konden verkopen aan 6% btw - niet te verlengen. De tijdelijke regeling liep hierdoor af op 31 december 2023.
Een lichtpunt is dat er wél wordt voorzien in een overgangsmaatregel die van kracht is sinds 1 januari 2024 en loopt tot en met 31 december 2024. Concreet houdt dit in dat voor projecten waarvoor de omgevingsvergunning m.b.t. de heropbouw van de woning werd aangevraagd bij de bevoegde overheid vóór 1 juli 2023 en waarbij het project en de kopers voldoen aan de opgelegde voorwaarden, in 2024 nog 6% btw mag worden aangerekend op de facturen m.b.t. de constructiewaarde.
Vanaf 1 januari 2025 is het verhaal van verkoop aan 6% btw evenwel definitief voorbij.
De 6% btw-regeling in het kader van de afbraak en heropbouw zelf wordt wél permanent wettelijk verankerd in heel België
Daar waar de aankoop van een afgebroken en heropgebouwde woning aan 6% btw dus uitdooft, kan de afbraak en heropbouw ervan zelf wél blijvend aan 6 % btw gebeuren. In plaats van de permanente regeling in de 32 centrumsteden en de tijdelijke regeling in de periode 1 januari 2021 t.e.m. 31 december 2023 voor de rest van België, is er sinds 1 januari 2024 één permanente regeling voor heel België van kracht.
Meer in het bijzonder kunnen volgende (rechts)personen genieten van een verlaagd btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van een woning:
particulieren die zelf hun enige en eigen woning laten bouwen met een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m2;
particulieren en rechtspersonen die woningen laten bouwen om daarna langdurig te verhuren in het kader van het sociaal huisvestingsbeleid.
Voor particulieren en rechtspersonen die niet voldoen aan deze (sociale) voorwaarden - denk maar aan de heropbouw van tweede verblijven, investeringspanden,... - maar wél konden genieten van de permanente regeling in de 32 centrumsteden, wordt tevens een overgangsregeling voorzien waarbij de werken die gefactureerd worden tot eind 2024 nog onder het 6% btw-tarief vallen. Dit op voorwaarde dat de bijhorende omgevingsvergunning vóór 1 juli 2023 werd ingediend.
De Vlaamse sloop en heropbouw-premie wordt verlengd
De reeds bestaande Vlaamse sloop- en heropbouw-premie - die was voorzien t.e.m. 31 december 2023 - werd voor onbepaalde tijd verlengd. De premie bedraagt € 10.000 per bouwproject - zelfs al bestaat dit uit verschillende gebouwen - waarvoor de omgevingsvergunning werd aangevraagd vanaf 1 januari 2021. De premie moet bovendien - digitaal - worden aangevraagd binnen de 3 maanden na de goedkeuring van deze omgevingsvergunning.
Voor aanvragen van omgevingsvergunningen die worden ingediend sinds 1 januari 2024 gelden er een aantal bijkomende eisen. Zo zijn er extra voorwaarden m.b.t. het verwijderen van asbest en mag er geen aansluiting op het aardgasdistributienet meer zijn.
Pas op: dit fiscaal voordeel kan niet worden toegekend aan bouwheren-natuurlijke personen die al van het gunsttarief van 6% btw kunnen genieten (zie uitleg in de titel hierboven). Anderzijds zal de premie welkom zijn voor alle bouwheren-natuurlijke personen die voortaan uit de 6 btw-regeling-boot vallen.
EPC gemene delen: overal verplicht, behalve bij nieuwbouw
Het EPC gemene delen is sinds 1 januari 2022 verplicht in appartementsgebouwen - los van het feit of het gaat om een VME of niet - met minstens 2 residentiële eenheden. Er werd voor gekozen om de invoering hiervan via een getrapt systeem te laten verlopen, afhankelijk van de grootte van het appartementsgebouw, nl.:
1 januari 2022: appartementsgebouw met minstens 15 gebouweenheden
1 januari 2023: appartementsgebouw met 5 t.e.m. 14 gebouweenheden
1 januari 2024: appartementsgebouw met 2 t.e.m. 4 gebouweenheden
zodat sinds 1 januari 2024 de verplichting algeheel geldt. Breng je dit niet in orde? Dan riskeer je een administratieve geldboete van € 500 tot € 5.000.
Hierop geldt slechts één uitzondering: bij nieuwbouwappartementen moet het EPC gemene delen er pas zijn 10 jaar en één maand na het verkrijgen van de omgevingsvergunning.
Mijn VerbouwPremie gemene delen: aanvraagmodule up and running sinds 01.02.2024
Nadat de uitrol meerdere keren werd uitgesteld, is het sinds 1 februari 2024 mogelijk om via een online aanvraagmodule een MijnVerbouwPremie voor appartementsgebouwen aan te vragen voor werken die worden uitgevoerd in de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw (bv.: dak, buitenmuur, gemene ramen, warmtepomp,…). Deze aanvraagprocedure verloopt in twee stappen:
Stap 1
Dit deel van de premie - de zogenaamde basispremie - kan niet per appartement worden aangevraagd. De VME of syndicus maakt dan ook een gebouwdossier aan, voorzien van diverse documenten zoals bvb. de lijst van alle eigenaars en de basisakte, waarna zij vervolgens voor diverse categorieën van werken premie-aanvragen kan doen.
Niet onbelangrijk: werd deze premie aangevraagd voor 1 februari 2024, dan is het niet mogelijk om de premie onder stap 2 nog aan te vragen. Is je aanvraag nog in behandeling? Dan annuleer je deze best en dien je best een nieuwe aanvraag tot het bekomen van een basispremie (= stap 1) in.
Stap 2
Op basis van het gebouwdossier, kunnen individuele eigenaars-bewoners of -verhuurders, nog een aanvraag tot het bekomen van een aanvullende premie indienen. Let wel: enkel eigenaars-bewoners uit de laagste of middelste inkomenscategorie en eigenaars-verhuurders aan woonmaatschappijen komen hiervoor in aanmerking.
Ook hier werd in een overgangsmaatregel voorzien: indien de aanvraag gebeurt vóór 1 februari 2025, mogen de bijhorende facturen die dateren vanaf 1 juli 2020 worden aangewend. De algemene regel - volgens dewelke uiterlijk 2 jaar na de datum van de eindfactuur de aanvraag moet worden ingediend - is in deze overgangsperiode m.a.w. niet van toepassing.
Verhoging registratierechten bij het vestigen en overdragen van een recht van opstal en recht van erfpacht
Bij de vestiging en overdracht van een recht van opstal of een recht van erfpacht, waren er tot voor 1 januari 2024 2% registratierechten verschuldigd op het totaal van de vergoedingen die de erfpachter of de opstalhouder aan de eigenaar moesten betalen gedurende de volledige duurtijd van het recht.
Sinds 1 januari 2024 wordt dit percentage opgetrokken naar 5%.
Het nieuwe tarief speelt voor:
onderhandse overeenkomsten ondertekend op of na 1 januari 2024;
alle authentieke akten ondertekend op of na 1 januari 2024 voor zover er geen voorafgaandelijke onderhandse overeenkomst (met vroegere datum) werd opgesteld.
Brusselse huurders kunnen sinds 6 januari 2024 genieten van een voorkeurrecht
Voor nieuwe verkoopdossiers in het Brussels Gewest, is de eigenaar die de desbetreffende woning verhuurt, sinds 6 januari 2024 verplicht om de zittende huurder(s) eerst de kans te geven om de woning aan te kopen.
Er gelden wel een aantal voorwaarden om te kunnen genieten van dit voorkeurrecht. Zo moet de huurder gedomicilieerd zijn in de woning en zijn huurcontracten van korte duur - d.i. 3 jaar of minder - uitgesloten. Daarnaast is de huurder niet verplicht om op het voorkeurrecht in te gaan en kan de eigenaar in afwachting van de reactie van de huurder, de woning wel al te koop stellen.
Deze nieuwe regeling stuit op enorm veel kritiek - zowel om praktische als om juridische redenen - vanwege CIB, Federia, SNCP, Verenigde Eigenaars en BVS. Er wordt dan ook bekeken om een vernietigingsberoep in te dienen bij het Grondwettelijk Hof. Ondertussen blijft de regeling verder lopen.
Nieuw KB Bemiddelingsopdrachten (“KB Alexia”)
Daar waar sinds 2007 het KB Freya de spelregels aangaande bemiddelingsopdrachten tussen vastgoedmakelaars en consumenten bepaalde, werd dit KB sinds 1 februari 2024 vervangen door het (nieuwe) KB Alexia.
Het KB Alexia voorziet een aangepaste regeling inzake herroeping en opzeg(vergoedingen) van de bemiddelingsovereenkomsten en legt ook de nodige transparantie op m.b.t. de omvang van de opdracht en de bijhorende publiciteit die wordt gevoerd. Daarnaast moet er ook duidelijk meegegeven worden welke bijkomende kosten er - in het kader van verplichte attesten - kunnen zijn naast het ereloon en wordt bepaald hoe de maandelijkse rapportering en eindrapportering naar de consument toe mag en moet gebeuren.
De oude regels van het KB Freya blijven van toepassing voor bemiddelingsopdrachten ondertekend vóór 1 februari 2024.
Wil je geïnformeerd worden bij wijzigende wetgeving op vlak van vastgoed?
Schrijf je in op onze nieuwsbriefGerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
