Wat brengt 2023 qua nieuwe regelgeving op het vlak van vastgoed in Vlaanderen?
Sofie Demeulemeester
Legal managerEen nieuw jaar, brengt traditioneel ook de nodige nieuwe regelgeving met zich mee. Voor wie in 2023 een huis, appartement of bedrijfsgebouw (ver)koopt of verhuurt in Vlaanderen, zorgt dit voor een aantal aandachtspunten. Wij lijsten de belangrijkste hieronder op.
- Renovatieverplichting voor residentiële woningen
- Renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen: een nieuwe fase
- EPC NR voor grote niet-residentiële gebouwen
- EPC gemene delen gaat een nieuwe fase in!
- Informatieplicht overstromingsgevoeligheid: belangrijke wijziging
- Verkooprechten
- Hervorming ereloon notaris
- Dubbelglasnorm: strengste fase gaat in
- Langetermijnsparen voor onroerende investeringen
Renovatieverplichting voor residentiële woningen
Wie vanaf 01.01.2023 een akte laat verlijden voor de aankoop van een residentieel goed - nl.: een huis, appartement, studio, …-, moet ervoor zorgen dat deze woning binnen de 5 jaar na aktedatum aan een minimaal energieprestatieniveau voldoet.
Dit energieprestatieniveau wordt aangetoond aan de hand van het energieprestatiecertificaat - ook wel “EPC” genoemd - waarbij voorlopig - dit wordt naarmate de tijd vordert, stapsgewijs verstrengd - minstens een label D behaald moet worden. Concreet betekent dit dat woningen die over een EPC-label E of F beschikken, binnen de 5 jaar zodanig gerenoveerd moeten worden dat een EPC met minstens label D wordt afgeleverd. Het EPC is bovendien een handig hulpmiddel om te zien welke energetische ingrepen - vb.: isolatie, dubbel glas,... - tot een beter label kunnen leiden.
Niet onbelangrijk: als koper kan je voor deze renovatie mogelijks een beroep doen op financiële ondersteuning vanwege de Vlaamse Overheid, zoals MijnVerbouwLening of MijnVerbouwPremie. Voor MijnVerbouwPremie zal er een online aanvraagplatform beschikbaar zijn vanaf 01.04.2023.
Meer weten? Neem dan hier een kijkje!
Renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen: een nieuwe fase
Wat betreft deze renovatieverplichting, ging de eerste fase al in op 01.01.2022. Meer in het bijzonder gelden voor niet-residentiële gebouwen die sindsdien werden aangekocht, volgende energiebesparende maatregelen:
indien de dakisolatie de isolerende waarde van 0,75 m² K/W niet behaalt, dan moet er dakisolatie met een maximale U-waarde van 0,24 W/m²K geplaatst worden;
enkele beglazing moet vervangen worden door hoogrendementsglas met een minimale U-waarde van 1 W/m² K;
koelinstallaties die ouder zijn dan 15 jaar en gebruik maken van koelmiddelen op basis van ozonafbrekende stoffen of gebruik maken van koelmiddelen met een GWP-waarde van minstens 2500, moeten vervangen worden (en mogen geen gebruik maken van dergelijke koelmiddelen, noch ozonlaagafbrekende of andere schadelijke stoffen bevatten);
ook verwarmingsinstallaties van meer dan 15 jaar oud moeten vernieuwd worden. Bovendien mag er geen nieuwe stookolietank geïnstalleerd worden als er een aardgasnet beschikbaar is.
Aan deze verplichtingen moet voldaan zijn binnen de vijf jaar na het verlijden van de authentieke akte houdende aankoop, dan wel het vestigen van een opstal- of erfpachtrecht. Deze verplichting geldt uiteraard niet als het een bedrijfsgebouw of kantoor in kwestie al voldoet aan deze minimumeisen.
Daarbovenop moeten kleine niet-residentiële eenheden die op het moment van de aankoop een energieprestatiecertificaat met label D, E of F hebben en die samen een niet-residentieel gebouw vormen en in totaliteit worden overgedragen, bij een verkoop vanaf 01.01.2022 binnen de 5 jaar minstens een EPC-label C behalen.
Vanaf 01.01.2023 gaat een tweede fase in. Hierbij moeten grote niet-residentiële eenheden die vanaf die datum worden overgedragen, binnen de 5 jaar na de bijhorende notariële akte niet alleen aan de 4 bovenvermelde minimumeisen moeten voldoen, maar ook over een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 5% beschikken.
Daarbovenop moeten kleine niet-residentiële eenheden die op het moment van de aankoop een energieprestatiecertificaat met label E of F hebben en die niet samen een niet-residentieel gebouw vormen en/of niet in totaliteit worden overgedragen, bij een verkoop vanaf 01.01.2023 binnen de 5 jaar minstens een EPC-label D behalen.
Meer weten? Neem dan hier een kijkje!
EPC NR voor grote niet-residentiële gebouwen
Hand in hand met voornoemde tweede fase qua renovatieplicht voor (grote) niet-residentiële gebouwen, geldt er vanaf 01.01.2023 ook een EPC-verplichting voor deze gebouwen.
Dit houdt in dat bij verkoop, overdracht van erfpacht of opstal, maar ook bij verhuur - tenzij er in dat laatste geval geen publiciteit wordt gevoerd - van dergelijk gebouw, een geldig EPC beschikbaar moet zijn. Dit EPC wordt EPC NR genoemd en wordt opgemaakt door een energiedeskundige type D. In tegenstelling tot de geldigheidsduur van het EPC residentiële gebouwen, het EPC kleine niet-residentiële gebouwen en het EPC gemene delen, is dit EPC NR slechts 5 jaar geldig.
EPC gemene delen gaat een nieuwe fase in!
Sinds 01.01.2022 geldt ook voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw een EPC-verplichting, het zogenaamde EPC gemene delen. Deze verplichting geldt ongeacht of er op dat moment een verkoop of een verhuur van een appartement binnen het gebouw plaatsvindt.
Deze verplichting wordt gefaseerd ingevoerd afhankelijk van de grootte van het gebouw. Vanaf 01.01.2023 gaat hierbij een nieuwe fase in:
1 januari 2022 | appartementsgebouwen met minstens 15 gebouweenheden |
1 januari 2023 | appartementsgebouwen met 5 t.e.m. 14 gebouweenheden |
1 januari 2024 | appartementsgebouwen met 2 t.e.m. 4 gebouweenheden |
Beschik je als VME niet over een dergelijk EPC, dan loop je het risico te worden bestraft met een administratieve geldboete van € 500 tot € 5.000.
Informatieplicht overstromingsgevoeligheid: belangrijke wijziging
Vanaf 01.01.2023 wordt de informatieplicht inzake de overstromingsgevoeligheid - de zogenaamde watertoets - aangepast. Deze informatieplicht geldt zowel voor aankopen, overdrachten van vruchtgebruik, erfpacht en opstal, inbrengen in een vennootschap, als voor verhuringen voor meer dan 9 jaar.
Daar waar men tot 31.12.2022 enkel een onderscheid maakte tussen effectief en mogelijk overstromingsgevoelig gebied voor het gehele perceel - met gebouw -, is het op vandaag mogelijk om de kandidaat-koper/-huurder gedetailleerder te informeren over de overstromingskans. Daardoor wordt nu duidelijk of de overstromingsgevoeligheid enkel slaat op (een deel van) het perceel of ook op het gebouw.
De overstromingsgevoeligheid wordt respectievelijk aangeduid voor het perceel - de P-score - en voor het gebouw - de G-score. Staan er meerdere gebouwen op het perceel, dan zal er per gebouw - aan de hand van een gebouw-ID - een G-score worden weergegeven.
De P- en G-score worden telkens afzonderlijk aangeduid aan de hand van 4 klasses:
klasse A: dit is de laagste klasse en duidt erop dat er geen indicatie is van enig overstromingsrisico
klasse B: bij een perceel en/of gebouw geheel of gedeeltelijk gelegen in valleigebied met een kleine kans op overstromingen in geval van klimaatverandering bij zeer grote extremiteiten en/of falen van beschermingsinfrastructuur (vb.: gronden die bij dijkdoorbraken kunnen overstromen in geval van extreme weersomstandigheden)
klasse C: kleine kans op overstromingen onder huidig klimaat
- klasse D: middelgrote overstromingskans onder huidig klimaat. In dit geval moet er in de publiciteit ook een overstromingssymbool
worden voorzien. Valt ook/enkel het perceel onder deze klasse D, dan moet (ook) dit symbool in de publiciteit worden voorzien, nl.:
Meer weten? Neem dan hier een kijkje!
Verkooprechten
Het nieuwe jaar brengt voorlopig geen grote aanpassingen wat betreft de verkooprechten met zich mee. Enkel volgende zaken worden aangepast:
een wijziging van de omschrijving van de landbouwgronden die in aanmerking komen voor het 10%-tarief. De Vlaamse Regering zal voortaan enkel kijken naar de stedenbouwkundige bestemming en niet langer naar de feitelijke toestand. Dit om oneigenlijk gebruik van dit 10%-tarief te vermijden;
de tolerantie van het causaal verband wordt in geval van sloop en heropbouw of een ingrijpende energetische renovatie, verlengd van 2 naar 3 jaar. Dit betekent dat een koper van een gezinswoning die van het gunsttarief van 1% wil genieten maar al een andere woning of bouwgrond heeft, nu een jaar langer de tijd krijgt om die woning of bouwgrond te verkopen om zo effectief van het 1%-tarief te kunnen genieten. Aangezien deze regeling met terugwerkende kracht wordt ingevoerd, kunnen kopers die een gezinswoning aankochten sinds 01.01.2022, ook van deze aanpassing gebruik maken;
tot slot: wat betreft de aankoop van een gezinswoning, is 2023 het laatste jaar waarin je als koper kan kiezen tussen de oude gunsttarieven (nl.: 5% of 6%) mét meeneembaarheid of de nieuwe tarieven (1% of 3%) zonder meeneembaarheid.
Meer weten? Neem dan hier een kijkje!
Hervorming ereloon notaris
Vanaf 01.01.2023 betaalt de koper een stuk minder ereloon - niet te verwarren met de verkooprechten die aan de overheid moeten worden betaald - aan de notaris als hij een woning aankoopt. Voorwaarde is dat de koper een natuurlijke persoon is en dit zijn enige woning betreft, waar hij bovendien zelf in gaat wonen.
Wie een woning koopt die
100.000 EUR tot 350.000 EUR kost, zal gemiddeld 1.000 EUR minder betalen voor de aankoop en de financiering van zijn woning;
tussen de 350.000 EUR en 850.000 EUR kost, zal een korting krijgen die evenwel gradueel wordt verlaagd;
De korting heeft drie bestanddelen:
een vermindering van gemiddeld 10% op het ereloon van de notaris voor de koopakte;
een vermindering van 20% op het ereloon van de notaris voor de kredietakte;
een vast bedrag voor de dossierkosten die de notaris mag aanrekenen voor beide akten, nl.: 750 euro voor de eerste akte (verkoop of krediet) en 550 euro voor de bijkomende akte (krediet, hypothecaire volmacht).
Dubbelglasnorm: strengste fase gaat in
Net zoals bij dakisolatie, wordt in het kader van woningkwaliteit - van groot belang in het kader van verhuur - sinds 01.01.2021 inzake de dubbelglasnorm eerst gekeken naar het EPC-kengetal. Is dit EPC-kengetal lager dan
600 kWh/m² voor een open bebouwing
550 kWh/m² voor een halfopen bebouwing
450 kWh/m² voor een gesloten bebouwing
400 KWh/m² voor een appartement
, dan wordt geen verdere aandacht besteed aan het al dan niet aanwezig zijn van dubbele beglazing.
Ligt dit EPC-kengetal hoger of is er geen EPC opgemaakt, dan zal wél gecontroleerd worden of in de volledige woning dubbele beglazing is voorzien. Het ontbreken van dubbele beglazing wordt dan afgestraft als volgt:
Te hoog EPC-kengetal en dubbele beglazing ontbreekt in 1 woonlokaal | Te hoog EPC-kengetal en dubbele beglazing ontbreekt in meerdere woonlokalen | |
01.01.2021 - 31.12.2022 | Inbreuk categorie I | Inbreuk categorie I |
vanaf 01.01.2023 | Inbreuk categorie I | Inbreuk categorie II = ongeschiktheid woning |
Een ongeschiktheid van de woning - nl.: een inbreuk categorie II - houdt vervolgens in dat deze niet meer verhuurd mag worden; een grote impact dus!
Meer weten? Neem dan hier een kijkje!
Langetermijnsparen voor onroerende investeringen
Het fiscaal voordeel van het langetermijnsparen voor onroerende investeringen gaat na jarenlange politieke discussie, in 2023 dan toch haar laatste jaar in. Voor de op 01.01.2024 al bestaande contracten, blijft de regeling evenwel nog bestaan. Investeren in vastgoed in 2023 is dus de boodschap om dit voordeel nog te kunnen genieten.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
