Verzekeringen in mede-eigendom

Welke verzekering moet de syndicus afsluiten?

Vooreerst is de syndicus wettelijk verplicht om een beroepsaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Deze verzekering dekt schade die voortvloeit uit fouten, vergissingen en nalatigheden in het beheer van de gemeenschappelijke delen door de syndicus zelf. Denk bijvoorbeeld aan een administratieve fout - zoals het per ongeluk te laat betalen van een factuur - wat extra kosten voor de vereniging van mede-eigenaars kan opleveren.

Deze BA-verzekering moet er zijn zowel voor de professionele syndicus (bv.: Dewaele Syndic) als voor de niet-professionele of vrijwillige syndicus (bv.: een mede-eigenaar in een kleiner appartementsgebouw). Het is de verantwoordelijkheid van de syndicus om deze verzekering zelf af te sluiten en daarvan ook de kosten te dragen.

Welke verzekeringen mag/moet de vereniging van mede-eigenaars afsluiten?

De vereniging van mede-eigenaars (afgekort “VME”) kan verschillende verzekeringen voorzien. De basis zal steeds de brandverzekering van het appartementsgebouw zijn (de zogenaamde “blokpolis”), maar er zijn nog heel wat interessante uitbreidingen mogelijk. Wij zetten deze verzekeringen even voor jou op een rijtje!

Voor alle duidelijkheid: de VME beslist zélf op de algemene vergadering welke dekkingen zij wel of niet in haar verzekeringspakket wil voorzien. Vervolgens zal de syndicus dit administratief afhandelen.

• Brandverzekering gebouw (= de zgn. “blokpolis”)
  
  Hoewel een brandverzekering voor het appartementsgebouw wettelijk gezien niet verplicht is, wordt dit bijna altijd verplicht via de basisakte van het gebouw.
  
  Een brandverzekering in België omvat een aantal wettelijk verplichte dekkingen (nl.: brand, bliksem, ontploffing, aanslagen, terrorisme en natuurrampen). Daarnaast zijn er ook facultatieve waarborgen die in quasi elke brandverzekering aanwezig zijn (bv.: waterschade, glasbreuk en elektriciteitsschade).
  
  De blokpolis dekt zowel schade aan de privatieve appartementen, als aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw (bv.: inkomhal, lift, trappenhal, …). Een blokpolis is ook vaak goedkoper dan een individuele verzekering per appartement, net omdat de verzekeraar meerdere appartementen en de gemene delen tegelijk verzekert en zo een voordeliger tarief kan aanbieden.

• Burgerlijke Aansprakelijkheid vereniging van mede-eigenaars en (eventueel) haar organen
  
  De vereniging van mede-eigenaars heeft de mogelijkheid om een BA-verzekering te voorzien voor de VME en haar organen (bv.: de rekening-commissaris, de raad van mede-eigendom, …).
  
  Dit is eigenlijk een soort familiale verzekering voor schade die door de VME en haar organen aan derden wordt veroorzaakt. Denk bijvoorbeeld aan de stoep van het appartementsgebouw die niet sneeuwvrij werd gemaakt waarna een voorbijganger ten val komt, een afvalcontainer die tegen een geparkeerde wagen rolt, de rekening-commissaris die iets in zijn boekhouding vergeet na te zien, de raad van mede-eigendom die een fout begaat, …

• Verzekering rechtsbijstand
  
  De facultatieve verzekering rechtsbijstand kan van bijzonder groot belang zijn voor een vereniging van mede-eigenaars omdat deze verzekering juridische en financiële ondersteuning biedt bij diverse geschillen en gerechtelijke procedures.
  
  Enerzijds dekt deze verzekering de kosten van juridische adviezen, erelonen van advocaten en gerechtelijke procedures in geval van conflicten met aannemers (bv.: tienjarige aansprakelijkheid), leveranciers (bv.: betwiste facturen) of zelfs mede-eigenaars (bv.: invordering achterstallige provisies). Anderzijds komt de verzekering ook tussen in het aanstellen van een expert voor het opzoeken van de oorzaak van een schadegeval, tot zelfs het opmaken van een plaatsbeschrijving (bv.: bij afbraak van het pand naast het appartementsgebouw).

• Ongevallenverzekering voor de bewoner-klusser (zonder arbeidsovereenkomst)
  
  Regelmatig is er in het appartementsgebouw een handyman die - vrijwillig en zonder arbeidsovereenkomst - een aantal klusjes op zich neemt. De VME kan ervoor kiezen om deze persoon extra te beschermen door een ongevallenverzekering voor de bewoner-klusser te voorzien.
  
  Stel bijvoorbeeld dat deze handige Harry van de ladder valt bij het vervangen van een lamp, dan zal deze verzekering zijn medische kosten en/of invaliditeit dekken.

• Verzekering arbeidsongevallen (met arbeidsovereenkomst)
  
  In sommige appartementsgebouwen is ook personeel mét een arbeidsovereenkomst te werk gesteld, bv.: een vaste conciërge, een poetsfirma,… In deze situatie is de VME wettelijk verplicht om een verzekering arbeidsongevallen te voorzien.

• Tip: gebouw in beheer bij Dewaele Syndic? Go Syguro!
  
  Om de mede-eigenaars bij Dewaele Syndic zo volledig mogelijk te ontzorgen, werd onder de naam “Syguro” een partnership afgesloten tussen Dewaele en erkend verzekeringsmakelaar Group Casier.
  
  Alle gebouwen in beheer bij Dewaele Syndic krijgen hierdoor de kans om aan te sluiten op een groepsaankoop voor bovenstaande verzekeringen (de zgn. “Syn-cover”). Dit verzekeringspakket voorziet in de belangrijkste voorwaarden en waarborgen aan een bijzonder sterke prijs-kwaliteitsverhouding!

Welke verzekeringen mag/moet de individuele mede-eigenaar afsluiten?

• Brandverzekering verhuurde woning
  
  Als je jouw appartement verhuurt, is het in Vlaanderen wettelijk verplicht om een brandverzekering voor het verhuurde pand af te sluiten. In de praktijk zal dat echter vaak niet meer nodig zijn aangezien er meestal al een brandverzekering voor het appartementsgebouw zal zijn, die zowel schade aan gemeenschappelijke delen als de privatieve delen dekt (cfr. supra).
  
  In Brussel is er geen wettelijke verplichting in het kader van verhuur, maar de basisakte van het gebouw zal dit meestal wél verplichten.

• Brandverzekering inhoud
  
  Als eigenaar van een appartement ben je wettelijk niet verplicht om een brandverzekering af te sluiten voor schade aan de inboedel van jouw appartement na brand, diefstal, inbraak en waterschade. Toch is het sterk aangewezen om de inhoud van je woonst bijkomend te beschermen.
  
  Wie wil, kan daarbij nog een stapje verder gaan en de verzekering uitbreiden met een polis “onroerende verfraaiingen”. Dit zijn alle wijzigingen, onroerend geworden door incorporatie, na de aankoop aangebracht aan het privatief appartement. Denk bijvoorbeeld aan een marmeren badkamer, een professionele keuken, eiken deuren, …

• Verzekering Burgerlijke Aansprakelijkheid Familiale/Gezin
  
  Een BA-verzekeraar zorgt voor dekking van de financiële gevolgen van jouw aansprakelijkheid voor de schade die jij of een gezinslid (en eventueel ook jouw huisdier) aan een derde berokkent. Deze verzekering is niet wettelijk verplicht, maar wordt in de praktijk sterk aanbevolen. Denkbare situaties zijn: jouw kind stoot de geparkeerde elektrische fiets van de buurman om, jouw hond bijt in het been van de postbode, …

• Verzekering Rechtsbijstand
  
  Niet enkel een vereniging van mede-eigenaars, maar ook individuele mede-eigenaars kunnen gebaat zijn bij een bijkomende verzekering “Rechtsbijstand”. Zo komt het wel vaker voor dat er een dispuut tussen de eigenaar-verhuurder en de huurder ontstaat m.b.t. schade in het appartement, wat tot een procedure voor het Vredegerecht leidt.

Welke verzekeringen mag/moet de huurder afsluiten?

• Brandverzekering gehuurde woning (huurdersaansprakelijkheid)
  
  Als je een appartement huurt, is het in Vlaanderen wettelijk verplicht om een brandverzekering voor huurdersaansprakelijkheid af te sluiten.
  
  In Brussel is er geen wettelijke verplichting, maar de huurovereenkomst van het appartement zal dit meestal wél verplichten.

• Brandverzekering inhoud
  
  Cfr. supra.

• Verzekering Burgerlijke Aansprakelijkheid Familiale/Gezin
  
  Cfr. supra.

Hoe verloopt de praktische afhandeling van een schadegeval?

De afhandeling van een schadegeval bij de verzekeraar verloopt in een aantal gestructureerde stappen. Hieronder verduidelijken we voor jou de algemene/gebruikelijke flow die in de praktijk wordt gehanteerd.

• Fase 1: vaststelling schade en aangifte
  
  Bij schade aan de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw is het belangrijk dat de syndicus steeds zo snel mogelijk wordt verwittigd. Bij urgente situaties kan de syndicus zgn. “dringende en voorlopige maatregelen” nemen. Stel bijvoorbeeld dat de kelder onder water staat, dan kan de syndicus in eerste instantie een lekdetectiefirma aanstellen. Vervolgens zal de syndicus aangifte van het schadegeval doen bij de blokpolisverzekeraar (zie fase 2).
  
  Bij schade in een privatief mag een mede-eigenaar zelf de nodige stappen zetten (bv.: aannemers contacteren voor een herstelbestek, eventueel aansprakelijke partijen contacteren, …). Vervolgens bezorgt hij alle relevante informatie aan de syndicus zodat er aangifte kan worden gedaan van het schadegeval (zie fase 2).

• Fase 2: aangifte van het schadegeval
  
  De syndicus staat steeds in rechtstreeks contact met de verzekeringsmakelaar en voert ook alle communicatie (dus ook indien de schade privatief is!). De verzekeringsmakelaar zal op haar beurt de blokpolisverzekeraar contacteren.
  
  De aangifte van het schadegeval moet minstens volgende zaken bevatten:
  
  - beschrijving van de feiten
  - foto’s van de schade(oorzaak)
  - ander bewijsmateriaal (bv.: mailverkeer, verslagen, gegevens van een aansprakelijke tegenpartij …)
  - ev. bestekken/offertes
  - ev. facturen (bv.: indien er reeds dringende en voorlopige maatregelen zijn geweest)
  - polisnummer
  - btw-attest met vermelding van het rekeningnummer van de VME (bij schade aan de gemeenschappelijke delen)
  
  Zorg er dus zeker voor dat je alle relevante informatie m.b.t. de schade in jouw privatief of in de gemeenschappelijke delen van het gebouw aan de syndicus bezorgt!

• Fase 3: standpunt verzekeraar
  
  De eerste mogelijkheid is dat de blokpolisverzekeraar reageert dat er gehele/gedeeltelijke dekking van het schadegeval is.
  
  Meestal zal de blokpolisverzekeraar enkel instaan voor de gevolgschade en niet voor het herstel van de oorzaak. We verduidelijken dit met een voorbeeld: er is vochtschade (bv.: schimmel) in jouw appartement ten gevolge van een lek in het dak. In dat geval zal de blokpolisverzekeraar enkel de kosten vergoeden voor het wegwerken van de schimmel in jouw appartement (= gevolgschade), maar niet voor het herstel van het dak (= de oorzaak).
  
  Let op, er zijn natuurlijk ook een aantal specifieke situaties waarbij dit niet zo zwart-wit is en de verzekeraar bijkomende of andere voorwaarden vooropstelt (bv.: voor stormschade moet het minstens over een storm van 80 km/uur gaan voor er sprake kan zijn van een tussenkomst).
  
  Weet ook dat er steeds een vrijstelling is die de VME (bij schade in de gemeenschappelijke delen) of een mede-eigenaar (bij privatieve schade) zelf zal moeten dragen.
  
  Een tweede mogelijkheid is dat de verzekeraar reageert dat er bijkomend onderzoek nodig is vooraleer zij standpunt kan innemen. Het kan gaan om eenzijdige expertise (bv.: ter controle van herstelofferte) of een tegensprekelijke expertise (bv.: in aanwezigheid van eventueel aansprakelijke partijen). Het resultaat van deze onderzoeken is steeds een deskundigenverslag. Daarin zal duidelijk staan wat de schade precies inhoudt en wie daarvoor verantwoordelijk is.
  
  Ten slotte kan de blokpolisverzekeraar dekking afwijzen. In dat geval zal de VME of de individuele mede-eigenaar de schade zelf moeten dragen.

• Fase 4: verhaal bij de aansprakelijke partij
  
  In sommige gevallen kan er een voor de schade aansprakelijke partij worden aangeduid (bv.: een aannemer die de werken niet goed heeft uitgevoerd). De blokpolisverzekeraar kan deze partij aanschrijven met oog op het uitoefenen van verhaal. Dit betekent dat de verzekeraar zal proberen om, na het vergoeden van de gevolgschade aan de verzekerde, deze kosten terug te vorderen van de verantwoordelijke partij. De VME of een individuele mede-eigenaar heeft diezelfde mogelijkheid wat betreft de kosten voor het herstel van de oorzaak.
  
  Meestal gebeurt dit in de vorm van een “ingebrekestelling”, nl.: een formele schriftelijke kennisgeving waarbij een partij op de hoogte wordt gebracht van het feit dat er een fout werd begaan en deze situatie moet worden rechtgezet.
  
  Bij gebrek aan een minnelijke regeling, kan er een gerechtelijke procedure worden opgestart.