Het Vlaams regeerakkoord 2024: welke impact heeft dit voor de vastgoedsector?

1. Lagere registratierechten bij de aankoop van een enige en eigen woning

Een ietwat onverwachte beslissing, is de verlaging van de verkooprechten - ook wel registratierechten genoemd - bij de aankoop van de enige eigen woning. Waar deze registratierechten op vandaag nog 3% bedragen, dalen deze vanaf 1 januari 2025 naar 2%. Hierbij wordt de datum van de akte als ijkpunt genomen. Hierdoor kan wie op vandaag een compromis of wederzijdse aankoop-verkoopbelofte ondertekent, maar zijn/haar aankoopakte pas vanaf 01.01.2025 laat verlijden, van deze regeling genieten.

De rechtenvermindering - d.i. de extra korting op de registratierechten die je als koper van een bescheiding gezinswoning geniet - wordt mee verlaagd. Concreet zal deze € 1.867 bedragen bij een aankoop aan het gunsttarief van 2% i.p.v. de € 2.800 die gold bij het gunsttarief van 3%.

De vereiste dat het om de enige eigen woning van de koper(s) moet gaan, slaat ook op buitenlands vastgoed. Ben je eigenaar van een vakantiewoning in Spanje, dan kan je in Vlaanderen geen gezinswoning aankopen aan het gunsttarief, maar betaal je het standaardtarief van 12%. De Vlaamse Regering wil de komende legislatuur misbruik van dit gunsttarief tegengaan en zal daarom betere controles en informatiedoorstroming opzetten om na te gaan of kopers al eigenaar zijn van vastgoed in het buitenland.

2. Lagere registratierechten bij de aankoop van een enige eigen woning met het oog op een ingrijpende energetische renovatie of (gedeeltelijke) herbouw worden afgeschaft

Koop je op vandaag een enige eigen woning aan om deze vervolgens ingrijpend energetisch te renoveren of (gedeeltelijk) herop te bouwen, dan daalt het gunsttarief van 3% naar 1%.

Dit voordeel verdwijnt voor compromissen die worden ondertekend vanaf 1 januari 2025. Men kiest voor de datum van compromis en niet voor de aktedatum aangezien het gaat om een verstrenging van de regelgeving.

Indien je nog van deze regeling wil genieten, zal het dus belangrijk zijn om een compromis te ondertekenen vóór 1 januari 2025 (waarbij het er niet toe doet of in de desbetreffende compromis al dan niet nog een opschortende voorwaarde is opgenomen). Doe je dit niet, dan val je als koper terug op het gunsttarief voor de aankoop van de enige eigen woning die op dat moment al gedaald zal zijn van 3% naar 2%.

Pas op: een wederzijdse verkoop-aankoopbelofte is geen compromis! Werk je met een wederzijdse verkoop-aankoopbelofte, dan zal niet de datum van ondertekening van deze wederzijdse verkoop-aankoopbelofte, maar wel de aktedatum bepalend zijn voor de regeling waaronder je valt.

Met andere woorden:

• onderteken je op 15.10.2024 een compromis voor de aankoop van een enige eigen woning met het oog op renovatie en wordt de akte verleden op 02.01.2025, dan zal je wél nog gebruik kunnen maken van het systeem van 1% registratierechten;

• onderteken je op 15.10.2024 een wederzijdse verkoop-aankoopbelofte voor de aankoop van een enige eigen woning met het oog op renovatie en wordt de akte verleden op 20.12.2024, dan zal je wél nog gebruik kunnen maken van het systeem van 1% registratierechten;

• onderteken je op 15.10.2024 een wederzijdse verkoop-aankoopbelofte voor de aankoop van een enige eigen woning met het oog op renovatie en wordt de akte verleden op 02.01.2025, dan zal je geen gebruik meer kunnen maken van het systeem van 1% registratierechten.

3. Lagere registratierechten voor de aankoop van een beschermd monument worden afgeschaft

In Vlaanderen kennen we 2 gunsttarieven bij de aankoop van beschermd erfgoed:

• zo betaal je bij de aankoop van beschermd erfgoed slechts 6% verkooprechten als je vervolgens investeert in beheersmaatregelen, diensten of werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het behoud of de herwaardering van het beschermde pand en die werden goedgekeurd door het Agentschap Onroerend Erfgoed;

• wordt dit beschermd monument aangekocht als de enige en eigen woning van de koper(s), dan dalen de verkooprechten zelfs tot 1%.

Deze voordelen - die heel weinig benut worden - worden in het kader van de vereenvoudiging van de regelgeving, afgeschaft. Ondertussen is duidelijk dat dit zal gelden voor compromissen die worden ondertekend vanaf 1 januari 2025 (waarbij het er niet toe doet of in de desbetreffende compromis al dan niet nog een opschortende voorwaarde is opgenomen).

4. Hogere registratierechten voor beroepsverkopers

Wie na het indienen van een beroepsverklaring bij VLABEL werd erkend als beroepsverkoper en op beroepsmatige basis panden aankoopt en - eventueel na renovatie - binnen de 8 jaar terug doorverkoopt, heeft minder geluk. Deze beroepsverkopers - niet te verwarren met vastgoedmakelaars ! - zullen voortaan 6% registratierechten betalen in plaats van 4%.

Ondertussen is duidelijk dat deze nieuwe regelgeving zal worden toegepast op compromissen die vanaf 1 januari 2025 worden ondertekend (waarbij het er niet toe doet of in de desbetreffende compromis al dan niet nog een opschortende voorwaarde is opgenomen).

5. Afschaffing van gunstregimes qua onroerende voorheffing bij energiezuinige verbouwingen

Aangezien de regelgeving op het vlak van energiezuinigheid steeds strenger wordt, wordt bij verbouwingen quasi altijd rekening gehouden met de strengste normen. Daarom stelt men in het Vlaams regeerakkoord dat extra stimulansen om energiezuinig te renoveren, niet langer wenselijk zijn.

De vermindering van de onroerende voorheffing bij energiezuinige renovaties die een impact hebben op het E-peil, zal daarom afgeschaft worden. De datum van indiening van de bijhorende stedenbouwkundige vergunning is hierbij cruciaal en wordt momenteel op uiterlijk 30.09.2025 gelegd om nog van dit voordeel te kunnen genieten.

6. De Vlaamse Woonlening en de Vlaamse Woonwaarborg

De Vlaamse Regering wil dat de Vlaamse Woonlening - die op vandaag al wordt voorzien via het Vlaams Woningfonds - toegankelijker wordt en dat de doorlooptijd om deze lening te bekomen, korter wordt.

Daarnaast wil ze de Vlaamse Woonwaarborg - d.i. een systeem waarbij de Vlaamse Regering borg staat voor de 10% aan eigen middelen die de bank normaal vraagt aan kopers bij het aangaan van een lening - deze legislatuur invoeren.

7. De renovatieverplichting voor residentieel vastgoed wordt gefixeerd op een EPC-label D

Waar de Vlaamse Regering eerder (te?) ambitieuze doelstellingen maakte bij het invoeren van de renovatieplicht op 1 januari 2023, stelt ze deze nu bij. Op vandaag is de regeling dat je binnen de 5 jaar na aankoop van een woning in Vlaanderen, minstens een EPC-label D moet behalen. De bedoeling was om vanaf 2028 deze regelgeving te verstrengen, om finaal in 2050 voor elke woning in Vlaanderen een EPC-label A te kunnen afdwingen.

De bedoeling is dat de Vlaamse regering dit "verstrengingspad" dus parkeert en naar de toekomst toe vasthoudt aan het behalen van een EPC-label D. Bovendien krijg je hiervoor als koper voortaan 6 jaar de tijd na datum van de aankoopakte; op vandaag is deze termijn maar 5 jaar.

8. Oproep tot een veralgemeend BTW-tarief van 6% bij sloop en heropbouw

De Federale Regering besliste eerder al om de tijdelijke regeling van 6% BTW in het kader van sloop en heropbouw vanaf 1 januari 2025 te beperken. Hierdoor is bijvoorbeeld de aankoop van een nieuwbouwwoning aan 6% BTW vanaf die datum niet meer mogelijk; het BTW-tarief wordt in dat geval opnieuw 21%.

De Vlaamse Regering beseft dat het terugdringen van deze regeling in het kader van het klimaatbeleid en de nood aan betaalbaar wonen, geen logische stap is. In het Vlaams regeerakkoord wordt dan ook uitdrukkelijk gevraagd aan de federale overheid om een veralgemeend btw-tarief van 6% bij de sloop en wederopbouw te ondersteunen.

9. Appartementsgebouwen blijven niet in de kou staan: collectieve investeringsbeslissingen en uitrol van elektrische laadpunten

Een heel positief punt in het Vlaams Regeerakkoord, is de specifieke aandacht voor het leven in mede-eigendom.

Hierbij wordt uitdrukkelijk bepaald dat de Vlaamse Regering de renovatie van appartementsgebouwen in gedwongen mede-eigendom wil vereenvoudigen en stimuleren én dat men de instrumenten die renovatie bij appartementsgebouwen ondersteunen wil verfijnen met een nadruk op collectieve investeringsbeslissingen. Bovendien worden VME’s een belangrijke doelgroep van de Mijn VerbouwBegeleiding.

Daarnaast komt in het Vlaams regeerakkoord ook uitdrukkelijk de verdere uitrol van elektrische laadpunten voor elektrische wagens aan bod, waarbij er extra aandacht zal worden besteed aan de werkwijze in appartementsgebouwen; ook dit is heel erg positief aangezien een decretaal kader hiervoor dringend nodig is.

10. Stimuleren van een kwalitatieve en betaalbare private huurmarkt

Tenslotte haalt de Vlaamse Regering aan dat een gezond evenwicht tussen verhuurders en huurders essentieel is. Immers: enkel dan kan extra aanbod op de private huurmarkt aangetrokken worden en kunnen tegelijkertijd de belangen van de huurders gevrijwaard worden.

De Vlaamse regering voorziet hiertoe allerhande instrumenten, waarvan we er hier enkele nader toelichten:

1. Het conformiteitsattest - hét middel om de kwaliteit van woningen te waarborgen - wordt verder uitgerold over heel Vlaanderen. Het doel is m.a.w. dat dit in meer en meer steden en gemeentes een verplicht document wordt bij verhuur van een woning.

2. Eerder werden door de Vlaamse Regering minimale energienormen bepaald. Meer in het bijzonder betekent dit dat halfopen en vrijstaande woningen die worden verhuurd vanaf 1 januari 2030 minimaal een EPC-label E moeten hebben; voor rijwoningen en appartementen is dit een EPC-label D. Voldoet een huurwoning hier op 1 januari 2030 niet aan, dan wordt ze ongeschikt verklaard en mag ze niet meer verhuurd worden.
   
   In het Vlaams regeerakkoord werd voorzien om al vanaf 2028 een indexatieverbod in te voeren voor huurwoningen die op dat moment diezelfde normen nog niet halen; m.a.w.: de huurprijs van halfopen en vrijstaande woningen die niet minimaal een EPC-label E hebben en van rijwoningen en appartementen die niet minstens een EPC-label D hebben, kan vanaf dan niet meer worden geïndexeerd.
   

3. De Vlaamse Regering wil een Vlaams systeem voor de registratie van huurcontracten invoeren. Dit opdat enerzijds meer controle zou kunnen worden uitgevoerd op de woonkwaliteit van de huurwoningen die op de markt zijn en anderzijds opdat huurpremies en verminderingen van onroerende voorheffing vlotter toegekend zouden kunnen worden.
   
   Niet onbelangrijk: de Vlaamse Regering wil vermijden dat dit dubbel werk oplevert voor de verhuurders en zal dan ook in dialoog gaan met de federale overheid die op vandaag instaat voor de registratie van de huurovereenkomsten. Immers: op vandaag bestaan er reeds performante systemen om deze registratie in orde te brengen zodat het niet wenselijk is om dit aan te passen.
   

4. Bij nieuwe huurovereenkomsten, moeten verplicht de individuele kenmerken van het verblijfsdocument van de huurder worden vermeld. Dit houdt in dat verhuur aan sans papiers onmogelijk wordt.
   

5. Voor beschermde monumenten en geïnventariseerde panden zal het in bepaalde gevallen mogelijk worden om gemotiveerd af te wijken van de geldende Vlaamse wooncode en EPB-/EPC-eisen.
   

6. Er wordt een evaluatie voorzien van de handelshuurwet die in 1951 (!) werd ingevoerd.