Onze CEO deelt zijn visie over de Coronacrisis in de vastgoedmarkt

Voor de éérste keer in Filip Dewaele zijn vastgoedcarrière, maakt hij dergelijk disruptief moment mee in onze business. De vastgoedketen ligt quasi volledig stil. De vastgoedmakelaars kunnen zo goed als geen nieuwe dossiers opstarten, geen plaatsbezoeken doen, geen schattingen opmaken, geen fotosessies inplannen, geen plaatsbeschrijvingen opmaken, etc. zelfs niet in leegstaande panden, hetgeen toch vrij onbegrijpelijk is, volgens hem. Wij stelden onze CEO enkele vragen over deze ‘oorlog’.

Bekijk zijn video of lees de tekst hieronder:

1. “Welke invloed zal deze coronacrisis op termijn hebben op de vastgoedmarkt?”

“Als ik terugkijk naar de bankencrisis van 2008, dan is de crisis die we nu meemaken fundamenteel anders. In 2008 zagen we meer een “run on the bank”, de burgers haalden massaal hun spaargeld van de bank, terwijl de mensen nu naar de supermarkten spurten. In 2008 lag het liquiditeitsprobleem bij de banken, op vandaag is dit liquiditeitsprobleem bij de banken er niet. Mogelijks komt deze keer het liquiditeitsprobleem bij de ondernemingen te liggen, aangezien de inkomstenstroom bij sommige bedrijven volledig droog komt te staan.

Gelukkig is de liquiditeitenpositie bij de banken op vandaag 3x sterker dan in de bankencrisis, de Europese Centrale Bank speelt haar rol en pompt massaal geld in de economie om de effecten van de Corona-crisis te milderen. Er wordt dus naar de banken gekeken als belangrijke stakeholder om deze crisis te lijf te gaan. Ook de overheid neemt heel wat beslissingen.

Dé vraag is evenwel: zullen deze maatregelen ook voldoende zijn om de schok op de vastgoedmarkt op lange termijn op te vangen? De vastgoedmarkt wordt, kort door de bocht, bepaald door drie factoren/drivers:

1. de intrestvoeten: deze zijn op vandaag nog steeds zeer laag, en zullen vermoedelijk nog lang laag blijven
2. de fiscaliteit: vorig jaar hebben we de afschaffing van de woonbonus meegemaakt. Zoiets heeft uiteraard invloed op het aantal transacties en de evolutie van de prijzen.
3. de koopkracht, de inkomens: deze laatste werd de vorige jaren niet veel in vraag gesteld, gezien onze economie op volle toeren draaide; natuurlijk zitten we sinds enkele weken in een totaal andere realiteit. De crisis zorgt immers voor jobonzekerheid en het tijdelijk wegvallen van inkomsten, hetgeen het consumentenvertrouwen enorm doet dalen. En dat consumentenvertrouwen is net zeer belangrijk voor de vastgoedmarkt.

Studies van de NBB en het Planbureau geven evenwel aan dat de koopkrachtvermindering bij gezinnen vrij beperkt zal zijn, en dat het spaarvolume dit jaar zelfs zal toenemen (gezien we momenteel eigenlijk weinig kunnen spenderen door de lock-down). Als dit klopt, dan zie ik het consumentenvertrouwen vlug terug toenemen, hetgeen cruciaal is voor het vastgoedmarkt.”

Filip vat zijn antwoord nog graag even samen op deze vraag: “Na enkele moeilijke maanden, gaat de markt zich vrij vlug terug normaliseren. Mensen zullen blijven op zoek gaan naar hun droomhuis. De baksteen in de maag zal door het coronavirus niet verdwenen zijn.”

2. “Welke invloed zal de coronacrisis hebben op de vastgoedmarkt op korte termijn?”

“Hierbij is het sentiment van de markt zeer belangrijk. Vorige week hebben we een uitgebreide enquête uitgestuurd naar onze klanten. We hebben o.a. gevraagd of ze hun vastgoedplannen zullen wijzigen door deze crisis. Ondertussen hebben we meer dan 1.300 antwoorden teruggekregen.

We zijn de data nog volop aan het onderzoeken, maar samengevat kunnen we stellen dat de helft van de mensen denkt dat op korte termijn de vastgoedprijzen kunnen dalen, maar we ervaren absoluut geen paniekreactie: de meesten houden vast aan hun vooropgestelde vastgoedplannen. Dat is een goed teken en wijst er toch op dat er veel vertrouwen blijft bestaan in de vastgoedmarkt.”

3. “Welke invloed zal de coronacrisis hebben op de diverse deelmarkten van het vastgoed?”

“Om op deze vraag te antwoorden ga ik er voorlopig van uit dat er nog een strenge lockdown blijft tot 3 mei en dat er geen lockdownperiodes meer volgen, dus geen tweede pieken, etc.”

Voor wat betreft de evolutie van het vastgoedtransacties en van de vastgoedprijzen maakt Filip Dewaele een onderscheid tussen het gewoon residentieel vastgoed (te koop en te huur), het luxe-vastgoed, de tweedeverblijfsmarkt aan de kust en het bedrijfsvastgoed.

3.1 Gewoon residentieel vastgoed: verkoopprijzen en aantal transacties

Op de markt van het gewoon residentieel vastgoed zijn er twee grote doelgroepen: de mensen die kopen voor eigen gebruik en de beleggers.

“Voor de eerste doelgroep is het consumentenvertrouwen zeer belangrijk. Momenteel is dit vertrouwen zeer laag, omwille van een groot gevoel van jobonzekerheid. Het zal belangrijk zijn om dit zo vlug mogelijk te keren. Op dit vlak ben ik geen doemdenker, en de ervaring met vorige crisissen leert dat het consumentenvertrouwen vrij vlug terugkeert van zodra het stof een beetje gaat liggen en we terug in een normale situatie terecht komen. Ook onze bevraging bij kandidaat-kopers geeft aan dat ⅔ van hen actief op zoek zullen blijven naar een woning onmiddellijk na de lockdown.

De tweede doelgroep zijn de beleggers. Het is duidelijk dat deze markt zeer goed zal blijven draaien:

• De grootste stimulans blijft hier uiteraard de zeer lage intresten (spaarboekje brengt niets op, en hypothecaire leningen kosten niet veel).
• Ook de volatiliteit en de onzekerheid van de beurs speelt in het voordeel van het vastgoed.
• En de huurmarkt blijft zeer aantrekkelijk”

Op korte termijn verwacht Filip Dewaele wel dat de belegger even de kat uit de boom zal kijken (komt ook naar voor in onze bevraging), maar eens dat de beleggers begrepen hebben dat de vastgoedprijzen niet substantieel dalen, zullen ze terug actief komen.

Onze CEO vat nog even samen wat de gewone woningen- en appartementmarkt betreft: “Ik verwacht enerzijds de eerstvolgende maanden een zekere afwachtende houding bij kopers met bijgevolg minder transacties, wat mogelijks een zekere druk zal veroorzaken bij verkopers die dringend moeten verkopen.

Anderzijds verwacht ik bij het einde van de lockdown en wanneer de economie terug zijn normale gang kan gaan, een vrij vlugge herneming van de vastgoedmarkt, met de nodige verkopen en aankopen.”

3.2 Luxe- of exclusief vastgoed

“Wat het luxevastgoed betreft, lijkt mij het verhaal iets onzekerder. De afwachtende houding van deze kopers zou iets langer kunnen duren omwille van 2 redenen:

• Men verwacht mogelijks een grotere prijscorrectie in deze markt
• Hier speelt de beurs soms een omgekeerd effect: hoe beter de beurs het doet, hoe beter het luxevastgoed het doet en omgekeerd natuurlijk ook. De kopers van luxevastgoed zijn meer verbonden met de evolutie van het bedrijfsleven. Doordat heel wat bedrijven financieel zware klappen krijgen, heeft dat zijn invloed op dividenden, op bonussen, op de hoge verloningen, etc., van de potentiële kopers van luxevastgoed.

Dus voor luxevastgoed verwacht ik een langere wachthouding en waarschijnlijk een grotere prijsdruk, dan bij het gewone residentiële vastgoed.”

3.3 Tweede verblijven / vastgoed aan de kust

“Veel van hetgeen ik gezegd heb voor het luxevastgoed, speelt ook voor het tweede verblijfsvastgoed aan de kust. Dus ook hier verwacht ik een zekere wachthouding, met dus minder transacties.

Grote prijsdalingen verwacht ik hier niet, en toch zeker niet voor het bestaand vastgoed, gezien heel wat eigenaars van een appartement aan de kust dit gekocht hebben met ‘slapend’ geld. Er is dus bij de meeste verkopers weinig druk om absoluut te moeten verkopen, men heeft dus de tijd om af te wachten.”

3.4 Bedrijfsvastgoed

“Voor het bedrijfsvastgoed verwacht ik wél heel wat veranderingen. Er zijn zo goed als geen bedrijven die de impact van deze crisis niet gaan voelen. Al is het niet financieel, dan zal de manier van werken toch anders worden: thuiswerken, minder verplaatsingen, sociale afstand behouden, eventueel terug meer lokaal produceren. Maar enerzijds ook meer online kopen, en anderzijds meer lokaal, etc.

Deze zaken zullen ongetwijfeld hun impact hebben, zowel op korte als op lange en dit op de kantorenmarkt, de retailsector en de industriële vastgoedmarkt.

Kort door de bocht verwacht ik voor het winkelvastgoed moeilijke tijden; de trend van dalende huurprijzen door de e-commerce was reeds ingezet, maar met deze mokerslag zullen heel wat retail- en horecazaken zwaar in de problemen komen. Dit zal zeker zijn invloed hebben op de huurprijzen en de rendementen van de winkelvastgoed.

Wat de kantoren betreft, is het veel moeilijker in te schatten: enerzijds zullen we door het meer thuiswerken minder kantoren nodig hebben, anderzijds zullen we op kantoor door de maatregelen van ‘social distancing’ verder van elkaar moeten zitten. De kantorenmarkt wordt dus zeker een markt in volle beweging, maar met onduidelijkheid over de invloed op de prijzen.

Wat betreft het industriële vastgoed verwacht ik, zoals het er nu naar uitziet, relatief weinig veranderingen, tenzij we in een echte zware recessie zouden terecht komen.”

3.5 Residentiële huurmarkt:

“Ik denk dat het duidelijk is dat we de volgende periode vrij veel huurders zullen hebben, en dat bijgevolg de huurprijzen zeker niet zullen dalen.

Verschillende elementen spelen hier een rol:

• Door de grotere jobonzekerheid en het lage consumentenvertrouwen, zullen heel wat huidige huurders iets langer op de huurmarkt blijven. Er zal de eerste maanden bij een deel van de huurders een zeker uitstelgedrag zijn bij het nemen van belangrijke beslissingen, zoals de aankoop van een woning.
• Mogelijks zullen de banken hun politiek voor het verstrekken van hypothecaire leningen iets verstrengen, door bijvoorbeeld meer eigen middelen te vragen. Hierdoor zullen heel wat huurders die iets willen kopen, iets langer moeten sparen, en dus langer op de huurmarkt zullen blijven.
• En op korte termijn speelt nog een bijkomend effect: na de lockdown verwachten we een zekere rush op de huurmarkt. Doordat heel wat verhuisbewegingen en huisbezoeken een hele tijd niet zijn kunnen doorgaan, verwacht ik een stevige inhaalbeweging op de huurmarkt. Dit zou tijdelijk wel eens marktverstorend kunnen werken, met mogelijks een kortstondige opstoot van de huurprijzen.”

Toen we Filip nog vroegen of er dan een vastgoedcrash aankomt, was zijn antwoord duidelijk “nee! De prijzen zullen mogelijks wel dalen, maar een daling van 3 à 5%, hetgeen al vrij ongezien is in België, hoeft absoluut geen probleem te zijn. Dit is ongeveer het prijsniveau van 1 à 1,5 jaar geleden.

4. “Moet je als huurder verder je huur betalen, of ben je als verhuurder verplicht om huuruitstel of huurreductie te geven?”

“Eerst en vooral moet hier een verschil gemaakt worden tussen verhuur van woningen en appartementen enerzijds en bedrijfsmatige verhuringen (kantoren, winkels, loodsen) anderzijds.

Verhuur je een woning of een appartement, dan is er geen regelgeving die voorziet dat je als verhuurder verplicht bent om huur kwijt te schelden en dat je dit als huurder dus zou kunnen eisen. De huurder heeft immers nog steeds het volledige genot van de woning. Juridisch is dat dus heel duidelijk.

Evenwel is er nog altijd zoiets als het menselijke aspect. Blijkt dat jouw huurder echt wel in de problemen zit omwille van bv tijdelijke economische werkloosheid, en was deze huurder in het verleden altijd te goeder trouw, dan kan je als verhuurder zeker overwegen om samen met je huurder naar een oplossing te zoeken (bv. een tijdelijke vermindering van huurprijs of een uitstel van betaling).

Verhuur je een handelspand of bedrijfsgebouw, dan moeten we in tegenstelling tot het residentieel vastgoed, wel een juridisch kanttekening maken. Heel wat bedrijven zouden een toestand van tijdelijke overmacht zouden kunnen inroepen om tijdelijk geen of minder huur te moeten betalen. De juridische discussie of deze lockdown als een overmachtsituatie kan ingeroepen worden, woedt volop.

Vanuit de overheid en de NBB zijn over dit thema momenteel heel wat overlegmomenten met de stakeholders op deze verhuurmarkt. Het is een moeilijke materie om hierover een algemeen, allesomvattend standpunt in te nemen, maar ik hoop dat men er toch in slaagt een duidelijk kader te scheppen.

Indien er geen duidelijk wetgevend initiatief zou komen, vrees ik voor heel wat juridische procedures in dit kader. In de praktijk stellen we ondertussen wel vast dat heel wat huurders en verhuurders met elkaar in overleg gaan, en er wel degelijk huurkortingen worden toegekend. Zeker in situaties waarbij de relatie tussen huurder en verhuurder zeer goed is, leeft een groot gevoel van solidariteit, met echt hele mooie verhalen van overleg en onderlinge verstandhouding.

Ikzelf wil, los van het juridische luik, toch nog eens benadrukken - zowel aan huurder als verhuurder - om tijdens deze Coronacrisis, solidair te zijn, maar ook redelijk te blijven. Maak geen misbruik van deze crisis, dit komt tenslotte de langetermijnrelatie tussen huurder en verhuurder niet ten goede.

In onze enquête waar ik daarnet al over sprak, hebben we dit ook bevraagd en hieruit blijkt eveneens dat 60% van de verhuurders bereid is om uitstel van betaling te geven en 20% bereid is voor een tijdelijke huurreductie (223 antwoorden).”